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• 1、汕头市潮南区人民政府关于坚决打击违法建设销售小产权房的通告
• 2、买的新房，首付已经付过，房子被查封了，我该怎么办？
• 3、小产权房到底合不合法，应该怎么购买呢？
• 4、2019年小产权房最新政策是怎样的？

汕头市潮南区人民政府关于坚决打击违法建设销售小产权房的通告 (一)

答近期，发现我区有个别单位或个人违法使用集体土地建设，非法向社会销售、出租、买卖“小产权房”，该类“小产权房”普遍存在工程质量问题和消防安全隐患，不仅严重扰乱了房地产市场秩序，损害了购房者的利益，而且妨碍了公共安全，影响了城市健康发展，造成了社会稳定隐患。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规规定，为坚决打击全区范围内违法建设、销售、买卖“小产权房”行为，现通告如下：

一、建设、销售“小产权房”属于违法行为。国家明文规定，农村集体土地不得用于经营性房地产开发，严禁建设并向社会销售“小产权房”。任何单位和个人不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用农村空闲地或购买农村集体土地建设“小产权房”。凡是在建或已建的“小产权房”，应一律停止建设、销售，并自行拆除。否则，区政府将组织强制拆除，涉嫌犯罪的依法移送公安机关追究刑事责任。

二、农民公寓只能分配给本村（社区）或本集体村（居）民。农村集体经济组织应遵循《汕头市潮南区农村村民住宅建设管理实施意见(试行）》的规定规划、建设农民公寓，并分配给本村（社区）或本集体村（居）民，不得向非本集体成员销售或以出租等其他形式变相销售。

三、非法购买、租赁“小产权房”不受法律保护。“小产权房”属违法建设，没有经过自然资源、住建等部门的审批和验收，无法办理产权登记，强制拆除或房屋征收时不能补偿。非法购买、租赁“小产权房”不受法律保护，一旦遇到纠纷，购买者将难以维权。严禁任何单位或个人非法购买、转让“小产权房”，由此所造成的一切损失和后果自行承担，情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

四、在建“小产权房”全部列入违法建设黑名单。凡列入黑名单的违法建设，相关部门不得办理工商营业执照、房屋出租、金融贷款等手续，不得供水、供电、供气。对擅自办理相关手续或私自接通市政设施管控不力的，严格追究相关部门和主管人员责任。对参与“小产权房”建设的勘察、设计、施工、监理等单位，列入诚信体系“黑名单”，并向其上级行业主管部门通报。

五、凡组织利用集体土地建设“小产权房”或支持、纵容、庇护、放任建设单位占用集体土地建设“小产权房”，参与或幕后参与建设“小产权房”的国家公职人员或镇人民政府（街道办事处）、村（社区）等责任人，由纪委、监委等部门予以严肃查处，情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

六、本通告自发布之日起施行。

汕头市潮南区人民政府

2019年7月8日

买的新房，首付已经付过，房子被查封了，我该怎么办？ (二)

答半岛全媒体记者 李珍 刘玉凡 孙桂东 尹彦鑫

一线连民意，普法解民忧。3月17日，半岛推出“问法热线”后，受到广大读者和用户的关注。3月18日，半岛全媒体记者就读者遭遇的问题，一一调查采访。当天上午，山东文康律师事务所黄超律师来到半岛都市报社，录制房产纠纷法律知识的短视频栏目《问法热线小课堂》。黄律师此次录制准备了四个问题，就买房时如何避坑等热点话题进行解答。

黄超律师

案例一：

购房者遭遇“一房两卖”，颐海蓝湾小区被亮“红牌”

购房本是一件大好事，而青岛市民綦先生在颐海蓝湾小区购买的房屋却出现了“一房两卖”的情况。綦先生告诉记者，他于2019年1月份购买了颐海蓝湾小区的房子，1月10日交了100万元的购房款，并签署房屋认购协议；在1月25日支付170万元的购房款后，2月27日又支付剩余的150万元购房款，共计420万元。开发商给綦先生开具了收据并签署购房协议及房屋买卖契约合同。合同上明确规定全款交付后领取房屋钥匙，4-6月份签署网签协议，具体时间以交易中心为准。但綦先生多次到售楼处询问房屋网签情况，均未得到满意答复。

购房协议

半岛全媒体记者从綦先生的购房合同上看到，他分三次支付了420万元的购房款。但准备网签时綦先生却发现，付款后开发商开始推诿，再后来就被告知所买的房源已经在2017年被网签过了，房主另有他人，这让綦先生难以接受。綦先生及其他几名购房者将青岛颐和海置业有限公司告上了法庭，并在2019年9月取得了胜诉，“到现在我们也没拿到赔偿，开发商没有任何回应。”

綦先生表示，他向法院起诉时，律师为他做了诉前保全，查封了颐海蓝湾号内12栋1单元103室、104室房产两处。但“胜诉后法院说无法执行，因为我申请查封的房屋不存在。”綦先生告诉记者。根据綦先生提供的不动产登记中心审查建议书，记者看到，2019年6月份，法院发给不动产登记中心一份协助执行通知书，根据申请人綦先生的的要求，查封12栋1单元103室、104室房产两处。不动产登记中心向法院出具的审查建议书上显示，“房屋实际不存在，无法协助查封”。颐海蓝湾号内12栋1单元只有2户，即12栋1单元101、102户，没有103、104户。

进展：

颐海蓝湾小区被亮“红牌”

记者了解到，对于綦先生反映的问题，相关部门也做了答复，颐海蓝湾项目由青岛颐和海置业有限公司开发建设，该项目于2014年4月开工，共30栋建筑单体，均为多层建筑。前期存在延期交房、一房多卖等问题。其中业主反映的18号02户房屋已于2017年网签完毕。

3月18日，根据国家企业信用信息公示系统中的联系方式，半岛全媒体记者多次拨打青岛颐和海置业有限公司的电话，但多次拨打都无法接通。记者查询得知，2021年1月7日，青岛西海岸新区住房和城乡建设局发布关于颐海蓝湾项目交易风险预警提示公告。

该公告提示广大群众，由青岛颐和海置业有限公司开发建设的颐海蓝湾项目，位于连江路939号。该项目存在销售已网签房屋等违规行为，区住建局已依照相关规定对该开发企业下达行政处罚，并对该项目剩余房源进行限制。购买该项目的房产存在极大交易风险，请购房人谨慎选择。再次提示广大购房者，在购买房屋前应仔细阅读售楼现场设置的《购房特别提示》，并通过“青岛网上房地产”网站等途径对选购房屋产权、网签、抵押查封等情况进行充分查询了解，避免自身合法权益受损。

案例二：

38万元买商铺烂尾七年

2014年1月，刘先生在城阳上马汇海路188号五洲四海家具城邦，交了18万元首付并贷款20万买了两个小商铺。房子迟迟没有下来，后来得知开发商破产的消息，并且将会有法院指定的新管理者入场，而刘先生的房子也将会被算做债权，然后解除购房合同。

项目一直未完工交房 (市民供图)

38万买商铺7年未见房

刘先生说，当时在这个地方买商铺，原本打算在这里做点小生意。房屋约定的交付日期是2014年10月1日，结果等到2014年10月份房子却没有任何进度，还是和前几个月一个样，并且没有一家商铺能够进入，于是刘先生就坐不住了，去问才知道目前这些房屋已经被法院查封了，不能交房开业。

此事就这么拖延搁着了，几年下来也都没有协调好，直到2021年3月1日，青岛龙海城实业有限公公司宣告破产，法院通知了刘先生随后会有法院指定的新的管理人入场，建议像刘先生这样所购买商铺的业主们在管理人入场时去申报债权。刘先生很是生气：“在这里买房子并不便宜，我是交了十几万元的首付之后买的这个商铺，有许多业主是全款买的，七年了到现在没开业，一分钱没赚到还得搭上好多钱，且自己有网签合同，维修基金在2014年也交过了，房管局也能查到网签备案信息，觉得自己合理购买的房子怎么能算债权，要为自己的权益做保障。

项目一直未完工交房 (市民供图)

开发商陷多重纠纷 商铺2014年就被法院查封

跟刘先生一样，张先生在2014年8月2日以全款94万元的价格购买了5号楼一楼的两处商铺。当时并未签订预售合同，只是得到口头承诺将于10月1日交付。但是，到了当年10月1日，开发商并没有交房。很多业主去找开发商询问，被告知配套设施没有完成，才导致无法交房。据媒体报道，直到2015年4月份，由于商铺迟迟无法交付，业主们来到青岛城阳区房管处反映情况，经过房管处了解，早在2014年9月17日，五洲四海家具城邦的5号楼商铺被青岛市中级人民法院查封了。原因是开发商青岛龙海城实业有限公司与另一家公司有借贷纠纷。而很多业主买商铺的时候，已经被查封。

2021年3月18日，记者拨打了刘先生提供的开发商电话，对方回复自己不清楚，也并不了解情况，有什么事直接去问法院那边。

进展：

律师提醒走法律程序

公开资料显示，五洲四海家居城邦的地方原先是一片这废弃的滩涂，总的占地面积达400多亩。社区利用其中的217亩，建起了一期建筑面积达17.5万平方米的五洲四海家居城邦。五洲四海家居城邦是由社区控股的建材家具商业综合体，集名品零售、品牌展示、仓储及物流配送、电子商务及商务休闲于一体，是山东省最大的建材家具一级总部基地，将成为辐射山东省的家具中转中心和集散地。开业运营后，每年可为社区增加1500万元左右的可支配财力，而且将带动1000人就业。

记者又拨打了刘先生提供的上马街道相关负责人孙先生的电话。孙先生说，因为开发商破产导致项目难产，业主的商铺还是建议走普通债权程序，来保护自己的权益。记者随后就此咨询了山东文康律师事务所的黄超律师，黄超律师介绍，由于开发商破产了，所以刘先生所购的商铺要走债权，如果有贷款的话，那就先把贷款这部分抵消，然后到法院申诉走债权。

案例三：

暖气片破损新房泡了水，事发一个多月了没人赔偿

刚买的新房，第一个供热季暖气片就出现破损，热水很快将家里泡成一片狼藉，甚至热水都流出了门外。近日城阳区千禧国际村的业主徐先生遇到了这样一件烦心事，更让徐先生上火的是，房子承建方一句“这不是产品质量问题是装修造成的”把责任推得干净，自己遭受的损失无人理赔。物业方面相关负责人表示，目前业主和开发商未能就问题达成一致，破损原因需第三方鉴定。

房屋漏水（市民供图）

2018年4月份，市民徐先生购买了一套位于城阳区惜福镇街道千禧国际村的房屋，该房子2019年11月30日交付，徐先生将房屋装修后对外出租。“2021年1月31日，租户回老家探亲期间，因房屋质量问题暖气片管件脱落漏水，长时间浸泡，导致地板、家具、租户衣物和邻居墙体等被泡，损失大概有两万元左右，多次和物业开发商沟通无果。”

“当时物业的人给我打电话，告诉我家里的水都流到门外了，我赶紧去看。”徐先生非常奇怪，新房怎么会出现这样的问题。“打开门后，发现家里整个被泡了，进一步检查发现，漏水点在卫生间的暖气片位置。”徐先生告诉记者，暖气片下部的一个零件脱落是漏水的直接原因。“漏水的前几天，青岛出现极寒天气，供热的温度相应提高，后来气温降下来后供热温度也就下降了，热胀冷缩造成了零件的脱落，这明显就是质量问题。”

但是，对于徐先生所说的暖气片的质量问题，开发商的承建方却不认同，这也就导致了事发一个多月了，徐先生的损失没有得到赔偿。“我找了物业，物业找了开发商和承建方，前几天进行了面谈，承建方的一个杨工告诉我，这个暖气片我装修的时候拆下来过，可能是重新安装的时候拧得太紧了导致出现脱落、漏水的问题。”

徐先生觉得，承建方的回复明显是在推卸责任，毫无道理。“谁家装修都会把卫生间的暖气片拆下来，按照他们的这种说法，那岂不是只要出现问题，都是装修时候操作不当造成的？”徐先生告诉半岛记者，并且暖气片上这个零件脱落的原因，他们怎么能简单的就说是拧得太紧了造成的？“不是他们安装的他们怎么知道是拧得太紧了？”徐先生告诉半岛记者，事情已经过去一个多月，到现在开发商、承建方都没有想要承担责任的意思，自己的损失也没人管。

3月18日，半岛记者联系上了千禧国际村物业的相关负责人王经理，她表示事情发生后物业方面一直在积极协调，但是由于双方意见不一致，导致事情陷入僵局。“漏水后，我们物业的工作人员积极去清理积水，徐先生找到我们后我们也联系开发商和承建方坐下来协商。”王经理告诉半岛记者，目前承建方就是认定不是质量问题。“如果是质量问题，肯定同批次产品都会有这种问题，但是目前只有徐先生的房子出现这样的问题。”王经理表示，下一步只能通过第三方鉴定才能确定责任，如果实在协调不成就只能走法律程序。

提醒：

买房时如何避坑？

学习这些房产小知识

1.如何买商品房不上当？

山东文康律师事务所黄超律师： “ 我接听问法热线，发现有很多人反映烂尾楼问题、产证几年十几年办不下来的问题等等，如果规避呢？我的建议就是——尽量买存量房（二手房），这样所见即所得。”黄超律师认为，我国目前实行的是“商品房期房预售制度”，所谓的期房预售，就是说，开发商在拿地之后，没动工之前就开始销售。

“我们对着沙盘、样板间、听着销售比较夸大的描述、通过我们自己的想象，就决定，买了人生中最大的一项资产——房子，我们买商品房时就是在赌！”黄超律师认为，“我们签约、交钱、贷款、还款，一顿操作之后，房子还没有影呢！除非选择有实力、重视品牌经营的开发商，否则，确实很容易入坑。”

2.有人说，我有“新房情节”，只能买新房，不买二手房，作为房产纠纷律师有什么好建议吗？

山东文康律师事务所黄超律师： 首先，认真看清签订的《商品房预售合同》，觉得坑特别多的，要果断弃坑。比如，要看清楚1.交房时间。2.交房条件。3.逾期交房有什么违约责任？4.办证时间。5.逾期办证有什么违约责任？6.合同附件中的房屋平面图是什么？7.房子的具体座落、位置等与销售口头承诺的有没有出入。8.如果特别关注的房屋的特有卖点，比如，是不是海景房、是否赠送面积等，必须要在合同中有明确约定。

其次，尽量选择大开发商开发的房子。大开发商的房子，虽然不见得质量就会非常好，而且价格也相对较高，但是考虑这些开发商的资金实力、比较注重品牌形象等，再出现问题后（比如资金链断裂、烂尾、其他员工风险），大开发商往往能较好的承担责任，给一个比较好的解决方案。最后，提前确认“五证”。

3.明白你买的到底是什么房子？法律予以规范和保护吗？

山东文康律师事务所黄超律师：第一、法律上对房子的分类非常简单，就是2种，一种是商品房，一种是存量房。前者我们通称一手房，后者我们通称二手房。

第二、现实生活中的房子，比法律的分类复杂了很多。

比如，设计政策性的、法律根本无法处理的：军产房、校产房等等

比如，房改房、小产权房、经济适用房、公房、拆迁安置房等等，这些有的可以处理，有的在等待政策后可以处理，非常复杂，无法简单界定。

4.法拍房能买吗？

山东文康律师事务所黄超律师：现在法拍房受到了越来越广泛的关注。他有明显的优缺点，优点就是价格远低于市场价格、可以从网上公开拍得、缺点就是税费负担问题、清户问题、涉及其他纠纷问题，需要专业人士的尽职调查。

山东文康律师事务所黄超律师表示，.有句法言法语，叫做：无财产这无人格。有恒产者有恒心。“房产是我们老百姓的重要生活资料，是我们的刚需。我们多听听别人踩过的坑，多听听律师的建议，祝大家都能选择并入住称心如意的房子。一旦遇到纠纷和问题，及时咨询律师。”

小产权房到底合不合法，应该怎么购买呢？ (三)

答2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案。新的《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定。 随着《土地管理法》的“修正”，小产权房的问题迎刃而解！

新的《土地管理法》允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

意思是说，村集体的经营性建设用地，可以不通过政府拆迁（即先将性质改为国有土地），而是可以直接在市场上往外租售。相应的，不属于某个村集体的外部人员，也可以合法地从村集体购买/出租土地了。不再需要政府做“中间商”赚差价。这条法案去年就已经在提，到现在正式通过，自2020年1月1日起施行。

我没买过，也非常不建议再怎么买不起房，也不要碰小产权房。

如果说三产房还可以大胆一试，只要开发还是那个能拿到施工许可证，不跑路，房子虽然拿不到证，但还是合法的。但小产权房不一样。

从概念来看，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在 社会 实践中形成的一种约定俗成的称谓。

小产权房是非法的且无房产证，但三产用地性质是合法的。三产用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“国有土地证”、“规划许可证”、“房产证”大三证。

从土地性质来区别，小产权房用地属于集体土地，批建手续只停留在乡镇或者村一级。而“三产用地”是国有土地审批手续上升到市国土的层级。

风险系数上，三产房已经很危险了，小产权房就更加不用说了！

由此可见，三产房还算安全一点点，而小产权房子是毫无保障的，买了注定就是大坑！

忠告：再渴望住房，也不要买小产权房！不然一辈子积蓄就打水漂了！

哪有时间后悔啊

我父亲在99年那会买了一套小产权房子，两居室，现 在住的很好，关键是价格便宜啊 ，不到10万块钱。

买的时候根本不懂什么所谓的小产权，看到村里很多人买了，自己就跟着买了，现在看起来，很庆幸之前的选择。

虽然由于不能办了房产证，不能过户，不能落户等一系列致命的缺点，价格比附近的商品房要差上很多，但这又有什么关系呢？反正也没想卖，也没想搬家，自己住的舒服就行了。

我父 亲常说，现在的房子太贵了，根本不是普通人家可以消受得起的，一套房子几百万，有几个年轻人可以买得起，还不都是家里老人帮着买，一套房子绑架了一家人的幸福。

还好我之前买了这套房子，我现在住的就挺好，除了没电梯确实不太方便，不过爬楼就当锻炼身体了，至少赚多少钱，发多少退休金我都不用还房贷，都可以花到自己身上

我可比那些赚钱都换银行的房奴幸福多了，如果当时不买这套房子，可能我也不会买更贵的商品房，我可不喜欢钱一屁股债的感觉。

看，这就是很多小产权房主的真实想法，反正住的挺好，又不欠钱，美滋滋

假如我买了小产权房子，我不后悔。为什么？一是房子是用来住的，不是炒的。只要有得住，产权证做不做得出也无所谓，居有其所，没有所有权也无妨。二是当时买小产权房价格便宜，比买当时的商品房便宜不少，这不也是钱赚进了。三是当作以售代租。买小产权房的钱相等于一次性付清了房租。四是带院子的小产权房更是难得的让人青睐的房子，在这次疫情中发挥了空间大，空气好，室外能活动，与外界密切接触少等优势。五是小产权房周边公共配套设施相对齐全，生活方便。小产权房的不动产权证虽做不出，但既然买了，就安心住着，坦然等待政府有关部门依法依规处理，自觉按政府部门要求做好配合工作，讲大局，不计较，做 社会 稳定和谐的促进派。

小产权的房子，在生活当中处处不在，小产权的房子就可以理解为，在农村的集体土地上，建设的房子，没有房产证，不能上市交易，不用交税，也没有任何金融功能，只能居住的房子，而且买卖的时候只有一纸合同，这就是小产权房，至于说买了以后后悔不后悔，多数人应该不后悔吧？

毕竟买房子的时候，你花的钱，比买商品房要少的太多太多，至少1/2，在一些大城市，特别是深圳，房价就是商品房的1/5，甚至更少，关键是这些房子租金并不低，可以当做商铺来买，买了以后直接出租，收益率也能达到5%，或者左右，小产权房还有另外一个方向，那就是拆迁，特别是在大城市里面，尤其如此，为什么呢？

比如说深圳，寸土寸金，怎么能容许小产权房的长期存在，关键是小产权房，盖房的时候，都是一些低端的房子，把土地浪费了，如果把它变成大产权，瞬间就可以暴增，五倍的利润，所以在大城市拆迁小产权房，也成了一种赌注，特别是懂点风水的人，去赌开发商也懂风水，什么玉带环腰，什么上山上水的，一堵一个准，也可以考虑的，扯远了啊，不谈这些，就说小产权房，买了到底值不值呢？

个人觉得，作为刚需一族，非常值得，因为你买来就是为了居住，咱钱不多，买个房子住，有什么不妥，但是小产权房，整体居住比较低端，特别是在大城市，尤其如此，什么样的人都存在，也就意味着长期居住在这些环境当中，有点不爽，除此之外都还好，至于说拆迁，会不会不给你房，这个你想太多了，凡是拆迁，小产权就可以换成大产权，一定是一笔非常，划算的买卖。

没什么好后悔的，真的，深圳的商品房贵的要死，几百万，甚至上千万，就算我是研究生，博士我也卖不起，而且现在结婚前都要买车买房，看看我们父母辈大都是靠自己在40岁左右才买的房子，而我们都得在28多岁，几年啊，我如何买的起，说真的早起买的小产权谁没有挣钱啊

中国无千无万小产权房解决了多少贫困问题，改变了多少人的生活实际问题，如果通通拆了，会严重破坏国家安宁。

小产权房有什么不好，住的舒服就行，我们也不炒房，我们是高层，水电暖齐全，冬天熟夏季凉，小区绿树成荫，干净整洁，小区物业合理，管理到位，挺好的啊！33屋谁会把他炸平啊！小产权房怎么啦，一天吃多了，天天拿小产权房说事，有本事你把他铲平，盖个红本的！

不后悔，我们买的时候做了比较，手里的钱买大产权只能够首付，并且以后背上房贷的压力，要想买车都不知道等到哪猴年马月了。买小产权多余出来的钱还能买辆车，并且小产权的房子小区内停车位足足有余还免费，这样的话我们房子和车同时都有了，并且物业费还寥寥无几，只是为了住又不卖，所以小产权真的比大产权实惠的多。

买了小产权房，我后悔了，后悔当年买得太少，当年为了留钱做本钱做生意，只买了一套，简单装修共三十万，最高峰值二百万，现在也有一百五十万，当年一起去买，瞻前顾后，犹犹豫豫没买的老乡，现在悔断肠！

2019年小产权房最新政策是怎样的？ (四)

答2019年小产权房最新政策是不予发放房产证，禁止新建和买卖小产权房，根据实际情况合理处置已建成和已售出的小产权房。

截止至今，我国小产权房的面积在66亿平方米左右，从这个数字我们不难看出小产权房数量之多，但是由于其并未被国家承认，总是有很多人抱有总有一天会被国家承认，小产权房会合法化的侥幸心理，但根据目前的政策来看，小产权合法化的这一天还有挺远。

产权房一般是指未办理相关证件，在农村集体土地建造的房屋，这也就意味着其房屋的合法性不被国家承认，若是去相关部门办理房产证等证件时，是不予进行办理的。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。酷斯法希望小产权房买卖纠纷判决书2019版本，能给你带来一些启示。

小产权房屋抵押借款如何操作。小产权房屋抵押条件

什么叫农民房~什么叫农民