房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告有什么用

2025-01-20 20:35 分类：抵押担保阅读：

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1、单位房产出售和抵押是否可用一个评估报告
2、房地产评估报告书

单位房产出售和抵押是否可用一个评估报告 (一)

贡献者回答房地产抵押估价报告

估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估

委托方：

估价方:

估价人员：

估价报告作业日期：

估价报告编号：

目录致委托方函 2

致委托方函 3

估价师声明 4

估价的假设和限制条件 6

估价报告 7

一、委托估价方 7

二、估价方 7

三、估价对象分析 7

四、估价目的 10

五、估价时点 10

六、价值定义 10

七、估价依据 11

八、估价原则 11

九、估价方法 11

十、估价测算过程 12

十一、估价结果 14

变现能力分析 16

附件 17

致委托方函

致函对象（为委托方的全称）

致函正文 ①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述

②估价目的

③估价时点

④估价结果

⑤参与本报告评估的估价师

⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值

特殊事项说明表

现房屋产权性质建成年代土地使用权类型法定最高土地年限应补地价（元）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）

二〇〇**年**月***日

估价师声明

我们郑重声明：

⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

⑻本估价报告由XX公司负责解释。

⑼参与本次估价的工作人员

参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）

估价师姓名注册证书号签字

参加估价人员：

估价的假设和限制条件

1说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。

⑴合法、持续使用前提

⑵权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产

⑶依据合理

⑷租赁或租约的影响

⑸优先受偿权利

⑹市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响

2报告使用者注意的事项：

⑴估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

⑵在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

⑶合理使用评估价值；

⑷定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

3估价报告应用的有效期

估价报告一、委托估价方二、估价方

**公司

地址:

法定代表人:

房地产评估资质级别: 资质证书号：

联系人：联系电话：

三、估价对象分析

1、估价对象位置及坐落

2、权益状况分析

（1）房产登记状况

房屋所有权证号产权性质

房屋所有权人产别

房屋座落楼号或幢号房号及部位

房屋总层数所在层数

建筑面积(m2) 房屋用途

房屋结构建成年代

（2）土地登记状况

土地使用权证号土地使用权人

土地使用权性质分摊土地面积(m2)

用途年期

其它

（3）他项权利状况

抵押人抵押权人权利价值抵押设定日期

（4）法定优先受偿权利状况

（5）对价格的影响分析

对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。

3、实物状况分析

（1）建筑物状况

①公共部分：

结构形式建筑类型

外立面装饰

大堂设计装修

楼道装修

电梯间及轿厢装饰

层户均数量供暖

门禁系统供气

安全及消防监控热水

其他

②户内部分：

所在楼层使用状况

现状用途景观

户型临街状况

采光、通风情况

各房间朝向维护保养及成新状况

各个房间装修情况的描述

③其它

（2）小区状况

居住小区楼宇构成容积率

交通组织方式景观及绿化

小区封闭性

物业公司有无物业费标准

车位状况其它

（3）对价格影响的分析

4、区位状况分析

交通便捷度道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离、距主干道距离、距地铁(城铁)站距离等因素的描述自然人文环境质量公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述居住社区成熟度居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述基础设施配套情况公建配套情况周边商服、中小学、医院等配套情况的描述未来发展潜力

5、市场背景分析

⑴宏观经济形势

⑵产业经济状况

⑶居住物业房地产市场状况

⑷其他

6、最高最佳使用分析

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

四、估价目的

为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

五、估价时点

估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

六、价值定义

抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。

七、估价依据

1、国家法律法规；

2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；

3、北京市政府及有关部门的政策性文件；

4、技术标准

《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】

《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】

5、委托方提供的相关资料：

6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。

八、估价原则

⑴遵循合法原则。

⑵遵循最高最佳使用原则。

⑶遵循替代原则。

⑷遵循估价时点原则。

⑸遵循谨慎原则。

九、估价方法

成套住宅抵押估价对同一估价对象应选用适宜的两种估价方法进行估价，即市场比较法和收益法。

十、估价测算过程

（一）、估价测算过程

1、比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：

⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。

⑵建立价格可比基础。

⑶进行交易情况修正。

⑷进行市场状况修正。

⑸区位状况修正。

⑹实物状况修正。

⑺权益状况修正。

⑻求出比准价格。

市场法估价测算汇总表

单位可比实例1 可比实例2 可比实例3 说明

一、成交价格总价元或万元

单价元/m2

二、成交日期年月

三、建立比较基准后价格

统一房地产范围后价格

统一付款方式后价格

统一价格单位后价格

四、交易情况修正后价格

交易情况修正系数％

五、市场状况调整后价格

市场状况调整系数％

六、房地产状况调整后价格

区位状况调整后价格

区位状况调整系数％

实物状况调整后价格

实物状况修正系数％

权益状况调整后价格

权益状况修正系数％

七、测算结果总价元或万元

单价元/m2

2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：

⑴搜集有关收入和费用的资料；

⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；

⑶估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等）；

⑷估算净收益；

⑸选用适当的报酬率或资本化率；

⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。

收益法可参考下述公式：

其中：V——房地产在估价时点的收益价格

A——房地产的未来第一年净运营收益

Y——房地产的报酬率

g——净收益逐年递增的比例

t——房地产的收益年限

收益法估价测算汇总表：收益法估价测算汇总表

单位数额说明

一、潜在毛收入元/年

其中：潜在毛租金收入元/年

减：空置和收租损失元/年

空置率％

加：其他收入元/年

二、有效毛收入元/年

三、运营费用元/年

四、净收益元/年

净收益率％

五、收益期限年

六、报酬率或资本化率％

七、测算结果总价元或万元

单价元/m2

注：1．运营费用率＝运营费用/有效毛收入×100％

2．净收益率＝净收益/有效毛收入×100％＝1－运营费用率

十一、估价结果

1. 确定估价对象的市场价值

详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法、结果合理性分析、权重确定及理由、加权结果。

2. 确定估价对象的法定优先受偿款

（1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

（2）地价款（土地出让金）的欠缴情况

限制期以外的经济适用房、两限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。

3. 抵押价值

抵押价值=市场价值-优先受偿款

变现能力分析

1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。

2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。

3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

附件

委托方的身份证明文件或营业执照复印件

估价对象的位置图

③估价对象周围环境照片

④估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片

⑤权属证明文件

⑥法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录

⑦估价中引用的其他专用文件资料

⑧估价人员和估价机构的资格证明等

房地产抵押估价报告

（参数部分）

（成套住宅市场比较法）

市场比较法参数体系

市场比较法针对北京地区成套住宅的市场情况，设置了市场状况、交易情况、区位状况，实物状况、权益状况五个比较因素。

市场比较法参数体系

比较因素允许最大修正区间具体取值详见指标取值说明

市场状况

交易情况 ±3%

区位状况交通便捷度（%） ±7%

自然和人文环境质量（%）

社区成熟度（%）

基础设施（%）

公共配套设施（%）

实物状况公共部分 ±12%

户内部分

小区部分

权益状况权益状况 ±3%

二、参数指标取值说明

1. 交易情况修正系数

进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

（1）有利害关系人之间的交易；

（2）急于出售或购买情况下的交易；

（3）受债权债务关系影响的交易；

（4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；

（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；

（6）相邻房地产的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易税费非正常负担的交易；

（9）其他非正常的交易。

经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在±3%以内

2. 市场状况修正系数

市场状况修正采用成套住宅指数进行，计算公式如下：

市场状况修正系数=案例交易月份指数/估价期日月份指数

北京市成套住宅指数建议由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计资料等各种信息综合确定。

原则上应选择交易日期在估价对象的估价时点前一年内的交易案例。

3.区位状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±7％）

（1）交通便捷度修正系数

交通便捷度指临街道路类型、级别和交通管制，距交通干道距离、距公交站点距离、距火车站、飞机场距离等。交通便捷度修正系数根据房产坐落，进行修正，修正幅度为±4%。

交通便捷度调整系数表

单位：%

影响因素土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级交通便捷度-2.0～2.0-2.1～2.1-1.0～3.0-1.2～3.2-4.0～4.0-3.1～3.1-3.4～3.2-4.5～4.5-5.0～4.4

（2）自然人文环境质量修正系数

自然人文环境状况指名胜古迹、公园、污染源、大专院校、科研院所、人口流动情况等。自然人文环境质量修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《自然人文环境质量修正系数表》，确定调整系数区间。

自然人文环境质量调整系数表

单位：%

影响因素土地级别

一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级

自然人文环境质量 -2.0～2.0 -2.1～2.1 -1.0～3.0 -1.2～3.2 -4.0～4.0 -3.1～3.1 -3.4～3.2 -4.5～4.5 -5.1～4.4 -4.0～4.0

（3）社区成熟度修正系数

居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型、新建项目名称、售价等情况，同时考虑到未来3年内的发展潜力。社区成熟度修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《社区成熟度修正系数表》，确定调整系数区间。

社区成熟度修正系数表

单位：%

影响因素土地级别

一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级

社区成熟度 -1.0～1.0 -1.1～1.1 -0.5～1.5 -0.7～1.6 -2.0～2.0 -1.6～1.6 -1.7～1.6 -2.3～2.3 -2.6～2.2 -2.0～2.0

（4）基础设施修正系数

基础设施状况指各种基础设施的配套完善程度。基础设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《基础设施修正系数表》，确定调整系数区间。

基础设施修正系数表

单位：%

影响因素土地级别

一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级

基础设施 -1.3～1.3 -1.5～1.5 -0.8～2.0 -1.0～2.1 -2.6～2.6 -2.1～2.1 -2.2～2.1 -2.9～2.9 -3.3～2.8 -2.6～2.6

（5）公共配套设施修正系数

公共配套设施状况指周边购物、餐饮、邮电、金融、超市等商业设施、文化体育设施分布及之间的距离。公共配套设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《公共配套设施修正系数表》，确定调整系数区间。

公共配套设施修正系数表

单位：%

影响因素土地级别

一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级

公共配套设施 -1.4～1.4 -1.5～1.5 -0.8～2.0 -1.0～2.1 -2.6～2.6 -2.1～2.1 -2.2～2.1 -2.9～2.9 -3.3～2.8 -2.6～2.6

4.实物状况修正系数(修正幅度汇总不宜超过±12%)

（1）公共部分修正系数

评估师对估价对象和比较案例公共部分的各个因素包括建筑类型、结构、公共部分装修、设备、建成年代等公共部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。

（2）户内部分修正系数：

评估师对估价对象和比较案例户内部分的各个因素包括楼层、面积、户型、装修等户内部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±6%。

（3）小区状况修正系数

评估师对估价对象和比较案例小区状况的各个因素包括楼宇构成、容积率、景观及绿化等小区状况调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。

5．权益状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±3%）

权益状况根据权益状况的构成因素进行修正，修正幅度在±3%。

房地产抵押估价报告

估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估

委托方：

估价方:

估价人员：

估价报告作业日期：

估价报告编号：

目录致委托方函 2

致委托方函 3

估价师声明 4

估价的假设和限制条件 6

估价报告 7

一、委托估价方 7

二、估价方 7

三、估价对象分析 7

四、估价目的 10

五、估价时点 10

六、价值定义 10

七、估价依据 11

八、估价原则 11

九、估价方法 11

十、估价测算过程 12

十一、估价结果 14

变现能力分析 16

附件 17

致委托方函

致函对象（为委托方的全称）

致函正文 ①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述

②估价目的

③估价时点

④估价结果

⑤参与本报告评估的估价师

⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值

特殊事项说明表

现房屋产权性质建成年代土地使用权类型法定最高土地年限应补地价（元）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）

二〇〇**年**月***日

估价师声明

我们郑重声明：

⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

⑻本估价报告由XX公司负责解释。

⑼参与本次估价的工作人员

参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）

估价师姓名注册证书号签字

房地产评估报告书 (二)

贡献者回答房地产评估报告书范文

房地产评估报告书范文，资产评估报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。下面让我分享房地产评估报告书，一起来看看。

房地产评估报告书1

一、前言致委托方函：

××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东xx市xx路xx花园A区7幢302(建筑面积为135平方米)的住宅用房进行估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点20xx年x月x日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。

估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

房地产资产评估事务所法定代表人：xxx

二、估价师声明我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。

未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：20xx年x月 x日

三、估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对20xx年x月x日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的`目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。

委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的`一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。

委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

房地产估价结果报告

(一)委托方名称：xx市xx花园法定代表人：xxx地址：面积：135平方米联系电话：xxxxxxx

(二)估价方名称：xxx地址：联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(2013)第xxxx号

(三)估价对象

1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。

周围有xxx市实验学校，枫溪中学。

大润发，国土局，中银大厦，市政府。

目前有7路，12路直线到达。

该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

2.占地面积为135平方米。

四层错落式布局，共七层，建于2007月。

委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米;装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值(四)评估目的为该住房出售提供参考。

(五)评估基准日

(六)评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

(七)评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》评估方法按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

市场比较法:

是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。

收益法：

收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.

(九)估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等；

选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日公开的市场评估总价为738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

(十一)估价作业日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。

、估价报告应用的有效期1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年(即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

(十三)、其他需要说明的问题：

1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

(十四)、估价人员评估机构负责人：xxx(中国注册房地产估价师)估价人员：xxx(中国注册房地产估价师)估价报告审核人：xxx(中国注册房地产估价师)评估机构：潮州房地产资产评估事务所

报告出具时间：20XX年11月10日

房地产评估报告书2

评估声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。

二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。

三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。

六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。

一、基本概况

估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。

二、评估目的

为房地产转让提供参考依据。

三、评估基准日

评估基准日为20xx年11月3日。

四、估价依据

1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。

2、评估相关的资料

《房屋所有权证》【房地证20xx字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。

五、估价原则

此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。

2、最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。

3、替代性原则

根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。

4、估价时点原则

由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。

5、谨慎原则

房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。

六、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法作为本次估价的基本方法。

房地产评估报告书3

广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告

一、项目名称 ：广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告

二、估价对象概况

该项目位于番禺大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未缴纳土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

三、调查资料分析

1、一般因素

①城市资源状况广州是广东省省会

全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。

广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市，总面积7434.4平方公里，2008年末全市户籍人口1018.20万人，常住人口超过1500万人。

广州地势东北高、西南低，北部和东北部是山区，南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候，雨量充沛。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1600毫米。

广州是全国著名的侨乡，华侨人数居全国大城市之首。据统计，海外华侨华人106万人，分布在世界130多个国家和地区，港澳同广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估胞88万人，归侨、侨眷、港澳眷属156万人。

②城市规划与发展目标

广州城市空间布局和基础设施更加完善。番禺、花都撤市设区过渡工作顺利完成，荔湾与芳村、越秀与东山并区，萝岗、南沙设区，行政区域界线全面勘定理顺，行政区划结构不断优化；“南拓、北优、东进、西联”战略稳步实施，建成区面积不断扩大，中心镇建设迅速推进。广州白云国际机场迁建工程、广州大

学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远发展的重大项目相继建成并投入使用，铁路新客站动工兴建，信息基础设施接近世界一流水平，广州陆海空交通枢纽齐备，已完成现代化大都市发展空间结构支撑体系的战略布局，现代化大都市形象进一步凸显。

城市管理切实加强。撤并村镇和“城中村”改制改造全面推进，“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制不断完善，城市环境综合整治成效明显，出租屋和流动人员管理逐步走上正轨。生态环境更加优化。

“青山绿地”、“蓝天碧水”工程进展顺利，至2008年，全市绿化覆盖率达44.4%%，人均公共绿地面积 12.62平方米，城市生活垃圾无害化处理率达100%，城市生活污水处理率达到71.34%（其中原老八区达到76.22%），荣获“联合国改善人居环境最佳范例奖”和“国际花园城市”等称号。

③社会经济发展状况

国民经济持续快速增长，可持续发展能力明显增强。

经济总量，2008年广州市实现生产总值继前3年连续突破5000亿元、6000亿元和7000亿元之后，2008年跨上8000亿元新台阶，达到8215.82亿元，增长12.3％，其中第

一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和13.6%，人均地区生产总值增长10%，经济继续保持平稳较快增长态势。三次产业结构比例为2.04：38.94：59.02，产业结构进一步优化。经济发展质量继续提高，财政一般预算收入再创新高，达到621.96亿元，增长18.7%，预计每万元地区生产总值能耗0.68吨标准煤，同比下降4.35%。

财政收支，全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%。其中，国税部门组织收入1495亿元，增长15.4%；地税部门组织收入727亿元，增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元，增长18.7%。其中，营业税127.98亿元，增长3.6%；

增值税128.72亿元，增长15.5%；企业所得税75.63亿元，增长26.8%；个人所得税35.34亿元，增长19.7%；房产税31.05亿元，增长18.5%。地方一般预算财政支出713.00亿元，增长14.3%。其中，社会保障和就业支出89.32亿元，增长23.8%；环境保护支出7.39 亿元，增长52.2%；教育支出95.72亿元，增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金

2.41亿元。

价格，消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升

9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。

2、区域因素

①基本情况

“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心，长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未交纳人土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

②地块与周边的距离

——毗邻华南快速干线；

——距广州市天河区15公里；

——距新光快速路约500米；

——距番禺市桥10公里；

——距地铁三号线汉溪站1000米；

③周边交通情况

项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处，与华南快速干线、番禺大桥相连，可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城，除华南快速干线外，项目用地周边还有洛溪大桥，广州北环高速，建设中的新光快速路、地铁三号线等等，交通非常便利。

④项目基本技术指标

土地占地面积：360亩（另有170亩租用山地）

容积率：2.5（早年批复为1.6，预计可调整为2.5）

总建筑面积：8837750平方米