《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》近期面向社会公开征求意见，与人们生活息息相关的居住权制度再度引发热议。那么，居住权究竟是什么？

在2021年施行的民法典中，就设专章规定了居住权这种新型的用益物权，对满足特定人群，尤其是老年人等弱势群体的居住需求起到了积极作用，为住有所居提供了更多的制度选择和保障。

根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住的需要，由当事人依法设立，对他人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物权。居住权的设定，将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体的住房需求，又可以有效发挥房屋效用，具有重要的社会意义和制度价值。

同为对他人房屋的占有使用，居住权与房屋租赁权在形式上极为类似，如果长期租住他人房屋，是否意味着对该房屋享有居住权呢？

“并非如此。”北京市第一中级人民法院法官解释，虽然二者在形式上有相似之处，但有着本质区别，不可混淆。

首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他的利用；而房屋租赁权作为债权，出租人与承租人通过租赁合同的方式约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。

其次，居住权相较于租赁权而言更具有稳定性，法律未对居住权的期限作出限定，当事人可以通过合同或遗嘱的方式为他人设立一定期限的，甚至是终身的居住权；而民法典第七百零五条明确规定了租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。

再次，取得租赁权，是以支付租金为条件；而居住权的设立既可以是无偿的，也可以有偿。

最后，承租人在得到出租人同意的情况下，可以将租赁物转租给第三人，但是民法典第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。

民法典并未禁止出售设立居住权的房屋，但明确了居住权的消灭条件，即居住权期限届满或居住权人死亡。换句话说，在居住权期限届满或居住权人死亡前，任何人包括新的房屋所有权人都不能影响居住权人对房屋的占有使用。

居住权制度的设定对于房屋租赁和二手房买卖产生了重要的影响，所以市民在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该向不动产登记部门查验该房屋是否设立了居住权，避免出现支付房款后被迫与他人共居甚至住不进去的尴尬境地。

为了避免此类纠纷和风险，法官建议市民在签订房屋租赁或二手房买卖合同时，与房屋产权人就房屋是否设立居住权作出特别约定，明确相应的违约责任条款。产权人也应遵循诚实信用原则，向承租人或买受人如实告知房屋的权利登记情况。

供图：视觉中国

记者：袁京

相信关于房屋租赁期限规定的知识，你都汲取了不少，也知道在面临类似问题时，应该怎么做。如果还想了解其他信息，欢迎点击酷斯法的其他栏目。

深圳廉租房。深圳廉租房和公租房的区别

农村集体土地租赁住房，农村集体土地 租赁住房