本文提供多篇内容参考，可直接点击跳转详细解答

• 1、什么是返租

什么是返租 (一)

最佳答案商铺返租一般指售后包租。商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

返租销售的常见操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三个方面。

一、返租年限

1、三年返租

销售返租模式刚出现时，基本上都是返三年，一般市场上多采用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法为先将表价提高，然后再一次性给与一个折扣优惠。

这种方式有利有弊，优势是不仅减少了投资者的资金投入，而且给投资者形成了一个优惠折扣大的心理落差从而促进销售。

而劣势则是不能公开解释抵扣式的返租销售模式，而且对于条件稍差的商场来说三年的培育期不足以让商场的经营完全稳定住，而在这个时候，突然面临开发商要向投资户移交商铺，就会对商场运营造成极大的影响。

2、五年返租

在吸取了三年返租的经验之后，第二波返租销售往往是采取五年返租的策略。就拿商场来说，五年的返租年限给运营团队多争取了两年运营时间来稳定场子，一个商场经过三年的培养期，再多加两年的运营时间，理论上就可以成为一个成熟的场子。这时商场人气有保证，租金也有大幅度的提升。

这个时候再来移交场子，出现风险的几率就会降低。但是采取三年返租是对销售定价最有利的一种返法，如果返租期增加到五年，还是用老办法定价的话，就会导致价格拔高过多，从而增加销售难度，因此五年返租多采用3+2的模式。

所以如果说三年返租是销售导向的操作手法，那五年返租就是带运营思维的销售导向。

3、十年返租

十年返租一般情况下多应用于开发商打算长期运营的项目，而前期的销售可以说只是开发商的一种融资手段，开发商通过销售获得了一个商场的运营权，自己真正进入运营领域，长期经营，赚运营的钱。

如果一个开发商对一个商场有十年运营的基础，也会敢于在初期对商场管理和营销进行投入，因为你能从后期获得回报。

但是这也只是逻辑分析，现实中，很多开发商是不明就里地被销售团队拉进来的，根本就没有做好长期运营的准备，只不过销售团队觉得十年好卖房子而已。

等开发商真正意识到问题时，已经晚了，这种情况下，好一点的是经过运营团队的努力，场子能勉强维持。如果项目条件比较差，再加上运营团队不给力的话，那很可能就会出现风险。

二、返租比例

1、阶梯式比例

阶梯式比例就是在前期项目的培养期间，返租比例低一点，后面几年，项目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相应提高。这个逻辑是没错的，但还得看具体的项目给出的比例。

如果从8%起，第五年都飙升到12%了，如果按照这个比例返下去，那到最后开发商和投资者必有一方会受损。

而这个返租比例如果从4%起，每年上升一个点，比如说托管十年，十年的总返租比例共85%。这个返租比例在返租销售产品中已经算是比较不错的了，但每个项目的具体情况都不一样，还需要做具体分析。

由此可见，对返租销售的起始返还比例的把握对整个项目起着至关重要的作用，但是开发商是否能保证每年实际租金的返还比例还取决于项目实际经营情况。

2、固定式比例

固定式比例，顾名思义就是开发商承诺每年给投资者返还的租金比例都是固定的。这种模式因其投资金额是固定的，返还比例是固定的。

所以其优点是方便开发商财务方面清算投资者每年租金收益。而缺点则有两点，一是如果返租比例定的太低的话，会无法吸引客户购买欲望，造成销售困难，而且也会切断投资者对所购房屋升值价值的想象空间。

再一个就是比例定的太高的话对开发商来说则会压力很大，毕竟开发商都是以盈利为目的的，亏本的生意是不会做的。

三、返租方式

1、实返

实返就是按照返租年限，每年约定一个固定的返租比例。也就是上文所提到的两种方式，一种是平均式，就是每年的返租比例是一样的。另一种是阶梯式，就是返租比例是逐年递增的。

2、虚返

虚返就是不约定固定返租比例，以实际租金收益给投资人兑现返还比例。其中又有两种方式，一种是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益归投资人，而商管公司收取一小部分。

另一种方式是将租金与物管费分开，物管费归商管公司所有，租金归投资人所有。

3、实返+虚返

实返+虚返实际上就是这两种模式的结合，就是初期一定年限采取实返，后期采取虚返。比如五年返租中，前三年实返，后两年虚返。十年返租中，前三年实返，后七年虚返等。

一般情况下，采取三年返租的项目，基本上都是实返，而且现在多数都是将三年的租金一次性返完。

五年的也以实返居多，只不过通常是采取前三年一次性返，后两年逐年返。十年返租多采用虚实结合的模式。

了解了上面的内容，相信你已经知道在面对时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看酷斯法的其他内容。

北京公租房如何申请调换房源-北京公租房更改承租人流程

北京公租房位置分布图:北京公租房地图