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• 1、规范住房租赁的行政法规要来了
• 2、深圳《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》 " 十不准 “包括什么？
• 3、防止爆雷风险 深圳紧急通知：不得“高进低出”“长收短付”

规范住房租赁的行政法规要来了 (一)

贡献者回答据住建部网站消息，9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2020年10月8日。条例包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章，共66条。

根据征求意见稿，《条例》适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。

不得单方面提高租金

征求意见稿提出，出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正。情节严重的，对个人处1万元5万元以下的罚款，对单位处10万元50万元以下的罚款。对于有违法所得的，没收违法所得。造成损失的，依法承担赔偿责任。构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

住房出租人和承租人应当依法签订书面住房租赁合同。在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。

住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

不得以租金优惠等名义诱导使用住房租金贷款

征求意见稿提出，住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。住房租赁企业及其从业人员不得发布虚假房源信息，隐瞒住房租赁的重要信息。不得以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务。不得违规提供金融产品和服务，利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金，克扣或者延迟返还租金押金和泄露或者不当使用客户信息。

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年的住房租赁合同。

续租不得再次收取佣金

在经纪活动方面，征求意见稿规定，房地产经纪机构发布的住房地址、面积、租金和图片等房源信息应当真实、准确，在经营场所、网站等不同渠道发布的房源信息应当一致。房地产经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人身份证明、住房权属信息，实地查看住房，与委托人签订书面房地产经纪服务合同，编制住房状况说明书。

房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价。房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

房地产经纪机构及其从业人员不得发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁的重要信息。不得违规提供金融产品和服务，为依法不得出租的住房提供经纪服务，不得强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用。不得未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。不得赚取租金差价和泄露或者不当使用客户信息。

鼓励新增用地建租赁住房，支持住房租赁企业发债

本次发布的征求意见稿中，还拟针对发展住房租赁市场提出一系列扶持措施。

征求意见稿提出，设区的市级地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

同时，国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级地方人民政府的规定享受相应的政策支持。

此外，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

租金上涨过快可采取稳租措施，“高进低出”将受管控

在服务与监督方面，征求意见稿提出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房租赁管理服务平台，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。

另外值得注意的是，近期，包括上海、杭州、成都、广州、合肥在内的城市对住房租赁市场的运行给予风险提示，重点警示长租公寓“高进低出”和“长收短付”带来的风险。本次条例也对于“高进低出”和“长收短付”等内容给予了重点关注。

根据征求意见稿，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

此外，征求意见稿还提出，房产管理部门应当会同有关部门、房地产行业组织建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的诚信记录纳入全国信用信息共享平台。

深圳《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》 " 十不准 “包括什么？ (二)

贡献者回答    1、不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金；

2、不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同；

3、不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务；

4、不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务；

5、不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为；

6、住房租赁企业应当与承租人严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金；

7、不得随意克扣押金；

8、不得巧立名目收费；

9、不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益；

10、不得违法强制单方解除合同。

住房租赁十不准

防止爆雷风险 深圳紧急通知：不得“高进低出”“长收短付” (三)

贡献者回答继杭州、成都等城市出台租赁新规后，今天（11月17日），深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》（以下简称“《通知》”）。

针对部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”等住房租赁市场存在的问题，《通知》要求，住房租赁企业慎重选择租金收取模式，不得通过上述“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金链断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款。

对此，业内人士认为，租赁企业应进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，避免陷入资金链断裂的风险中。

禁止单方面提高租金，规范住房租赁市场

此次深圳《通知》将加强住房租赁行业监督管理方面放在第一位，要求自然人转租住房10套（间）的，应当依法办理市场主体登记。企业取得营业执照后，对于频繁变更法定代表人、负责人、股东及经营地等商事主体登记、备案信息的，市住房建设部门将会同市场监管部门予以重点监管，并向社会发出预警信息。

与此同时，《通知》要求，住房租赁企业对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台限发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从所有发布渠道上撤销。

对于深圳此次紧急通知，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，近期一些长租公寓企业频繁出现经营问题，深圳从主体登记及信息公示、从业人员管理、房源信息发布等方面提出了严格的要求，以防租赁主体经营风险。

《通知》还规定，住房租赁企业不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人（即租户）签订长周期租赁合同，不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重其义务，不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务，不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。

此外，住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益，不得违法强制单方解除合同。

针对上述有关租金的条款，黄卉表示，住房租赁涉及民生保障，最关键的是稳定租金价格。本次政策提出不得通过各种违法行为哄抬租金，在合同期间不得单方面提高租金，以此来规范市场行为，稳定租金价格。

严控“高进低出、长收短付”和“租金贷”

据悉，《通知》强调，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。为此，要求住房租赁企业不得通过上述方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂链风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；同时应充分意识到相应的经营风险、法律风险。

根据《通知》，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

据贝壳研究院通过公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。为避免此类现象的发生，黄卉认为，深圳本次对企业租金收取模式提出上述要求，同时提出不得诱导使用租金贷等。

值得一提的是，深圳此次还提出建立健全纠纷调处机制。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

同时，《通知》还明确，如果住房租赁企业违反有关管理规定，将由住房建设部门会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。如涉嫌犯罪的，将移送司法机关依法追究刑事责任。

“从紧急通知的内容以及联合惩戒力度来看，足见深圳此次净化租赁市场的决心。”黄卉表示，租赁企业应进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，以保持稳定健康的现金流，避免通过不当的方式进行规模化扩张，使企业陷入到资金链断裂的风险中。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 贾宁

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廉租房是国家哪个部门管理？

未达到支付租金的条件、不得单方面提租金