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• 1、农村宅基地，不能放开
• 2、为什么要改革完善农村宅基地制度

农村宅基地，不能放开 (一)

最佳答案农村宅基地，不能放开

今年的一号文件中明确要深化农村宅基地制度改革，探索“三权分置”有效实现形式，稳步推进赋权，有序实现活权，让农民分享改革红利。也就是说要进一步放活宅基地使用权，推进宅基地适度交易入市，使得农村闲置土地得以利用的同时，还能增加村民的收益以及满足城里人对农村土地资源的需求。

现实情况背景是：

一方面，农村宅基地被长期大量闲置，造成了农村土地资源的浪费，农户守着自家土地资源，出现了闲置浪费，却无法从中获得任何收益。他们也知道“地能生金”，却碍于“城里人不能购买农村宅基地”政策，而“生金”无门。

另一方面，城里人和城市资本，早已盯上农村这块庞大又肥美的农村土地资源，到农村开厂子、建工厂、搞开发、过田园生活有着强烈的购置意愿，但农村土地却“排斥”城里人，在用地、产权等方面有着严格的约束甚至限制政策，这也就制约着农村闲置宅基地的利用。

国家的政策是：

宅基地所有权并不归分配到宅基地使用的村民，而是归村集体，也就是说村民对自家宅基地只有使用的权利，却没有自主处分的资格。由于农村宅基地具有福利和社会保障功能，国家考虑到要保障村民对农村宅基地的利用，规定宅基地使用权仅限于所在村集体经济组织内部成员享有。由于农房是建造在宅基地上，它与宅基地是统一的整体，不能分割开来，虽然说村民对自家农房拥有所有权，但限于土地权属性质不在自己这里，因此自家农房也不能随意处置，并不能将农房卖给本村集体以外的人或单位，这当然包括城里人。这也就意味着城里人是不可以下乡购买宅基地和农房的。

据资料显示，农村宅基地和房屋闲置现象越来越严重，农村约有二成的房屋常年无人居住，严重的地区闲置率超过了五成！

面对长期闲置的宅基地和农房，造成了农村土地资源的浪费，国家也一直在考虑如何盘活这庞大的农村土地资源。早在2018年国家出台的一号文件中就提出了农村宅基地“三权分置”的构想，也就是在确保农村宅基地所有权不变更的前提下，充分保障宅基地农户资格权和农房财产权的基础上，适度放活宅基地和农房的使用权。

也就是说虽然城里人不能下乡购买宅基地和农房，但是在符合土地用途管制的前提下，可以依法通过承租等形式，短暂获得农村宅基地和农房的使用资格。根据规定“短暂获得”最长期限是20年。如果合约到期后双方可以根据各方意愿再次续约。这也就避免了农户因长期出租土地，需要土地作依靠时却永久失去土地的这一情况发生。

但是这“三权分置”构想由于缺乏相应法理依据和土地放活期限有限等原因，一直没有得到很好地推广应用，直到15年之后这一构想依旧在试点之中。不过随着今年一号文件的再次强调，我想国家已经积累到了丰富的试点经验和盘活利用形式，以后全国的农村土地或将面临更为灵活的利用局面。那么利用目前的政策，村民该如何利用自家长期闲置的住宅呢？

租期20年，很适合城里退休人员“回村养老”

“城市套路深，我要回农村”，这不是一句戏谑，而是很多长期生活在城里人员的“诗和远方”，城里的快节奏、喧嚣嘈杂与农村的平静祥和、新鲜自由形成了鲜明的对比，随着人们生活水平的提高，对生活居住也有了更高层次的追求。于是城里呆烦躁了、老年人退休了，回农村找一处容身之所，换换心境，过上采菊东篱下，悠然见南山的田园生活成为越来越多城里人的梦想和愿望。

虽然农村宅基地和农房不能买卖，但以目前的政策是可以租赁的啊，最长20年的时间，也足以慰藉自己的“诗和远方”了，更何况20年之后还可以再次续约。

对于村民来说，交通、配套和环境越好，农房租赁的价格就越高。据报道四川德阳距离成都不到一小时路程的农村，一座100多平的农房，20年租金就达到了20万左右，来此地租房的城里人来自全国各地，有八成是用于养老的。

不只养老，还有更多“出路”

“一枝独放不是春，百花齐放春满园”，农村宅基地盘活闲置仅仅是依靠个别农户和个别交易形不成市场效应，如果把闲置土地集中起是可以“搞大事”的。

除了直接出租农房，满足城里人的农居需求外，盘活闲置农房还有多种模式。比如通过村集体对村里农宅进行收储，由集体对资源进行整体打包，然后再集中发租，形成集中效应去与意向企业谈合作深度开发集中的村内闲置资产，比如发展民宿、乡村旅游、农村康养产业等等，然后再进行经营收益分配，这样村民就可以持续性地分享产业发展所带来的增值收益。

比如有些农村就通过村民与集体资产公司与平台运营公司共同合作开发模式，统一改造和经营村集体农房，村民可以收取租金也可以将农房和宅基地的使用权折价入股获取收益。

今年中央一号文件还明确要充分发挥乡村特色优势，防止乡村毫无特色的“堆盆景”和仿古建筑群，防止大拆大建，在盘活农村闲置土地资源的同时，还能通过文创产业去发展经济，村民们采取分红、打工或创业来增加收益。

双方合作需注意各种风险

这里的用地风险有多种，比如由于农房权属不明晰造成的流转纠纷；一户多宅、超标用地等违法用地农房的转让与出租；私自将宅基地和农房非法转让给城里人，这些情况都极易引发用地纠纷，特别是一些私下违法交易口头约定的，很容易出现毁约和纠纷。由于闲置农房估值较低，很容易引起资本的青睐，这些不规范交易很容易造成双方利益受损。

另外一些城里人下乡租赁农房后，一般会进行改建、翻修，翻建资质问题和房屋设计、施工不规范等问题自己一些农房的用途变更后前未办理房屋质量验收、消防安全验收等都需要注意。

目前鼓励农村适度盘活闲置农房，但一户一宅且依靠农房生活的村民，不鼓励其转让盘活利用，因为宅基地分配的初衷就是为了满足村民的生活和居住，为了增加收益而不顾未来生存问题，那是一种短视行为。

为什么要改革完善农村宅基地制度 (二)

最佳答案改革完善农村宅基地制度，是我国农村发展现实的客观需要。我国现行农村宅基地制度是长期以来形成的。按现行制度规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在实践中，这一标准并未得到有效执行，农村宅基地存在不少问题。主要是：第一，超标准占用宅基地现象十分突出，造成了宅基地对耕地资源的大量挤占。超标准占用的主要表现，有的是一户多处宅基地，有的是尽管一户一处宅基地但面积明显超过标准。据中部某省国土资源部门的抽样调查，全省约15%的农户一户拥有多处宅基地，城中村和城乡结合部的一户多处宅基地比例更是高达40%。即使是一户一处宅基地的农户，建房占地面积超标准现象也很普遍。各地尽管大多对每户宅基地的审批指标控制在120－200平方米，但绝大多数农民都将这一指标理解为住房主体建筑的墙基面积，并未将辅助用房、柴草垛、场院、院落等占地面积包括在内，因而在主体住宅之外尽可能多地占地、乱搭滥建，形成相互攀比、多占土地的不良风气。超占现象在平原地区更为多见，超出的面积也比较大。据北京市有关部门调查，郊区某镇农民户均宅基地1.2亩，户均1.15个宅院，按“一户一院”标准，超标占地面积合计占宅基地总面积的59%。据东部某省调查，该省农村居民点用地按人平均由1996年的122平方米增加到2004年的164平方米，增加34%。第二，闲置宅基地现象大量存在，造成土地资源极大浪费。农村宅基地闲置的主要表现，一是“建新不拆旧”，二是举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲置。在农村不少地方，农户建房申请新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原来的旧房不拆、旧宅基地不交。据上述中部某省国土资源部门对该省一个县的调查，该县全部9792个自然村中，50%存在“建新不拆旧”现象。国土资源部的调查显示，农村闲置宅基地、空置住宅占地、村内空闲地面积占农村居民点用地总面积的9%，宅基地闲置浪费现象普遍而且严重。宅基地及住房闲置，不仅浪费了土地资源，而且影响了村容村貌，使农村出现了大量“空心村”。据中国科学院地理资源所调查测算，农村宅基地及住房闲置引发的“空心村”问题十分突出，村庄空心化程度由城市核心区向郊区呈梯度分布，距离城市核心区越远空心化程度越高，平原农业区的“空心村”类型最具代表性，传统农区1/4－1/3有村庄空心化问题。据该所测算，全国农村“空心村”综合整治，增加耕地的潜力达1.14亿亩。国土资源部的资料也显示，通过农村土地综合整治，可新增耕地10%－15%。第三，宅基地使用权权能单一，限制了宅基地对于农民的财产属性和功能。农民在宅基地上建造的房屋无法产权化，限制了农民房屋的财产所有权权能，进而限制了农户房屋财产的经济功能，如抵押、担保等，使农户房屋财产权益无法在经济上充分实现，不能进入社会财产增值体系和流动体系，不利于农户房产增值及实现增值收益，不利于保障农民的财产权益。上述这些现象说明，必须改革完善农村宅基地制度。

改革完善农村宅基地制度，基本方向和途径是：第一，加强宅基地管理，严格“一户一宅”和宅基地面积上限控制政策，真正杜绝“一户多宅”、“一宅超限”等多占宅基地现象。第二，加强宅基地复垦，严格杜绝宅基地闲置，把闲置宅基地全部复垦为耕地。第三，对农村宅基地进行确权登记颁证，向农户颁发具有法律效力的宅基地权属证书，建立完善的宅基地使用权统一登记体系。第四，扩展宅基地使用权权能，通过选择若干地区试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，使宅基地使用权具备充分的物权权能，推动农户房产进入社会财产增值体系、信用体系、流动体系。

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