毕业季开学季

不知大家有没有发现，每年毕业季也是租房旺季，很多毕业生为了自己的梦想选择留在大城市，几个人合租一个房子。然而在租房过程中，可能遇到越来越多的“二房东”，他们并不是房屋原主人，而是承租人再次将房屋出租。也就是法律上所说的“转租”，那么转租又会带来哪些风险呢？

张三与李四签订《房屋租赁合同》一份，约定：张三将位于中央大街的某店铺租赁给李四使用，租期自2016年10月7日起至2021年10月6日止，年租金38000元；在租赁期内，承租人李四不得将房屋擅自转租他人经营，如有擅自转租情况的，出租人张三有权收回房屋租赁权；房屋租赁期满，不再续租。合同签订后，张三将房屋交付给李四，李四即对房屋进行装修并开办烧烤店。李四按照合同约定支付了租金。

2017年10月10日，李四与王五签订《转让协议》一份，把从张三处租赁的店铺整体转让给王五，租期自2017年10月7日起至2021年10月6日，年租金为45000元。后王五对店铺进行重新装修，开了一家火锅店。2018年春节，张三经过该店铺时发现李四擅自转租，联系李四后双方争执不下，遂起纠纷。

小编以此案例作为对象，着重分析三个方面：

01

张三是否有权解除《房屋租赁合同》

对于李四擅自转租的事实，张三可以表示同意，也可以不同意。如果不同意，双方无法协商的话，他有权解除合同。根据双方《房屋租赁合同》中的约定，“在租赁期内，承租人不得将房屋擅自转租他人经营，如有擅自转租情况的，出租人有权收回房屋租赁权”，因此，张三有权解除《房屋租赁合同》。

对于擅自转租，即使合同中没有约定解除权，也可以依据法律规定解除。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所以出租人有权基于此解除合同。

02

张三是否有权要求李四和王五腾退店铺

张三解除合同后，他与李四之间的合同关系已经消灭，李四占有张三的店铺失去了法律基础，所以张三有权要求李四腾退店铺。

现在该店铺虽然是王五在使用，但既然张三与李四之间的合同已经解除，王五则无权占有该店铺，张三作为店铺的所有权人有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条要求非法占有人王五腾退店铺。

03

王五应该如何维权

王五对于李四无权转租一事并不知情。当张三要求王五腾退房屋时，王五表示不同意，并提出如果要腾退的话，要张三赔偿其装修费。

那么，张三的装修费损失该由谁承担呢？

首先，王五应该找李四承担责任，而不是张三。因为王五和张三之间并没有签订合同，基于合同相对性的原则，王五不能对抗房东张三。

其次，对于装修部分，未形成附合的，由王五拆除，已形成附合的，考虑到李四存在过错，王五有权要求其赔偿剩余租赁期内的残值损失。

法考知识点

️转租分为两种，一种是经过出租人同意的即合法转租；一种是未经过出租人同意的即非法转租。

合法转租，要严格的恪守合同的相对性原则。非法转租中，如果出租人明知承租人非法转租而在六个月内没有提出异议，则由非法转租转变为合法转租。

️在合法转租中，如果承租人未按时向出租人支付租金，此时出租人要解除合同的，若次承租人代替承租人向出租人支付租金和违约金的，则可以对抗出租人的合同解除权即此时出租人不得再解除合同。

文案：陈晨 编辑：王蕊 审核：李洋

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