（文章原标题：北京上海等六省区房地产税收超土地出让金）

北京上海等六省收超土地出让金

《经济参考报》记者独家获悉的由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示，房地产相关税收在地方财政占比不断增加。近年来，地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况，对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。中金网6月6日

北京大学经济学院教授平新乔表示，地方财政结构变化阶段包括:主要依赖房地产相关税收、主要依赖土地出让金、同时依赖三个阶段。而现在我国大多数省份正在由主要依赖土地出让金阶段向同时依赖阶段迈进。

据研究结果显示，上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例，吉林、河南、贵州、青海、广西、陕西、甘肃、辽宁等 10省房地产相关税收与土地出让金基本持平，但浙江、江苏、安徽、河北等地对土地出让金依赖依然较大，浙江、江苏土地出让金更是相关税收的2倍。

资料显示，2007年起，我国土地出让金明显增长，其中，2013年增速急剧攀升至超过40%。而规模方面，已经从2007年的不到8000亿元，快速增加至2014年的将近3.2万亿元，7年间扩大了6倍。

对此，平新乔指出，中国过去15年，地方财政的财政波动主要原因是土地出让金的波动。《经济参考报》记者了解到，在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。

虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。

公开数据显示，2015年财政预算报告显示，地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元。但实际上2015年全国土地出让收入仅33657.73亿元，明显少于2015年预算。

此外，2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%;2013年全国土地出让收入4.2万亿元，相当于同期地方财政收入的35.5%;2011年，昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财政一般预算收入。

“但随着房地产调控，楼市转寒，土地收入进入周期性缩水。”平新乔表示，随着宏观经济变化，部分省份地方财政对土地出让金的依赖度已等于或低于对房地产相关税收的依赖度。

中国地方财政收入对于土地依赖度上升

平新乔表示，2003年以来，中国地方财政收入对于土地财政依赖度的上升增量，主要是由于地方财政对于房地相关税收的依赖度上升贡献的。“房地产相关税收 较土地出让金来说要稳定，因此，当土地出让金收入由于政府尤其是中央政府加强对土地市场和房地产的调控而急剧下降时，稳定的土地税和房地产企业所缴纳的税 收占地方财政权重则不断上升。”

报告显示，2003年至2013年间，中国地方财政对土地财政的依赖度上升了11.3个百分点，但值得注意的是，虽然土地出让金额度大幅增加，但其仅带来了3.2个百分点的增长，相关税收则高达8.1%的增长。

平新乔认为，房地产相关税收的依赖度上涨幅度占整个依赖度高达71.7，%，而普通我们常认为的土地出让金仅占到28.3%。这意味着，地方政府对房地产相关税收的依赖度上升，是2003-2013年间中国地方财政对于广义的土地财政依赖度上升的主因。

据测算，2013年，全国平均地方财政对房地相关税收(即房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占有税、房地产企业缴纳的所得税和营业税)的依 赖度为14.8%， 已是1999年依赖度4.6%的3.22倍。其中，北京对房地产相关税收依赖度达16.93%，上海高达16.21%，江苏也达14.29%。

中国社科院财经战略研究院副研究员蒋震对《经济参考报》记者表示，我国地方财政对土地出让金和房地税收的依赖，应该说是特定经济发展阶段下的产物。实际上很多发达国家也都有过这个阶段。

但蒋震认为，一旦我国城镇化推进到成熟阶段这种机制就无以为继了。进入经济新常态之后，临界点来临，趋势发生根本变化，投资基本饱和，更加注重消费。由此，地方财政对土地及相关税收的依赖可能会弱化。

中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇也认为，城市难以一味摊大饼，因此“有限”的土地对于地方来说意味着有限的出让金财政，同时，因土地成本直线上升，土地出让金额度的增加态势难以长时间维持，因此，对土地依赖度较强的城市财政面临可持续发展问题。

平新乔认为，地方财政主要依赖土地出让金只是一个过渡现象，未来地方财政中房地相关税收的比重将逐步超过土地出让金。

什么是土地出让金

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。正因为土地出让金的存在，地方财政对地产业有过分的依赖，土地财政成为房价调控的绊脚石。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。2014年8月，国家审计署掀起全国首次土地财政大审计。

土地出让金的计算方法

一. 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三. 通过方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

该条目中所提到的40%没有法律依据，纯属引用别人错误理论，请更正。从2002年开始，土地招拍挂条例就明确了，出让金就是全部地价，没有40%之说。

土地出让金的使用范围

（一）

征地和拆迁补偿支出。

土地出让金漫画包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

（二）

土地开发支出。

包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

（三）

支农支出。

包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。

（四）

城市建设支出。

包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

（五）

其他支出。

包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出，通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。

为加强土地调控，由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

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