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• 1、房价上涨卖方反悔，损失应该这样
• 2、五大常见案例分析！买卖商品房遇上这类案情，法院会如何判决？

房价上涨卖方反悔，损失应该这样 (一)

优质回答房价上涨卖方反悔，损失应该这样

一、关键词:房屋买卖、合同履行、违约、损害赔偿

1.典型案例:

2016年，老黄与小刘订立房屋买卖合同，约定老黄将自己所有房屋以86万元的价格售予小刘。双方约定2017年1月10日前到产权部门办理房产过户手续,如逾期则视为违约。缔约当日，小刘向老黄支付定金5万元并乏付了相应当的中介费。其后，因房价上涨，老黄欲提高售价，双方协商不成，老黄明确表示不再出售房屋。因此，小刘将老黄诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。诉讼中，经鉴定涉案房屋现价值119万元。

2.法院判决:

法院经审理认为:在老黄明确表示不履行原合同约定的价格条款的情况下，小刘依法主张解除合同,应予支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的根据履行情况,小刘可请求返还已付款项。老黄不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据鉴定情况，小刘主张的房屋增值损失为33万余元。综上，判决老黄返还小刘定金5万元并赔偿损失33万余元。

二、懂法重点:

1、缔约双方均应诚实守信，以免纠纷。

诚实信用，恪守承诺，是民事主体进行各项民事行为应当遵守的基本原则。《民法典》合同编也确立了依法成立的合同的法律约束力。房屋买卖是生活中的大事儿，涉及利益巨大，缔约双方均应诚实守信，以免纠纷，避免不必要的损失。

2、遇到纠纷该如何维权

遇到纠纷时，不必着急。买卖合同订立后，如遇违约，可通过法律途径维护自身合法权益首先，应仔细检索合同约定，寻求合同依据其次，注意保存证据，合同履行中足以证明对方违约的证据均应妥善保存;最后，及时维权。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，《民法典》规定的诉讼时效也要求权利人应当及时寻求公力救济。

3、违约损失应如何计算

《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。房屋买卖中，如遇房价上涨卖方违约买方可依据鉴定意见主张赔偿数额为房屋增值部分。遇房价下跌，买方违约时，卖方也可据此主张损失。

五大常见案例分析！买卖商品房遇上这类案情，法院会如何判决？ (二)

优质回答买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为你分析常见的购房和维权案例。

1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？

基本案情：

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决：

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。

二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。

二审法院判决：

一、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。

裁判要旨：

近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。

2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？

基本案情：

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。

一审法院判决：

被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还？

基本案情：

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。

一审法院判决：

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。

裁判要旨：

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。

4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？

基本案情：

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

法院判决：

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。

裁判要旨：

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？

基本案情：

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。

法院判决：

李某应向房地产公司支付违约金。

裁判要旨：

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。

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