个人住房贷款的基本要求！个人住房贷款制度

2024-10-06 21:50 分类：民间借贷阅读：

为进一步促进银行业金融机构提升信贷管理能力和金融服务质效，做好金融业服务实体经济的“五篇大文章”，国家金融监督管理总局发布了《个人贷款管理办法》（国家金融监督管理总局令2024年第3号）（以下简称“办法”），自2024年7月1日起施行。本文通过对比《个人贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2010年第2号）（以下简称“暂行办法”）与《办法》，就《办法》主要条款及其变化情况进行解读。

一、总则

（一）适用对象

《个人贷款管理办法》明确贷款人是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

相较《暂行办法》中以银行业金融机构简单概括，本《办法》尤其指明了以商业银行、农村合作银行、农村信用合作社以及其他金融机构如村镇银行为适用对象吸收公众存款的特性。

此外结合《办法》附则中相关规定，明确了几类贷款的参照及适用问题。

参照执行：《办法》第四十八条中明确了国家开发银行、政策性银行以及国家金融监督管理总局批准设立的非银行金融机构发放的个贷，参照本《办法》进行执行。

除外规定：《办法》第四十九条明确了其他特殊类贷款另有规定，适用其规定。如互联网贷款，个人住房贷款、个人助学贷款及个人汽车贷款。

例如互联网贷款监管规定主要包括《商业银行互联网贷款管理暂行办法》（中国银行保险监督管理委员会令2020年第9号）、《中国银保监会办公厅关于进一步规范商业银行互联网贷款业务的通知》（银保监办发〔2021〕24号）及《中国银保监会关于加强商业银行互联网贷款业务管理提升金融服务质效的通知》（银保监规〔2022〕14号）等。上述规定未尽事宜，按照《办法》执行。

不适用：

根据《办法》第四十九条，信用卡透支不适用。

银行业金融机构发放给农户用于生产性贷款等国家有专门政策规定的特殊类个人贷款，暂不执行本《办法》。

（二）总则其他部分

在总则其他部分，《办法》相较《暂行办法》变化不大，主要有以下两点：

一是个贷风险限额管理制度建立的维度有所变化，《暂行办法》中提及了区域、品种、客户群的维度。《个人贷款管理办法》拓宽管理思路，不再统一化标准和维度，而是各家贷款人根据实际需要，建立个贷风险限额管理模型。

二是贷款期限有所明确，填补了贷款期限的规定空白，以防范贷款期限错配产生的流动性风险。

二、受理与调查

《办法》第二章贷款调查第十二条规定了个贷申请的基本条件，包括借款人身份、借款用途、金额期限币种合理、还款能力和意愿具备及借款人信用良好。相较《暂行办法》，《办法》在针对借款人信用状况的要求上删去了“无重大不良信用记录”要求。此外，在具体执行层面，可能仍需考虑窗口指导意见，此外各行之间标准可能有所不同。

个贷申请的提出需要通过书面形式，并提供相关证明资料。在贷款人受理申请后，应尽职调查以核实个贷申请真实准确性，并形成调查评价意见。《办法》第十五条明确了贷款调查内容主要包括借款人情况、收入情况、借款用途、还款情况以及担保情况。值得注意的是，相较《暂行办法》，《办法》一是特意注明了借款用途用于生产经营的应调查借款人经营情况；二是增加了对抵质押物调查要点，除了处理价值及变现能力，应当首先关注担保物的权属问题，权属不清或无法确权事实上也无需再考量其价值及变现问题。

《办法》第十五条至十八条，极大地细化了对于贷款的调查方式和机制。一是增加数字化调查手段，明确了调查方式应当现场实地和非现场相结合，除了传统的现场核实、电话查问，明确增加了“其他数字化电子调查方式”。二是根据贷款情况区分调查方式，对于不超过二十万人民币的贷款，如通过非现场间接调查可以核实风险并可据此对借款人作出风险评价的，可简化或不再进行实地调查。当然如何确认可以核实风险，并作出风险评价，简化或不进行实地调查的标准是什么并未进一步明确。标准明确后方具有可操作性，在日后的窗口指导意见里可能会有所体现。

第十七条是关于贷款调查机制的健全。相较《暂行办法》，《办法》首先强调了应健全贷款调查机制，明确调查方式，确保贷款真实有效。而后提及了特定事项委托第三方代办确保风险可控，细化第三方管理制度。在明确资质条件外，新增了名单制管理，且名单应动态审查更新。此外，贷款风控核实事项不得委托第三方完成。

《办法》第十八条增加了贷款面谈制度的线上操作。面谈应当在自有平台上进行，记录并保存影像。贷款人应当采取有效措施确定并核实借款人真实身份及所涉及信息真实性。

三、风险评价与审批

《办法》第三章贷款审查部分第十九条要求在全面审查基础上重点关注贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、信用状况、担保情况、抵（质）押比率、风险程度等。

《办法》第二十条风险评价机制，相较《暂行办法》内容做了大量的细化。一是机制建立和完善；二是责任部门和岗位落实；三是关于贷款风险评价的主要内容，包括了借款人的信用状况和还款能力，收入与支出情况、偿债情况等，用于生产经营的还包括借款人经营情况和风险情况；四是分析方法定量和定性结合，全面、动态、审慎地进行贷款风险评价。五是对于提供担保的贷款，借款人的偿债能力是前提，不得直接通过担保方式确定贷款金额和期限等要素。部分银行存在根据担保物来定贷款的情况，故在贷款风险评价中特地就此进行了明确。六是建立健全个人客户统一授信管理体系。对于借款人需要关注各类融资情况，同时根据业务发展情况和风险控制需要，适时予以调整。对于存在风险的借款人，通过市场上的观察其融资情况和相关动态，可见一斑。

《办法》第二十一条是关于审贷分离和授权审批的规定，明确了线上自动化审批的人工复审机制以及贷后停止自动化审批的触发条件。

当前线上贷款业务增加，《办法》第二十二条则是新增了全线上方式开展业务的监管规则，应当符合互联网贷款相关规定。

《办法》第二十五条是新增内容，该条是针对近年来贷款发放的问题进行的规制。贷款人为股东等关联方办理贷款时，往往通过关联交易进行了大量的利益输送，资金占用现象频现。此处尤其明确“发放贷款条件不得优于一般借款人，并在风险评价报告中进行说明。”

四、借款合同与贷款发放

《办法》第四章是关于书面借款合同和贷款发放的相关规定。

通常情况下，贷款人应与借款人签订书面借款合同，且借款合同及其他相关文件需要当面签订，贷款人应当对签约过程进行录音录像并妥善保存相关影像。

金额不超过二十万元人民币的贷款，则可通过电子银行渠道签订有关合同和文件（不含用于个人住房用途的贷款）。

《办法》第二十七条增加了贷款人应在合同中与借款人约定的内容，除了对于借款人不履行合同或怠于履行合同时应承担的违约责任，还包括了贷款人可采取的提前收回贷款、调整贷款支付方式、调整贷款利率、收取罚息、压降授信额度、停止或中止贷款发放等措施，并追究相应法律责任。

第二十八条是对合同管理制度的要求和借款合同采用格式条款的规定，格式条款应予以公示。

《中华人民共和国民法典》施行后，贷款人应依照《中华人民共和国民法典》等法律法规的相关规定，规范担保操作流程。按合同约定办理抵（质）押物登记的，贷款人应当参与。贷款人委托第三方办理的，应对抵（质）押物登记情况予以核实。

第三十条和第三十一条是关于贷款的发放管理，一是审贷与放贷分离，由独立的放款管理部门或岗位负责落实放款条件、发放满足约定条件的个人贷款。二是在借款合同生效后，贷款人应按合同约定及时发放贷款。

五、支付管理

《办法》第五章是关于支付管理。金融科技的重要性日渐体现，第三十二条相较《暂行办法》相应内容，增加了贷款资金支付管控体系健全的要求，加强金融科技应用能有效监督贷款资金按约定用途使用。

第三十二条至第三十七条，主要明确了受托支付和自主支付的相关规定。

通常情况下，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，但存在如下情况的可以自主支付：

1. 借款人无法事先确定具体交易对象且单次提款金额不超过三十万元人民币的；

2. 借款人交易对象不具备条件使用非现金结算方式的；

3. 贷款资金用于生产经营且单次提款金额不超过五十万元人民币的；

4. 法律法规规定的其他情形的。

在上述可自主支付的情形中，《办法》相较《暂行办法》相应内容，“金额”变成“单次提款金额”，适应我国经济发展需要，更加灵活科学。

受托支付流程，主要包括：

1. 借款人在使用贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。

2. 贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好有关细节的认定记录。

3. 贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

《办法》第三十四条中也新增了可以简化受托支付事前证明材料和流程的情况：借款人贷款资金使用记录良好，在合同约定的生产经营贷款用途范围内，产生合理的紧款需求，贷款人经评估认为风险可控。此等情况下，在放款完成后及时完成事后审核即可。

如果采用借款人自主支付的，一是借款合同中事先约定，要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况；二是贷款人要核查支付是否符合用途；三是要确认是否存在规避受托支付的情形。

第三十八条新增条款是对于贷款支付过程中存在潜在风险问题的应对。借款人信用状况下降、贷款资金使用出现异常或违反合同约定以化整为零方式规避受托支付的，贷款人应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式、停止或中止贷款资金的发放和支付。

六、贷后管理

《办法》第六章是贷款管理。第三十九条规定了贷后的跟踪检查和监控分析要求，尤其是新增了监控资金挪用的内容。不少贷款风险情况始于资金挪用行为，其为后续贷款风险造成了隐患。一旦检测到挪用，应当立刻要求借款人整改，提前还款或采取相应措施进行管控。第四十条是关于贷后检查内容。对于前文中新增的简化或不再进行实地调查的业务，也规定了贷款实地检查的方式，按照适当比例实施进行。

借款人履行借款合同约定内容的情况是借款人后续合作的信用评价基础。借款人未按合同承诺提供真实、完整信息和未按合同约定用途使用、支付贷款等，贷款人应当追究违约责任。

第四十三条和第四十四条是关于贷款展期及违约的处置。《办法》新增了贷款展期的相关安排。贷款展期的，贷款人应审慎评估展期原因和后续还款安排的可行性。同意展期的，应根据还款来源等情况，合理确定展期期限。加强对贷款的后续管理，按照实质风险状况进行风险分类。关于展期期限，期限一年以内的贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；期限超过一年的贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半。对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置。债权转让或核销是《办法》新增的手段。

七、法律责任

《办法》第七章是关于贷款人的法律责任。贷款人违反《办法》规定办理个人贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正。贷款人如有下列情形：（1）贷款调查、审查、贷后管理未尽职的；（2）未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度的；（3）借款合同采用格式条款未公示的；（4）违反本《办法》第三十条规定，未落实审贷与放贷分离原则的；（5）支付管理不符合本《办法》要求情形。国家金融监督管理总局及其派出机构可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》采取相关监管措施。

贷款人有下列情形之一的，国家金融监督管理总局及其派出机构可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》对其采取相关监管措施或进行处罚：（1）发放不符合条件的个人贷款的；（2）签订的借款合同不符合《办法》规定的；（3）违反本《办法》第七条规定，发放无指定用途个人贷款等；（4）将贷款调查的风险控制核心事项委托第三方完成的；（5）超越或变相超越贷款权限审批贷款的；（6）授意借款人虚构情节获得贷款的；（7）对借款人严重违约行为未采取有效措施的；（8）严重违反本《办法》规定的审慎经营规则的其他情形的。

八、整体评价

（一）适应发展趋势

《办法》中诸多条款修订是基于经济社会发展变化及金融科技发展进步，为适应当前信贷业务发展趋势进行了更新调整。如可自主支付的情形中单次提款金额超过三十万元人民币的个人消费贷款，以及单次提款金额超过五十万元人民币的个人经营贷款，应采用受托支付方式。支付管理中增加了贷款资金支付管控体系健全的要求，加强金融科技应用，有效监督贷款资金按约定用途使用。

此外，针对贷款业务线上办理的需求，为适应新型融资情景，新增了视频面谈、非现场调查、数字化电子调查等办理形式并明确配套了相应的风险管控要求。

（二）细化相关安排

相较《暂行办法》，《办法》细化了贷前中后相关机制安排。贷款调查中新增了调查方式，细化了第三方代办制度。风险评价中完善了评价要求，新增了客户统一授信管理体系。贷后管理中对于贷款展期细化了相关安排。

此外，针对不同情形，细化不同措施。如对于金额不超过二十万元人民币的贷款（不含个人住房用途贷款），可通过电子银行渠道签订有关合同和文件。在可有效核实信息真实性并可对借款人作出风险评价的，可简化或不再进行现场实地调查，提升效率。

（三）强化风险管控

一是对防控贷款资金挪用行为要求。贷款人应在合同中与借款人约定，借款人出现未按约定用途使用贷款等情形时，借款人应承担的违约责任，以及贷款人可采取的提前收回贷款、调整贷款支付方式、调整贷款利率、收取罚息、压降授信额度、停止或中止贷款发放等措施，并追究相应法律责任。贷款人应健全贷款资金支付管控体系，加强金融科技应用，有效监督贷款资金按约定用途使用。发现借款人挪用贷款资金的，应按照合同约定采取相应措施进行管控。

二是防范股东等关联交易输送利益。贷款人为股东等关联方办理个人贷款的，应严格执行关联交易管理的相关监管规定，发放贷款条件不得优于一般借款人，并在风险评价报告中进行说明。

三是防范受托支付规避情形。明确了贷款人应当核查是否存在以化整为零方式规避受托支付的情形及采取的相应措施。

据中国人民银行统计，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，本外币住户贷款中经营性贷款余额23.8万亿元，同比增长12.2%，上半年增加1.64万亿元；不含个人住房贷款的消费性贷款余额20万亿元，同比增长6.6%，上半年增加2128亿元。在个人经营贷、消费贷总量持续增长的背景下，《办法》将对规范个人贷款市场、促进银行业金融机构个人贷款业务的健康发展发挥积极作用。

特别声明：

大成律师事务所严格遵守对客户的信息保护义务，本篇所涉客户项目内容均取自公开信息或取得客户同意。全文内容、观点仅供参考，不代表大成律师事务所任何立场，亦不应当被视为出具任何形式的法律意见或建议。如需转载或引用该文章的任何内容，请私信沟通授权事宜，并于转载时在文章开头处注明来源。未经授权，不得转载或使用该等文章中的任何内容。

— 往期推荐 —

1. 陈胜：《银行保险机构大股东行为监管办法（试行）》监管脉络梳理及要点解读

2. 陈胜等：《保险集团公司监督管理办法》要点评析

3. 陈胜等：保险产品“报行不一”的合规及法律风险

4. 陈胜等：《银行保险机构关联交易管理办法》及《保险资金运用关联交易专项检查的通知》评析

5. 陈胜等：压实金融稳定主体责任健全风险化解制度安排 - 《金融稳定法（草案征求意见稿）》评析

6. 陈胜等：保险资金运用关联交易的风险防控

7. 陈胜：千呼万唤始出来——《金融控股公司关联交易管理办法》解读

8. 陈胜：中国与欧美两用物项出口管制制度简评

9. 陈胜等：金融监管机构统合背景下的消费者及投资者权益保护制度的完善

10. 陈胜：硅谷银行迎来接管——FDIC在银行接管过程中的权能及其限制

11. 陈胜：金融监管体制改革金控监管效能提升