案情简介

赵某将自家位于繁荣路的一处商铺租赁给王某，双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2020年5月28日至2024年5月28日，租金为每年50000元，并约定未经赵某同意，王某不得将商铺转租他人。王某将商铺装修后，开始经营果蔬买卖。2024年3月，赵某偶然路过自家商铺，发现商铺已经改成饭店使用，赵某进店查看，发现店铺竟被王某转租给黄某。赵某遂于2024年3月11日，以“王某私自转租，且租赁期限即将届满”为由，向王某邮寄了《解约通知书》，但王某置之不理。赵某上门张贴腾房通知，被黄某当场撕下。无奈，赵某将王某和黄某诉至南关法院，请求解除与王某的房屋租赁合同，并要求黄某腾退房屋。

法官审理后认为

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，赵某和王某签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，王某不得将房屋转租他人。故赵某可以要求解除合同。另外，因王某的租金支付至2024年5月28日，法院最终判决赵某与王某之间的租赁合同于2024年5月29日解除。合同解除后，王某应当将房屋返还给赵某，黄某的转租期限超出了王某的剩余租赁期限，对于赵某没有法律约束力，黄某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，黄某作为房屋的实际使用人应当腾退房屋。对于黄某已支付的租赁费及相关损失，因租赁合同解除，并不影响转租合同的效力，黄某可向王某另行主张权利。

法官有话说

转租合同租期未届满，出租人发现房屋被转租，要求次承租人腾退房屋，在转租案件中非常常见。如果承租人，也就是我们通常所说的二房东，未经出租人同意，将房屋转租给次承租人，出租人发现后可以解除与二房东之间的租赁合同，并要求次承租人腾退房屋的。次承租人在租房后，往往投入大量的资金进行装修、经营，一旦被迫搬走，可能造成巨大的损失。岁末年初正值房屋租赁合同解除和订立的高峰期。在此，法官提醒大家，在租房时一定要擦亮眼睛。

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