上海某制造企业为使用某园区的一块集体经营性建设用地建厂，于2003年与出租方签订了一份租赁期限为50年的租赁合同。对房屋的租赁期限通常大家知道应适用《民法典》第七百零五条（同原《合同法》第二百一十四条）规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。那么，对于集体经营性建设用地的租赁合同是否依然适用该规定，租赁期限超过20年的部分还有效吗？

一、集体经营性建设用地的出租参照同类用途的国有建设用地执行

根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第三百六十一条“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理”和《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日实施）第六十三条第四款以及《上海市人民政府关于印发<上海市土地交易市场管理办法>的通知》（2020年5月1日施行）第十一条的规定：有关集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌和协议出让、出租交易规则，参照同类用途国有建设用地执行，具体办法由国务院指定。因此，上海地区的集体经营性建设用地的出租等交易规则参照同类用途国有建设用地执行。

二、关于国有土地租赁期限的法律规定

《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（1999年07月27日实施，部门规范性文件）明确国有土地租赁对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

《产业用地政策实施工作指引》（2019年4月24日施行，部门规范性文件）规定：以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》的规定执行，租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的，租赁部分单次签约时限不得超过20年，可以续签租赁合同。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年11月29日施行，行政法规）第十二条规定了工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年，同时第二十九条明确土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，法律）第七百零五条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”（注：本条款延用了《土地使用合同》签订时适用的《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第二百一十四条条文及有关释义。）

前述对于集体经营性建设用地的租赁期限规定不一致，应如何适用？

最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》［三］第1426页关于第七百零五条【审判与实践中应注意的问题】中 “四、本条与土地或者土地使用权出租期限规定的关系”指出，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权和《土地管理法》规定集体经营性建设用地的租赁期限争议问题，从法理上分析，首先适用国务院的具体规定，如果国务院的具体规定未涉及的情况下，可以参照《民法典》的规定。

集体经营性建设用地的租赁合同约定五十年虽然符合《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》，但从法律效力的位阶分析，该文件系由自然资源部（原国土资源部）发布的部门规范性文件，低于国务院发布的行政法规《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及法律《中华人民共和国民法典》，并且从实施时间上看，该规范性文件关于租赁期限的内容被同一部门发布的在后《产业用地政策实施工作指引》所更新，因此《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》很难得到优先、直接适用，集体经营性建设用地租赁合同超过20年的期限需要适用《民法典》等更高位阶更后实施的法律法规规定，亦即租赁期限超过二十年的部分被认定为无效。

三、案例检索

经中国裁判文书网进行检索，全国大部分法院包括最高人民法院及上海有关法院的终审判决倾向于认定集体租赁租赁超过20年无效，但其他地区，特别是集体经营性建设用地入市的试点地区广东，存在部分判决有效的案例。

判决无效主要基于《中华人民共和国合同法》（已失效）或《中华人民共和国民法典》。最高人民法院在三亚市吉阳区抱坡村民委员会、三亚增改塑料材料有限公司土地租赁合同纠纷上诉案【 (2019)最高法民终752号】以及上海第一中级人民法院在梁继奎诉上海鹫山实业有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案【（2021）沪01民终8247号】中均持观点。

判决超过部分有效的，认为应适用集体建设用地使用权流转的相关规定，特别是《规范国有土地租赁若干意见》及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等地方规定，这部分多在广东地区，可参考广州高新建设开发有限公司、广州市黄埔区永和街永岗社区田心经济合作社土地租赁合同纠纷上诉案【广州市中级人民法院（2021）粤01民终2012号】。

四、结论

综合前述分析可知，集体经营性建设用地租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分，很有可能适用《民法典》第七百零五条等规定被认定为无效，且为目前的主流裁判观点。虽然在广东等地存在判决超过20年租赁部分亦有效的案例，但是该类判决的辐射目前来说依然有限，特别是相距甚远的上海。因此，签订这类合同的双方主体均需要留意由此导致的法律风险。

通过上文，我们已经深刻的认识了集体土地租赁期限规定，并知道它的解决措施，以后遇到类似的问题，我们就不会惊慌失措了。如果你还需要更多的信息了解，可以看看酷斯法的其他内容。

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