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房产抵押贷款是一种常见的融资方式，通过将房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款。这种贷款方式具有额度高、利率低、期限长等优点，适用于个人和企业的多种资金需求。
房产抵押贷款（Home Mortgage Loan）是一种借款人通过将自己名下或第三方名下的房产作为抵押，在银行获得认可的资金需求下，向银行申请贷款的方式。其名词来源可以追溯到 1934 年美国国会通过的《全国住宅法案》，该法案决定成立联邦住宅管理局，为贷款人提供具有政府支持的抵押贷款保险，从而促使贷款人发放住房抵押贷款。
在中国，1986 年中国建设银行成为第一家开设居民个人住房抵押贷款业务的银行。随后，于 1988 年建立了房地产信贷部，开始了首笔用于个人购置商品房的抵押贷款。截至 2020 年末，中国个人住房贷款余额已突破 34 万亿元。
房产抵押贷款抵押形式分为产权证抵押和房产实物抵押两种。办理房产抵押贷款业务需要进行借款人资格和房产条件的审查，一旦审核通过，借款人便可申请贷款。房产抵押贷款只受银行贷款政策的影响。在贷款政策不变的情况下，银行通常会通过对房产价值评估，对借款人的信用状况、收入水平、财产状况的综合评估，来把握贷款抵押成数。在办理结清解压时需结清房贷，持银行开具的贷款结清通知单，领取他项权利证，到原抵押登记部门办理房产解押手续。
房产抵押贷款具有流动性、保留房产所有权、享有无追索权贷款的保护措施，以及贷款比例高等优点。但办理房产抵押贷款业务也存在金融风险问题，例如抵押房产租赁权对抗、抵押在建工程、抵押共有财产等，这些问题都可能导致金融风险的发生。
二、申请条件
（一）关于 “人”
贷款申请人年龄一般在 18 - 72 周岁，具有完全行事能力的公民。抵押人年龄一般在 18 - 80 周岁。例如，用房产抵押贷款一般年龄限制范围要求男性贷款年龄不得超过 65 岁，女性年龄不得超过 60 岁；而相对于按揭房申请贷款年龄限制，男性最高 60 岁，女性 55 岁，处级干部可顺延 5 岁。
个人征信要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，部分银行对征信查询次数有要求。通常住房按揭贷款的年龄限制为 18 周岁，在银行办理贷款，无论用户申请的是什么贷款，银行都是需要借款人提供信用报告。银行查看申请者的个人征信，可通过信用报告了解更多信息，如果信用记录上有逾期，银行就会对这笔贷款谨慎对待。一般来说，房屋抵押贷款对征信的要求包括：个人信用报告中贷款与信用卡记录无当前逾期，能提供相应结清证明的除外；近 24 个月征信记录；贷款状态非关注、次级、可疑或损失，信用卡账户状态非冻结、止付或呆账；个人信用报告中，逾期金额不超过 500 元（不含）的小额逾期记录可不计入；能提供资料证明无恶意逾期行为的可由各级有权审批人酌情准入；信用报告无可参考征信记录的视为满足要求。
房地产、金融等特定职业人员大多银行无法作为主贷人但可作为抵押人。例如公务员无法申请个人经营抵押贷款，但可以申请个人消费抵押贷款，申请个人消费抵押贷款的最高额度不能够超过 300 万，而且贷款的用途必须为个人消费。事业单位人员经营贷不能做借款人，只能做抵押人。
（二）关于 “房产”
需拿到房产证，产权清晰，无违建、查封和产权纠纷，可在市场交易。房产已经完成不动产权证的办理，产权归属明确，无任何争议。本房产未涉及违建、查封等法律风险，保证在市场上可自由交易。
房龄一般在 30 年内，住宅房产面积大于 50 平米。房产的房龄需符合银行规定，通常应在 30 年以内，若为部分银行可接受的特殊情况，超过 30 年的老旧房产亦可考虑。本房产的住宅面积需满足银行规定，一般应超过 50 平米。如有特殊情况，个别银行可放宽至 40 平米。
接受的房产类型包括住宅、别墅、公寓等。房产属于以下符合条件的类型之一：住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。此等类型的房产均可作为抵押物或交易对象，满足银行及相关机构的要求。
（三）关于 “公司”
消费抵押贷款不需要公司，但额度有限且利息高。对于没有公司背景的自然人，可申请消费抵押贷款。这种贷款方式适用于广大消费者，特别是那些需要资金来满足生活消费需求的群体。贷款额度为房产评估值八成，利率相对较高。
公司经营抵押贷款一般要求公司成立满一年，持有满 3 - 6 个月，不同申请方式可选银行和利息有所不同。公司成立时间满一年，申请人需在公司持股满 3 - 6 个月。新注册公司可选择银行较少且利率较高；实际控制人有时会考虑借用他人公司申请，但银行选择较少；新入股公司持股满半年即可申请，但利率可能较高；老公司可选择银行较多，且利率较为优惠。对于有意向的客户，建议提前半年做好公司规划，增加贷款的成功率，确保贷款利率及期限的优惠力度。
三、申请材料
公司材料包括营业执照、公章等，个人材料包括身份证、户口本等。
对于公司经营抵押贷款，需要准备公司的营业执照，以证明公司的合法经营身份。同时，公章也是重要的材料之一，在办理贷款过程中可能会用于签署各种文件。对于个人来说，身份证是必不可少的身份证明材料，户口本则可以提供更多的个人信息及家庭关系情况。
全国征信报告线下查询地址和银行流水调取方法。
全国征信报告线下查询地址有很多，以部分地区为例，在北京地区，查询网点有中国人民银行征信中心北京分中心，地址在北京市西城区月坛北街 26 号恒华国际商务中心 A 座 907，联系电话 6859206；北京农商银行京粮支行，地址在北京市朝阳区东三环中路 16 号京粮大厦一层，联系电话 96198 等。在山西，持临时身份证、军官证、护照等证件办理个人信用报告查询以及企业信用报告查询业务，仍需要到中国人民银行征信中心山西省分中心查询服务大厅（太原市杏花岭区鼓楼街 74 号）进行办理。在大同，全市征信代理查询网点已达 12 家，如中国银行大同永和支行、邮储银行大同分行营业部等。
银行卡流水的调取方法有多种：
银行柜台查询。携带有效身份证件及银行卡向工作人员提出查询请求，工作人员会为您打印出近期的交易流水单，可以选择打印的时间段。网上银行查询。在银行官网或手机银行 APP 上注册并登录个人网上银行账户，找到 “账户管理” 或 “交易明细” 等相关选项，选择需要查询的账户和时间段，系统便会展示出该时间段内的所有交易记录，还可以导出为 Excel 表格。手机银行 APP 查询。下载并安装银行官方 APP，注册登录后通过 “我的账户”、“交易明细” 等模块即可轻松查看银行卡的流水记录。自助查询机。部分银行营业网点内设置了自助查询机，插入银行卡，按照屏幕提示输入密码和选择查询选项，即可快速打印出所需时间段的交易流水单。
四、贷款金额与利率
贷款金额根据房产评估价值和类型确定。
房产抵押贷款的贷款金额主要取决于房产的评估价值以及房产类型。一般来说，贷款金额 = 房产评估价值 × 贷款成数。房屋评估价值越高，可贷额度就越高，反之则越低。房产的评估价值受多种因素影响，包括房产的使用时间、市场价格、所处地段、性质类型以及变现能力等。通常，银行会通过专门的评估机构对房产进行实地考察评估。不同类型的房产贷款成数也有所不同，例如商品住宅的抵押率最高可达 70%；写字楼和商铺的抵押率最高可达 60%；工业厂房的抵押率最高可达 50%。
利率因贷款类型和期限不同而有所差异，如经营贷和消费贷利率不同。
利率因贷款类型和期限的不同存在较大差异。消费贷主要针对个人发放，可用于个人住宅装修、旅游、购买大宗商品等消费场景。消费贷利率一般较经营贷利率高，多在年化 5%-8% 之间。而经营贷主要针对个体工商户、中小微企业等，用于经营活动中的资金周转或购买设备等。经营贷年化利率相对较低，一般在 3.5%—4.2%。四大银行的消费贷和经营贷利率也有所不同，以个人信用消费贷款为例，建设银行利率下限更低，最低年利率 3.3% 起；以纯信用经营贷款为例，工商银行利率下限更低，最低年利率 3.35% 起。实际利率会根据个人资质和审批结果而定，一般个人在哪个银行业务多、流水多、资产多，就更容易获得较低利率。
五、放款时间
不同金融机构放款时间不同。银行放款通常较为稳健，一般情况下半个月放款成功。但银行放款时间受多种因素影响，比如借款人的个人资质审核、房屋评估等环节都可能耗费一定时间。若个人在办理房产抵押贷款前准备好一切资料且符合银行贷款条件，放款时间可能会相对快一些，最快能 15 天左右放款。
非银行金融机构放款较快，在手续齐全时，2 个工作日左右即可全程办理完毕。不过非银行金融机构的利率通常要比银行高出一些。
影响房屋抵押贷款到账时间的因素主要有以下几点：一是银行或贷款机构的审批流程不同，有些机构审批时间较长；二是借款人提供的资料是否齐全，若资料不完整或有误，会导致贷款办理时间延长；三是房屋估值的时间，贷款机构需对房屋进行估值，这可能需要一段时间；四是借款人的信用状况，信用较差可能会使贷款办理时间延长，因为银行或贷款机构需更多时间评估风险；五是贷款金额的大小，较大的贷款金额可能需要更长时间来完成。
六、办理流程
贷款申请：准备材料并向金融机构提出申请。
借款人需准备好公司材料（营业执照、公章等）和个人材料（身份证、户口本等），同时准备好全国征信报告线下查询地址和银行流水调取方法，以便金融机构审核。若申请公司经营抵押贷款，还需确保公司成立满一年，持有满 3 - 6 个月，提前做好公司规划可增加贷款成功率。
银行审查：对申请材料和抵押物进行审查。
银行会对借款人的个人资质（年龄、征信等）、房产条件（产权清晰、房龄、面积、类型等）以及公司情况（如有）进行严格审查。同时，对抵押物房产进行评估，查看其是否存在违建、查封和产权纠纷等问题，确保房产可在市场交易。
评估审批：评估公司评估抵押物，银行审批贷款。
评估公司会综合房产的位置、面积、户型、建造年代、装修情况、维护状况、周边配套设施以及当地房地产市场的供需关系、房价走势等因素，得出房产的评估价值。银行根据评估结果以及借款人的信用状况、收入水平、财产状况等进行审批，确定贷款额度和利率。
签订合同公证：签订借款及担保合同并公证。
如果借款人提供的房产、自身条件均符合贷款机构要求，那么接下来需与银行签订房产抵押贷款合同及合同公证。签订合同时，借款人要仔细阅读合同条款，弄清自己需要履行的义务及应享有的权利。签订抵押借款合同的抵押人与借款人必须为同一人，房产必须办理抵押登记手续，否则抵押合同无效。同时，抵押合同中不能约定 “在债务履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”，此约定没有法律效力。签订抵押合同时要注意贷款合同的有效性，因为当贷款合同无效时，抵押合同也无效。
抵押登记放款：办理抵押登记后银行放款。
办理房产抵押登记手续时，借款人需提交抵押借款合同、借款人有效身份证复印件、房产证（原件）、国有土地使用证、抵押登记申请表、房产评估报告等资料。银行取得他项权证后，按照借款人与贷款机构的约定，以现金或转账的方式为其发放贷款。不同金融机构放款时间不同，银行放款通常较为稳健，一般情况下半个月放款成功；非银行金融机构放款较快，在手续齐全时，2 个工作日左右即可全程办理完毕，但利率通常要比银行高出一些。
七、注意事项
房产抵押要求产权明晰，无纠纷，变现能力强。
在进行房产抵押贷款时，房产的产权必须清晰明确，不能存在任何纠纷。这意味着房产的所有权归属明确，没有争议，且没有被查封、抵押或涉及其他法律问题。同时，房产应具有较强的变现能力，即在需要时能够迅速在市场上出售以偿还贷款。例如，如果房产位于繁华地段、交通便利、周边配套设施完善，那么其变现能力通常较强。
信用记录良好，有足够还款能力。
良好的信用记录是获得房产抵押贷款的重要条件之一。银行会查看借款人的征信报告，了解其过去的信用状况。如果借款人在过去两年内没有连续三个月逾期、累计 6 个月逾期，且个人信用报告中贷款与信用卡记录无当前逾期（能提供相应结清证明的除外），贷款状态非关注、次级、可疑或损失，信用卡账户状态非冻结、止付或呆账，那么信用记录一般被认为是良好的。此外，借款人还需要有足够的还款能力。这不仅包括稳定的收入来源，还包括能够在规定的时间内按时偿还贷款本息的能力。如果借款人没有稳定的工作，无法提供收入证明和流水等，可能会被银行认定为还款能力不足，从而影响贷款申请。
抵押他人名下房产需征得同意并出具声明。
如果抵押的房产是他人名下的，必须征得房屋所有权人的同意，并出具同意抵押的相关声明材料。这是为了避免发生法律纠纷。例如，如果未经房主同意就私自拿房去抵押，银行会拒绝申请。在办理抵押手续时，抵押人与借款人必须为同一人，房产必须办理抵押登记手续，否则抵押合同无效。同时，抵押合同中不能约定 “在债务履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”，此约定没有法律效力。
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