土地分类标准——国有土地分类标准

2024-10-14 05:10 分类：房产纠纷阅读：

土地一直以来都是国家非常重视的一个资源，由自然资源局来管控土地的使用。我国实行土地所有权和土地使用权相分离的制度。土地所有权分国有和集体所有权，而所有权的主体只有两个，一个是国家，另一个是农民集体。其他个人或法人均不能拥有土地所有权。

图1 图有土地使用证

按土地用途可分为农用地、建设用地和未利用地。挂牌出让的建设用地一般分四类：住宅用地、商服用地、工业用地、综合用地。

1.住宅用地，用于建设住宅、居民楼的用地，土地使用最高年限一般为70年。

2.商服用地，用于商业、旅游、娱乐等用地，土地使用最高年限一般为40年。

3.工业用地，独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地，土地使用最高年限一般为50年。

4.综合用地，同一宗地包含两种或两种不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等，土地使用最高年限一般为50年。

一、如何获取用地

1、通过“招拍挂”的方式获得。

住宅用地一般是“价高者得”。工业用地政府会根据详规的实际情况，设置竞拍条件（如投资强度、产业性质、投产后的税收指标要求等），再拿到公共资源交易平台公告“招拍挂”。

图2 招拍挂现场

2、在二级土地市场买地。

二级土地交易比较复杂，如果不是对地块的前世今生比较了解，那么风险则远高于一级市场，成交后风险都由买受方承担。

图3 二级土地市场

3、直接购买生产厂房。

通过购买开发商建成的标准厂房或者定制厂房，同样达到生产使用的目的，同时还省去了报批、修建和验收等手续。开发商所提供的标准厂房，经过了精心的规划和专业的设计，可以迎合不同制造业的需求。如果在前期，开发商可以根据企业的生产要求单独为企业定制。全国各地的工转工、工业上楼等形成的产业园、产业集群都是此种类型。

图4 产业园区

二、工业用地能否转让

据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

这两个条件只是符合国家政策的最基本的条件，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，土地出让时有特殊约定的，除了需要满足原约定，转让还需要征得原主管部门同意，如果突破原特殊约定的需要重新审批。

图5 土地转让协议

三、工业用地等级划分

《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分成了三类，分别为M1,M2,M3。在2018年广东在工业用地（M类）中增加 M0用地，称为新型产业用地（其他城市也称M4、Mx、M 等等）。

M0（新型产业用地），为了创新型企业发展的需求，用于研发、创意、设计、检验检测、科技企业孵化及无污染生产等新型产业功能以及相关配套的用地，可兼容商业用地。

图6 某地详规图

M1（一类工业用地），对居住和公共环境基本无干扰、无污染和无安全隐患，包括以产业研发兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。（一类工业用地为方便员工通勤、方便生活，可就近安排在居住区附近，但需要独立占地建设。）

M2（二类工业用地），对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如农副食品加工业、畜牧业、家具制造业、医药制造、纺织工业等用地。，二类工业用地则不能与居住、公共设施等其他功能区混合，一般都是集中在专门的工业区，有的甚至需要设置绿化带与其他工区用地分隔开。

M3（三类工业用地），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。代表行业如化工厂、炼油厂、炼钢厂、天然气或有色金属加工、大中型器械制造厂等。三类工业用地对环境污染严重，且一般用地规模都比较大，需要远离城市中心区单独规划布局，生活区与建成区之间还要设置较宽的卫生防护绿带。

四、工业用地出让最低标准

1、国土资源部发出《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》，划定全国工业出让最低价标准。该标准自2007年1月1日起实施。通知中全国工业用地被划分为15个等别，最低价标准从最高等别的一等840元/平方米递减到最低十五等的60元/平方米。

图7 工业用地出让最低价标准

2、为工业用地设置“只高不低”的“底线”，对于遏制地方政府卖地和工业企业圈地，肯定会发挥一定程度的积极效应。但是这并非是最佳的办法，在地方政府和工业企业拉动投资的冲动下，在房地产开发商哄抬房价、地价声浪中，只怕这一“底线”很快就会失去其原本的约束作用。在我看来，如果让工业用地与商业用地、住宅用地的价格进行市场化“联动”，或许才是最为有效的办法。

3、之所以要实行土地价格市场化“联动”，根本原因在于，土地作为一种稀缺的自然资源，应当进行市场化的合理配置。同样是一块土地，作为工业用地就便宜到“零低价”，作为商业住宅用地却飙升至“天价地块”，这本身就是极为不合理的现象，违背了基本的市场规律。从长期来看，很有可能会导致土地资源配置的低效率。