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• 1、非法买卖的宅基地征收问题？
• 2、农村宅基地新政策：宅基地买卖有3个原则

非法买卖的宅基地征收问题？ (一)

最佳答案您好，这种情况确实维权很难。

因为农村宅基地是不能买卖的，宅基地上的房子只能在同村同组的人之间进行流转。您这个是非法买卖的，那说明您可能不满足这个条件。那宅基地就还属于原主人的，即使找到了他，也不能确权给你；找不到他，那么土地补偿费是属于村集体的。给您的补偿款应该是房屋补偿，宅基地虽然不属于你，但房子属于你个人的财产，所以给你补偿这一部分，这个是合理的。

补充一个案例供您参考：

非本村村民购买了村内宅基地和房屋，拆迁时能获得补偿吗？

我国的宅基地是属于集体所有，对于农村的土地我们只有使用权，没有所有权，所有权都归国家所有，宅基地是可以继承的，但是不可以买卖交易，那么非本村村民购买了村内宅基地和房屋拆迁时能获得补偿吗？

【案例】

2008年左右，当事人张先生从杨女士手中买下了一处宅基地房。向杨女士全额支付了13万元的房款后，张先生这个“外村人”搬到了村里。几年过去后，村里开始组织征地，这处农宅也被纳入了拆迁范围。

这时候杨女士突然找到张先生，说自己后悔了，要把房子收回去，把13万退还给张先生。银货两讫了还能说反悔就反悔？张先生说：“她就是眼红拆迁款。房子都卖了这么多年了，卖房协议也有的，哪能她说要收回去就给她收回去？我翻建房子也花了不少钱，物价现在这么高。”

法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效，张先生不是房子所在村组的集体成员，无权购买该村的宅基地房，所以最终判决张先生和杨女士签的购房协议无效。

所以，非本村村民购买了村内宅基地和房屋拆迁时是不能获得补偿的。因为宅基地上的房屋可以买卖交易，但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的，不然买卖合同是不可以成立的。

依据《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。凡是本经济组织以外的人与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。

像本案张先生这样的案例，实践中并不在少数。卖房人为了获得利益，明知交易不合法，还是选择将宅基地房屋出售；而买房人也出于种种考虑，买下存在隐患的房子。而当房屋涨价，或者房子被纳入征地拆迁范围时，卖房人又会主张合同无效，争夺拆迁补偿利益。

希望对您有所帮助。

农村宅基地新政策：宅基地买卖有3个原则 (二)

最佳答案农村宅基地转让或者买卖有原则限制，部分人不能购买。宅基地买卖限制大，如果买卖双方不按照政策规定进行买卖，可能造成购买方的损失。

农村宅基地买卖 首先要经过相关部门的审批才能进行宅基地变更登记，另外，购买方资格限制比较大，购买方一定要注意，要不然损失上几十万是在所难免的。本文先为你提供一个宅基地转让损失60万的案例，然后再为您提供宅基地买卖3个基本原则，希望你在 买卖宅基地 买卖的时候多做注意，别造成个人损失。

案例：农村宅基地买卖纠纷

10年前，何先生以14000元（双方协商）买下仲先生104㎡的二楼二底房屋（宅基地）。但随着城市开发和各项惠农政策的实施，钟先生想要将房屋通过经济补偿收回房屋，并申请新的宅基地，但何先生归还房屋，除非对方补偿60万元。由于房子已经破旧不堪，终双方以55000元的价格，双方达成和解。

我国法律规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予审批”，所以钟先生想要重新申请宅基地是不可能被允许的。因而农村村民在进行宅基地转手时还是要三思而后行。

农村宅基地买卖3大原则

1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记

《宅基地使用证》和《 集体土地 建设用地 使用证》是农民合法取得 宅基地使用权 的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。

需要注意的是宅基地 房屋买卖 ，除了要到房屋管理部门办理 产权过户 登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。

2、宅基地购买者的资格有限制

宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。

宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

3、转让后原则：“ 一户一宅 ”

《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。

如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有 房屋拆迁 、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。

人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到宅基地买卖。如需更深入了解，可以看看酷斯法的其他内容。

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