银行个人贷款，按信用程度可划分为信用贷款和担保贷款。信用贷款指以借款人的信誉发放的贷款，不涉及担保，因此没有抵押物的问题。而担保贷款，分为保证贷款、抵押贷款、质押贷款。

目前，银行针对个人发放的贷款中，有许多是抵押贷款。申请抵押贷款，就会涉及到抵押物是否合格的问题；而目前的抵押物多为房产。因此，本文就以房产为例阐述抵押物不合格应当如何解决的问题。

01

抵押物不合格的种类

1.价格太低

有的房产虽然银行能接受其作为抵押物，但经评估，其价值太低，只能发放很小金额的贷款。借款人因此而放弃贷款申请。

2.年限过长

在目前贷款额度趋紧、房产价格偏高、房贷风险加剧的情况下，银行对房产抵押贷款的规定更加严格。

①有的银行规定，不对房龄在20年的二手房发放贷款。②有的银行规定，房龄加贷款年限最多40年。例如，某个抵押房产已经35年了，按照“房龄加贷款年限最多40年”来计算，贷款年限最长为5年。③还有的银行规定，借款人的年龄加上贷款年限不能超过60年。例如，借款人55岁，那么，他向银行申请贷款，贷款年限最长为5年（60－55＝5）。

上述这些规定，都会导致提供来抵押的房产年限过长，使贷款年限不能满足借款人的需求。

3.不好处置

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中规定了借款人只有一套房产时，法院在执行查封、拍卖房产时，要确保借款人有地方居住。这个规定给银行拍卖只有一套房产的借款人的房产时带来了困难；即便可以拍卖，银行也要出资为借款人租借一套住房。因此，在当前银行贷款趋紧的环境下，不少银行拒绝受理借款人名下只有一套房产的个人消费贷款，目的就是为了避免日后处置抵押物的麻烦。

02

抵押物不合格的解决办法

针对所述的抵押物不合格的种类，我们就要有针对性地分门别类地去解决抵押物不合格的问题。

1.抵押物房龄过长

当你在一家银行申请抵押贷款时，如果房产的年龄过长（例如超过了20年），银行不接受，那么你应该再换一家银行试试。因为不同的银行，对所抵押房产的年龄规定有一定的出入，例如有的银行对超过了20年的房产就不授受抵押贷款了，但有一些银行却可以放宽到30年。

一般来说，大中型银行对于所抵押房产的年龄限制较为严格（其中四大国有商业银行控制的最为严格），小型银行（特别是农村信用社、城市商业银行）对所抵押房产的年龄放得较为宽松。

如果因为房龄的原因，所有的银行都不接受抵押贷款，那只有一个办法，就是将房产卖给自己的亲人（例如儿女、兄弟姐妹），以二手房交易贷款的形式取得贷款资金，因为银行对于二手房交易贷款限制的较为宽松。当然，这样也有一个较大的麻烦，就是借款人要变成儿女或兄弟姐妹了。

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2.抵押物不好处置

在银行贷款紧缺时期，银行会更加对借款人进行挑三拣四。这其中就涉及到抵押物不好处置的问题。银行所认为的抵押房产不好处置有如下2种情况：

一是借款人只有一套房产；

二是借款人虽然有两套房产，但所抵押的房产处于出租状态。

借款人只有一套房产的情况下，当贷款发生不良的时候，银行处置拍卖抵押房产时，要出资为借款人租借一套住房供借款人居住。

当所抵押的房产处于出租状态，抵押贷款发生不良银行时，一般要等到出租合同期满后才方便处置抵押房产。最新的《物权法》规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

也就是说，在房产抵押给银行之前就已经出租的房产，租赁合同在租赁期内继续有效；若银行处置抵押物，买受人在租赁期限内仍受原租赁合同的约束。有些借款人正是抓住这一点，故意提前与出租人签订长期的租赁合同（且写明租金已全额收取），阻碍银行处置所抵押的房产。因此，出于上述问题的考虑，在个人贷款业务不缺的情况下，银行不会接受抵押物不好处置的贷款申请。

所以，在向银行申请贷款时，如果有多套房产的，最好能将你的全部房产体现在借款资料上。这一方面能打消银行对于抵押物不好处置的顾虑；另一方面能增加借款人的财力，说明借款人有较强的风险抵御能力和还款能力，银行更能放心贷款。如果只有一套房产的，那一定要保持（至少在形式上保持）房产为自住状态。

3.抵押物价值过低

抵押物价值过低，这一解决这个问题的办法只有增加抵押物，或是置换一个价值更高的抵押物。

① 增加抵押物数量

在个人抵押贷款中，借款人常常是将一套商品房或是一个店面作为抵押物向银行申请消费贷款。因此，在碰到抵押物价值不够高时，最为直接的办法就是增加抵押物。

所增加的抵押物的产权可以是借款人自己的，也可以是其他人的。当增加的抵押物是其他人的时候，就要求该产权人到银行以书面的形式，确认同意将该产权抵押给银行。

② 置换抵押物

置换抵押物，通俗地说，就是将自身所拥有的价值更高的房产抵押给银行（以大换小），以获取更高额度的贷款。

当然，如果借款人认为少贷就少贷一些，那就直接降低贷款金额（例如，由原先贷款60万元降至贷款30万元），也能顺利通过银行的贷款审批。

【“以小换大”置换抵押物】

在现实的银行贷款中，也还会碰到一种“以小换大”的置换抵押物的情况，即以评估价值小的抵押房产置换评估价值高的抵押房产。在这里，作为延伸阅读，也解说如下：

1.抵押物大幅升值，贷款本金越来越少

借款人原先的抵押物升值了，例如早些年购买的房产，在处于抵押过程中随着房价的上升而逐渐升值，而且升值的幅度还很大，有的市价是原先的一二倍。同时，由于贷款不断偿还，贷款本金已经大幅低于抵押物的价值，有的时候抵押物的市价已经高过未偿还贷款金额的几倍。

2.加按揭被拒，采取置换抵押物

出现上述情况时，有需要资金的借款人，就会向银行申请加按揭，以便再贷出一笔款项来。但银行不同意加按揭，在这种情况下，如果借款人想用其他抵押物再向银行申请贷款，但银行认为现在申请的这笔贷款的抵押物价值不足于支撑借款人申请的贷款金额；此时，就可向银行申请置换抵押物。

也就是说，将一个价值更小的抵押物用于抵押原先的那笔贷款，而将原先贷款的抵押物解押出来，用作现在申请的贷款的抵押物。这样一来，就可通过置换抵押物来满足提高抵押物价值，从而实现提高贷款额度的目的。

【案例】

例如，2009年，在福州创业的王再春将一套商品房抵押给银行，获得了60万元的10年期限的贷款资金。当时，那套房产的评估值是100万元，银行按6成的抵押率给王再春贷款。到了2015年，这套商品房已升值到200多万元；而且还款5年后，贷款余额快剩下一半了，只有30多万元的款项未还。

王再春为充分利用这一抵押资源，想以加按揭的方式再向原先的银行贷款50万元，但遭到银行拒绝。在这种情况下，他后来只好用另一套价值更小的单身公寓作抵押，将原先的那套商品房置换出来，拿到另一家银行办理抵押贷款，获取了100万元的贷款。

内容就是针对“贷款抵押物价格太低、年限过长、不好处置等3类问题”的解决办法。读者朋友学习到这一章节时，基本上就掌握了主要的贷款障碍的处理方法。希望大家能通读前8个章节，领悟其中的要点，做到举一反三，融会贯通，应用自如。

无论你的行为是对是错，你都需要一个准则，一个你的行为应该遵循的准则，并根据实际情况不断改善你的行为举止。了解完抵押贷款抵押——抵押贷款抵押物拍卖不足的部分怎么办，酷斯法相信你明白很多要点。

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