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医疗纠纷沈阳将二套房首付提高至50%
- 1、沈阳房产新政策2020
- 2、沈阳为何将二套房的首付提高至50%？
- 3、沈阳二套房首付提高至50%，收紧调控将会如何影响楼市？
- 4、沈阳公积金二套房贷款最新政策
- 5、房价连涨53个月后沈阳加码调控：二套房首付五成
本文目录
沈阳房产新政策2020 (一)
答2020年9月，辽宁省沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布通知，《通知》提到，严格差别化信贷税收政策，保持房地产市场平稳健康发展，要求严格住房用地出让溢价率管控；
严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管；依法严格整治未许先售行为；
同时，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。
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2020年2月17日-3月1日，在正式复工两周时间内，沈阳商品住宅备案套数达1777套，沈阳楼市复苏迹象已经显现。其中，沈北新区、道义板块分别占据了区域、板块销售榜榜首，撑起楼市半边天，2020楼市主战场还将选定沈北。
3月7日，沈北新区通过“云会议”召开全区招商引资工作誓师大会，制定“十条举措”，旨在全面推动区域发展，2020年的沈北仍将上演“一出好戏”。
沈阳为何将二套房的首付提高至50%？ (二)
答沈阳二套房首付提高至50%的消息已经在房产圈不胫而走了，此次沈阳采取二套房提高首付比例到50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”等措施出台后不由得让沈阳的房地产市场为之震颤，降温和坚持“房住不炒”的房产调控已经是沈阳今年调控的主基调。沈阳此时提高二套房首付比例，也跟沈阳近期房价上涨幅度较大有关系。借此机会简单谈谈我的观察。
从7月份开始国家开始加大房地产调控力度，原因就是包括沈阳等在内的城市房价上涨不太正常
过去较长一段时间沈阳的新建商品房和二手房价格同比增长都保持了较高增速，尤其是2020年特殊情况下沈阳新建商品房和二手房价格仍然表现亮眼
如上图所示是近1年来沈阳新建商品房销售价格同比走势图，我们可以看到过去一年沈阳新建商品房同比上涨都在10%左右，甚至在疫情期间的3-4月份也保持了8%的高增速。沈阳也是住建部等部门约谈的常客，在今年7月份国务院副总理组织座谈会，央行和住建部约谈房企和住建部约谈城市等众多信号表示下，房地产市场调控收紧，房价涨幅不正常（或者表现突出）的城市出台更加严格的调控措施也是势在必行。
如果说仅仅的新建商品房的价格保持高速增长可以理解的话，二手房价格保持高速增长就有点说不过去了。如上图所示是近1年来沈阳二手房价格同比走势图，我们可以看到一个十分明显的数据“从3月份开始沈阳二手房价格也出现高速上涨，4月份已经开始两位数增长”。大家应该听过这样的一个观点“新房和二手房价格都高速上涨的城市，房产投资风肯定会盛行”，毫无疑问处于东北地区的沈阳本身也是一个房产投资风盛行的城市。
或许沈阳本地居民看到这样的调控出台后会感觉严格了些，其实了解国内主要城市房产调控的朋友应该知道一点“多数城市二套房首付比例都是不低于50%”。在沈阳发布此次新政之前沈阳一直执行的二套房40%的首付比例，此时公布提高首付比例从个人理解来看顶多算是“找平差距”。不过此时能够让我眼前一亮的还是“首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”等措辞”，这也是经过观察后全国为数不多将禁止“首付贷和首付分期”列入调控措施的城市之一。毕竟对于“首付贷和首付分期”国内多数城市还是秉持的“睁一只眼闭一只眼”的态度。
东北地区长期处于人口净流出态势，沈阳等省会城市表现虽然尚可但是远远低于人们的预期，降低或稳定房价无疑对于人才引进和留住人口大有裨益。
东北地区其实是国内房地产经济最先开始的地区，随着上世纪90年代国有企业改革的开始，不少东北主要城市都把房地产经济作为新的经济增长引擎。这也是为何这几年包括沈阳在内不少东北城市GDP“缩水”的原因之一，可以说过度依赖房地产经济给经济“注水”虽然迎来了短暂的繁荣，但是阵痛确实持续存在的。如上图所示，我们可以清楚看到沈阳GDP2014年和2016年分别做过一次修正。这里面到底是因为什么？大家心里应该有数。
如上图所示是2010-2018年沈阳商品房销售面积走势图，经过简单计算后我们2010-2018年沈阳住宅商品房销售面积累计超过1.3亿平方米，而查询后近10年来沈阳常住人口增长不过44万左右，户籍人口增长不过26万左右。也就是说仅仅2010-2018年的住宅商品房的销售面积就足够300多万人口居住（按照人均40平米住房需求）。可以说沈阳的住宅商品房本身就是出于严重供过于求的情况，而持续推动沈阳房价上涨的因素其实也很简单了，就是投资炒作风。
沈阳二套房首付提高至50%，收紧调控将会如何影响楼市？ (三)
答自从我国在17年10月份的时候提出“房住不炒”的明确态度后，各地都有调控政策出台，这些调控政策都是和我国对“房住不炒”的态度的实际落实，对这些调控政策影响最大的也是炒房客，长期来看因为调控政策的收紧导致炒房客被清理出市场必然后会保持楼市的稳定，对普通购房者的权益是起保护作用的。
9月6日，辽宁省沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。
《通知》指出，严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、 “限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。
《通知》制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。
《通知》要求，房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。
《通知》提出，土地、建设管理部门加强工作联动，对已出让的住房用地，建设管理部门应要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开、竣工时间。对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人，企业不配合整改的，计入不良行为记录，在企业资质核查等环节予以限制。土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况。
《通知》依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。
《通知》称，以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。
《通知》明确，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
沈阳公积金二套房贷款最新政策 (四)
答10年11月初，住建部等部委联合发布公积金贷款新政策，其中要求：“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。”
对于可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则调整为同期首套个人贷款利率的1.1倍。新利率政策自11年11月29日(含)开始执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。
公积金贷款新政变化
1.面积
沈阳二套房的公积金贷款发放对象，限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米(不含)的家庭。
2 .套数
根据“认房又认贷”的原则，如果原有房屋已经出售，但原房面积超过人均28.81平米的标准，无论原来的房屋是否使用过贷款，那么如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。
3 .用途
沈阳二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，即使首套房面积达标，再购买公寓、别墅等二套房，也都不能获得公积金贷款。如果合同上显示为公寓、别墅的，就不放贷。对于一些商业立项，商住项目，也就是那些40年、50年产权的，也不会通过审批。
4. 首付
首套房建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%;建筑面积在90平方米的，首付款比例不得低于30%。对于第三套房，公积金方面则明确表示停止受理贷款申请。
5 .利率
对于沈阳可以贷款的二套房，贷款的首付比例不得低于50%，贷款利率则为同期首套个人贷款利率的1.1倍。
（回答发布于2013-07-22，当前相关购房政策实际为准）
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房价连涨53个月后沈阳加码调控：二套房首付五成 (五)
答（记者 袁秀丽）9月6日，沈阳发布的最新的楼市政策，从供应端和需求端双管齐下稳定市场，其中包括禁止首付贷、提高二套房首付、提高增值税免征门槛，还提出严控土地溢价率，推出“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”两种土地规则。
在业内人士看来，沈阳调控政策收紧似乎早有预警。7月24日召开房地产工作座谈会以及8月26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会上，沈阳都位列其中，被约谈的根源在于不断上涨的房价。据国家统计局的数据显示，7月沈阳新建商品住宅环比上涨了0.8%，同比上涨了9%。新京报记者查询国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数发现，沈阳自2016年3月新建商品住宅价格已连续上涨53个月。
控房价：禁止首付贷、二套房首付50%
9月6日，沈阳市房产局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“沈八条”），这是沈阳房产局、自然资源局、城乡建设局等9部门为了房地产市场平稳健康发展而联合发布的通知。
对于沈阳的“沈八条”，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这是针对即将到来的“金九银十”做好政策准备，未雨绸缪地对市场进行调控管理。
新政的内容涉及土地出让、土地使用效率、公开房源及房价、房价管理、二套房首付比例、个人住房转让增值税免征年限等。尤其是从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标，可谓双管齐下。
针对购房者，沈阳提出严格执行首套商品房首付比例不低于30%，第二套商品住房首付比例提高到50%。而此前沈阳第二套商品住房首付比例为40%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。同时将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
而在销售方面，沈阳将要严格整治“未许先售”行为，把握商品住房项目入市节奏，房企自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格。
与此同时，沈阳主管部门将实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对于上述违规的企业项目将被暂停项目网签系统，整改后才予以恢复。
潘浩进一步分析称，沈阳政策加大二套房首付比例，调整税收，这是在加高炒房成本，降低炒房带来的房价增长风险。同时从政策上杜绝房企捂盘惜售的可能，以起到稳定房价走势的作用。
控地价：推“限地价、竞配建、竞自持”土地规则
此次沈阳不仅对房价上涨进行管控，土地是此次沈阳新政重点管控的内容，在“沈八条”中占了5条。
沈阳提出严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。
为此，沈阳将制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。
对于未按规定实施开发建设的房企，将禁止该房地产开发企业，及其实际控制人参股的其他企业参与拿地开发。
针对已出让的住房用地，建设管理部门应要求房企根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开工、竣工时间。而对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人。
据贝壳研究院统计数据显示，沈阳8月无成交住宅用地，今年1月-8月住宅用地成交同比下滑4.4%，在4月-7月则保持10%的增长，这也是导致8月土地市场成交规模回落的原因。而在土地溢价率方面，沈阳今年1月-8月仅为17.3%，较去年同期减少4.8个百分点，但仍高于全国一二线城市（共45城）平均水平1.1％。
从土地数据来看，潘浩认为，沈阳市土地市场相对稳定，土地溢价率逐步调控至合理范围内。
沈阳新房价格持续上涨，“沈八条”并非突如其来
在很多业内人士看来，“沈八条”的出台并非突如其来。今年8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，其中沈阳、成都、唐山、常州等城市相关负责人参加，并表示将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。此外，在此前的7月24日举行的房地产座谈会上，来自包括沈阳、北京、上海、广州、深圳等10个城市政府部门相关负责人参会。对此，有业内人士称，鉴于此前沈阳已是重点关注对象，那么此次出台楼市新政并不意外。
沈阳之所以引起管理层的关注，源于不断上涨的房价。据国家统计局的数据显示，7月沈阳新建商品住宅环比上涨了0.8%，同比上涨了9%。同时，新京报记者查询国家统计局发布的月度70个大中城市新建商品住宅价格指数发现，沈阳自2016年3月以来，新建商品住宅价格已连续上涨53个月。
据某房产数据显示，截至上周，2020年沈阳新建商品住宅（统计口径为：普通住宅、别墅、公寓，下同）均价达到11820元/平方米，而去年同期为10459元/平方米，上涨13%。
事实上，近期部分房价上涨过快的城市不断对此前的调控政策“打补丁”，比如沈阳本次调控中的内容也是对之前政策的有效补充。再比如东莞进一步明确了购房资格、限转时间等。而杭州调整了无房家庭认定标准，堵死假离婚、亲属投靠炒房。
中原地产首席分析师张大伟认为，今年7月-8月调控政策风向转变，包括杭州、东莞等10多个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温，预计未来还将有多个城市出台房地产收紧政策。
看完本文，相信你已经对沈阳将二套房首付提高至50%有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试酷斯法推荐的方法去处理。
