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• 1、朋友借了我十五万按揭房抵押起诉他能房子抵帐吗
• 2、没房产证的房子抵押是否有效
• 3、出质的案例
• 4、男方欠债后和女方离婚，婚前男方把女方名下的房屋进行抵押给银行法院能冻结吗？

朋友借了我十五万按揭房抵押起诉他能房子抵帐吗 (一)

最佳答案可以起诉让他还借款和约定的利息，但不能直接要求以他的房子抵账。因为：

1、你朋友用按揭的房向你抵押借款：如果你们双方到房管局办理了抵押登记，抵押有效，到期他不还钱，你可以直接要求以抵押的房产拍卖来还债。

如果没办理抵押登记，你们双方的借款合同有效，但抵押无效。如果他有其他财产，你无权直接要求他拍卖房子还款。

2、他的房子是按揭房，应该是还有贷款，那么房产证一般是还押在银行，那你们很可能没有办理抵押登记。

3、在没有办理抵押登记的情况下：你不能直接要求用房子还款，更不能要求以房子抵账。可以要求的是让他还款，如果他没有其他财产只有房子，可以要求他卖房还款，但这房子是按揭房，即使真拍卖用来还债，也要先还银行的贷款，还完银行的有剩余才能还你的债务，因为银行的按揭都是办理了抵押登记的。

4、在你们办理了房产抵押手续的情况下：到期他不还钱，即使他有其他财产，你也有权直接要求他用房子还款。但如果房子抵押不是一个，要按抵押先后顺序来还，按揭的房子一般是银行抵押在前，拍卖房子的钱要先还银行。

需要注意的是：房产抵押借款，到期不能还款时，不可以直接要求以房子抵账，只能要求用房子拍卖还款，还完债务后剩余的房款还是要给原房主。抵账是解放前民间的说法，借债不还的直接把抵押物给出借人，但解放后中国的法律不支持抵押物抵账、直接归债权人所有。

附：相关法律依据

（1）《中华人民共和国担保法》第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同

（2）第四十一条当事人【以本法第四十二条规定的财产抵押的】，【应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。】

（3）第四十二条办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级地方人民政府规定的部门；

（三）以林木抵押的，为县级林木主管部门；

（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

（4）第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议【以抵押物折价】或者【以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿】；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

（5）最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条 第一款：当事人在抵押合同中【约定】，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，【抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效】。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力

没房产证的房子抵押是否有效 (二)

最佳答案没房产证的房子抵押无效。因为房屋属于不动产， 不动产抵押 必须要登记才能生效。而办理抵押登记需要提交房产证， 没有房产证 就办理不了抵押登记，所以没房产证的房子抵押无效。 根据《城市 房地产抵押 登记管理办法》第三十一条规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： (一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明; (二)抵押 登记申请书 ; (三)抵押合同; (四)《 国有土地使用权证 》、《 房屋所有权证 》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明; (五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料; (六)可以证明 抵押房地产 价值的资料; (七)登记机关认为必要的其他文件。

出质的案例 (三)

最佳答案1999年10月19日中行C办事处申请执行。法院在执行过程中查封了A公司仓库的一批钢材。A公司希望分期付款并主动向法院提供了A公司与D公司于1999年5月签订的一份以钢材换房屋的协议。协议内容为：由A公司供应D公司工地所需钢材，A公司向D公司购买3幢102室建筑面积为140m的商品房，结算方式为用D公司购钢材所欠的货款冲抵A公司的购房款，在D公司交付房屋时结清，多退少补。当时因D公司欠缴国家税款，该房无法办理过户手续。A公司要求将此房作为分期还款的保证。

1999年11月19日，在法院主持下，中行C办事处，A公司B厂、D公司订立执行和解协议：A公司从1999年11月起每月向中行C办还款5万元，直至还清本息及诉讼费用，B厂继续承担连带清偿责任。A公司自愿拿出3幢102室的商品房作为还款保证并同意任由法院查封。四方在协议书都签了字、盖章，11月24日法院对该房予以查封。D公司在查封清单和送达回证上以在场人身份签字。法院遂裁定中止执行。后因A公司未能履行和解协议，2000年5月银行申请恢复对原判决的执行，并要求处置该房。被执行人A公司称因D公司欠缴税款，房屋无法办理产权证和过户手续，致D公司房屋未能及时抵债。尽管A公司同意配合法院变卖此房，但D公司此时提出异议，认为其与A公司签订的以钢材换住房协议仅是意向协议，A公司一直未交付钢材给D公司，故协议不生效，且房屋所有权未发生变更，该房仍属D公司所有，要求法院解封，不能执行该房。在执行过程中查明A公司曾与D公司有长期供应钢材业务关系，D公司开发的房屋被公安编号，虽然D公司早在1999年1月就领取了房屋销售许可证，但因欠缴有关税款，至2001年4月才补齐有关手续在房管局产权监理处办理了产权登记。此时，购房者才能办理产权登记、过户手续。

分歧：围绕该房能否作为A公司的担保物而被法院执行，有二种不同意见。

一种意见认为：法院不能执行该房屋，理由是：房屋所有权未过户，A公司拿房子抵押，D公司同意，属无效担保，《担保法》规定设定担保的只能是财产，一般是指物，在权利质押中，《担保法》第75条第（一）项规定汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单上记载的权利可以设定质押，第（四）项规定“其他权利”也可以设定质押，但“其他权利”的范围未予明确。最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中第97条补充了公路桥梁、公路隧道或公路渡口等不动产的收益权也可以按照上述规定出质。有鉴于此，笔者认为对那些所指向的标的数量、质量明确特定债权亦可视为是“其他权利”而设定担保。如汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单实质上是一种债权凭证，其债权所指向的数量和质量是明确记载的。

本案A公司与D公司之间的易货交易合同属于有效合同，尽管D公司执行过程中提出先履行抗辩权，认为A公司未提供钢材，故房子不能交付给A公司，但D公司在执行和解协议中，D公司已放弃这一抗辩权，且在执行的查封清单和送达回证签字，如要抗辩那时就应主张。故法院处理房屋时D公司提出异议，应视为规避法院执行。

D公司在异议中还提出房屋所有权未转移，A公司一厢情愿，提供不是自己所有的房子担保，应属无效行为。

另外一种意见认为：1、1999年5月双方签订的以钢材换房屋协议是双方真实意思表示，并符合合同法以货易货规定，因此该协议合法有效。1999年10月法院第一次执行时A公司主动将其所有的某花园3幢102室拿出抵押作为还款的保证。11月19日四方订立了和解协议，和解协议上明确该房系A公司所有，并作为A公司还债的担保。D公司法定代表人在协议上签了字，这表明二层意思：（一）进一步确认该房屋虽未办过户手续，但产权已属A，（二）该房屋作为A公司还债的担保。11月24日法院查封了该套房屋，D公司法定代表人在查封清单和送达回证上均签了字，再度确认了该房屋实际已属A公司所有，由于D公司欠缴国家税款致使该套房屋在房屋产权部门无法办理产权登记。另双方一直有钢材业务往来，D公司在双方合同成立至法院执行一年多时间内对A公司主张房屋所有权均予认可，纵上，法院完全有理由相信A公司已交付了与房屋对价的钢材。现D公司以A公司未交付钢材为由认为双方签订的合同不生效是不能成立的。更何况合同生效不以交付为条件。

2、尽管D公司提出因房屋未过户，故产权不属A公司，法院不能以房屋买卖合同为据将房屋产权视为A。合议庭认为：根据新合同法的有关规定和1999年10月12日《江苏省民事审判工作座谈会纪录》第三部分第六条规定：“房地产转让未办理权属变更登记手续的，不因此认定转让合同无效，应依法责令义务人办理权属变更登手续，履行转移标的物所有权的义务。”故该房屋未办理产权过户手续并不影响双方买卖合同的效力，再说该房屋之所以未办理过户的责任完全在D公司。退一步讲房屋过户用以对抗第三人，这里涉及的是D和A，二者属合同的双方必须受合同的约束。再退一步讲购房者A公司已将此房在执行阶段提供给法院作为其还款的担保物，法院在查封该房屋时，D公司作为协助单位签收了法院的查封裁定、清单也始终未提出异议，因此说既便该房屋所有权不属于A公司，D公司亦已经同意将该房屋作为A公司还债的担保。

D公司法定代表人是完全民事行为能力人，其在签订和解协议时明知自己不是案件当事人，应该清楚产权所有人写成A公司还是D公司是不同的法律后果，另根据《中华人民共和国民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第73条第2款规定：可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或撤销的人民法院不予保护。所以即使D公司对和解协议有重大误解也必须在协议签订后一年内提出，而D公司是在一年零三个月后才提出，其已丧失了申请撤销权。且法律规定的申请期间是一个不变期间，、除斥期间，不存在中止、中断和延长等情形。故对D公司的异议请求不予支持。 笔者认为：A公司以其订购的一套现房作为担保，其行为性质应视为以债权作担保，而不是以物作担保。因为作为物权应具有直接支配的特性，即权利主体对物权的客体，享有完全绝对的支配权，预购的房屋在未领取房屋所有权证之前仅是一种建筑物。预购合同是以转让在建房屋或者未建房屋为目标而在开发商与购房业主之间发生的一种债权 行为，购买者所享有的是对预售房的一种期待权益，而不是有体物，这种期待权从本质上讲仍是债权。

笔者试图从楼花按揭中的预购房屋抵押法律关系来阐明上述观点，预售房屋抵押是指买方在支付首期约定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，买卖双方同意在房屋竣工交付后将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。买方与开发商签订的房屋买卖合同实际上是预售合同，开发商所出售的楼房是期房（即楼花）。楼花按揭期间，买方向银行“抵押”不是物权的抵押，而是权益的担保，即买方将自己对房屋所有权的期待权予以担保，而卖方保证履行交付房屋的义务。因为房屋尚未建成，自然没有产权证，“抵押”登记只是预售合同登记，房屋竣工后，房地产开发商与买方共同办理产权过户手续，买方取得房屋产权证，同时与银行共同办理房屋抵押登记，“抵押”才是真正的物权的抵押。如果房屋竣工后，但因开发商欠缴国家税款，该房屋仍然无法办理产权证和过户手续。因而该房只能视为将来可以取得的不动产，未取得所有权的建筑物仍因缺乏权利凭证或者法律文件而无法进行抵押登记。尽管抵押合同能够成立，但抵押登记的效力只能在该不动产实际存在时才发生抵押权的法律效力。因为就抵押权的一般原理而言。抵押物必须直接地指向现存的具有一定交换价值的财产或者能够即时物化的权利，排除了以期待权作为抵押权标的的可能。楼花按揭的标的物是楼花，即尚未动工兴建或者正在建设尚未竣工的期房。按揭期间购房借款人作为房屋的按揭人对期房并不享有所有权，也无法取得预购房屋的所有权，其向债权人提供的还款担保，只是在将来取得房屋的期待权。银行作为楼花按揭权人，通过楼花按揭取得的是按揭房屋所有权的期待权，按揭权人对设定按揭权的房屋享有的是一种债权而非物权。对楼花的按揭权无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设定，必须以转让房屋期待权给按揭权人为条件，其实现方式主要是通过行使类似债权人代位权的方法得到实现，即按揭人将其享有的根据合同取得房屋的期待权让渡给按揭权人作为偿还债务的担保。在担保期间按揭双方之外的第三人房地产开发商承担按揭标的物的风险责任。

男方欠债后和女方离婚，婚前男方把女方名下的房屋进行抵押给银行法院能冻结吗？ (四)

最佳答案关键是看这套房子，是女方的婚前财产，还是女方的婚后和男方共有的财产。

第一种情况：如果这套房子，在男女双方结婚之前，女方就已经购买并取得房产和土地权证，那么这就是女方的婚前财产，男方无权处分。女方可以请求法院认定该抵押行为无效。那么房产就不能查封和拍卖。

第二种情况：如果这套房子在婚姻关系存续期间取得，那么房子就是夫妻双方的共同财产。男方办理抵押的行为应该属于表见代理行为，此抵押行为应该是有效的。而且如果就算这种抵押行为无效，那么男方在夫妻关系存续期间向银行举的这笔借款是存在的，而房产又是夫妻双方在婚姻关系存续期间的共同财产。那么鉴于这两种情况，房产都是可以被查封和拍卖的。但是如果现在妻子或者丈夫只有这一套住房供居住的话，法院可以查封，但不能拍卖。

这里最关键是搞清楚，这个房产是婚前女方取得的还是婚后取得的。

补充回答一下:

89年结婚如果对方能够调查证明了解到这个情况的话，你们婚姻就是属于事实婚姻，这个在法律上是认可的。你们的房子应该就是你们夫妻的共同财产。但是不知道你的房子是什么时候被抵押的，既然房产证和土地使用权证上都是你的名字，你丈夫又是怎么办到抵押手续的呢？银行不可能如此疏忽呢？

如果在那个抵押合同上没有你的签字，那么你可以申请法院撤销这个抵押行为。

但是有个问题，之前的回答我也跟你提到了，就算是抵押行为无效，但是你丈夫借钱的行为是有效的，欠银行的钱是要还的，也就是抵押行为虽然无效，最终债务是有效的。而且债务是产生在你们婚姻关系存续期间的，那么这笔债务就是你们两人共同债务，不管你们现在是否离婚，共同债务是要共同偿还的。

而你的这套房子又不是你的婚前财产不属于你个人独有，是夫妻共有的。最终法院仍然可以查封这套住房。 只是如果现在仅仅只有这套房子供你们居住的话，法院只能采取查封，不能采取拍卖的措施，也就是说你可以继续居住，法院可以执行你们其他可供执行的财产。

不知道这样的回答能不能帮到你。

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