买卖不破租赁谁收租金__买卖不破租赁租赁费归谁

2024-12-29 05:55 分类：房屋租聘阅读：

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

网友咨询：

“买卖不破租赁”规则的适用条件是怎样的？

律师解答：

买卖不破租赁原则的适用条件：

1.必须存在某项房屋租赁合同。

2.须房屋已经交付承租人使用。

3.须房屋被买卖。

4.租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。

出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。房屋在出租前已被人民法院依法查封的，如果查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”。

律师补充：

购买房屋后发现该房屋内有租户，应仔细查看租赁合同，根据合同签订时间、房屋租金、租期等等，判断该租赁合同的效力，再决定应当采取的救济方式。自房屋过户之日起，房屋的所有权即归购买人所有，若房屋在之前已出租，按照买卖不破租赁的原则，买受人依法取得了收取案涉房屋租金的权利，承租方依法应向新房主支付房屋租金。若租金已经缴纳给原房东，可以要求原房东，将房屋过户后的租金返还新房东。

【法律依据】

《民法典》

第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。