经济适用房不够五年如何卖--经济适用房不满五年

2024-09-24 13:35 分类：经济犯罪阅读：

经济适用房是具有保障性质的政策性住房，需以家庭为单位申请取得，且购买人是否具备购房资格具有严格的审查和公示程序。夫妻一方婚后购买的经济适用房登记于其一人名下，应如何认定房屋有限产权的权属，以及登记的同住人对经济适用房是否享有产权份额，是实践中亟待解决的法律问题。

本期分享的案例是一起涉经济适用房的共有物分割典型案件，该案获评上海法院精品案例。

潘某、邹某2与邹某1、第三人某住房保障中心共有物分割纠纷案

裁判要旨

经济适用房的同住人只享有房屋居住权益而不享有产权。经济适用房虽登记于夫妻一方名下，但系婚姻关系存续期间以家庭名义共同申请，并以家庭为单位核定申请条件及房屋面积，配偶对房屋取得亦有贡献，应认定为夫妻共同财产，离婚时需结合贡献大小、房款出资、使用现状等因素确定房屋折价款金额。

关键词

离婚 / 经济适用房 / 同住人 / 分割

案例撰写人

黄勇、万小兰

法官解读

01 基本案情

原告潘某与被告邹某1于2009年12月登记结婚，于2018年9月经法院调解离婚，双方婚生女邹某2（2011年2月出生）随原告潘某共同生活。2016年1月，被告邹某1及原告邹某2为共同申请人，原告潘某及被告邹某1的父母为同住人申请购买经济适用房。经审核认定被告邹某1及原告邹某2符合购买条件，并由被告邹某1与开发商签订购房合同，以547781.61元价款购买系争房屋（70%产权）。购房款中40000元是原告潘某与被告邹某1的夫妻共同财产支付，余款均由被告邹某1父亲支付。系争房屋核准登记于被告邹某1名下，邹某2被登记为同住人。

原告潘某、邹某2诉称，系争房屋是潘某与邹某1婚后购买的经济适用房，现潘某与邹某1已经离婚，目前系争房屋取得产权已满五年，符合分割条件，且邹某2作为同住人对房屋享有产权，故要求依法分割系争房屋，由被告邹某1支付二原告房屋折价款。

被告邹某1辩称，不同意原告诉讼请求，认为对于系争房屋原告邹某2只是同住人身份，并不享有产权份额，不认可原告潘某享有一半产权份额。系争房屋虽是婚姻关系存续期间家庭申请的，但被告系购房人和产权人，且原告潘某仅出资10000元购房款，余款全部来源于被告父亲。

第三人某住房保障中心述称，房屋申请过程中的同住人与产证登记的同住人并非同一概念，因原告潘某系外地户籍且申请时不具备居住证条件故作为同住人申请，被告父母不享有系争房屋权利。系争房屋是以家庭为单位核定申请条件及系争房屋面积的，考虑了原被告三人的经济收入和住房面积等因素。按照当时的政策，外地户籍人员不能上经济适用房的产权证，故原告潘某未被登记为产权人，但原告潘某和被告共同共有系争房屋。原告邹某2作为产权登记的同住人，对系争房屋享有居住权不享有产权，开发商与申请家庭签订出售合同时，询问了申请家庭谁做同住人谁做申请人的意见。鉴于原告邹某2已被登记为系争房屋同住人，其之后无法再申请经济适用房。

02 裁判结果

03 裁判思路

04 案例评析

一、同住人对经济适用房的权利

（一）同住人不享有房屋产权

经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格及租金标准，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，购买人是否具备购房资格具有严格的审查和公示程序。经适房的同住人以不动产登记簿登记备注为准，同住人虽未被登记为房屋权利人，但其具备经适房的申请资格。实践中，因经适房需以家庭为单位进行申请，为防止转移财产及审查家庭收入、居住情况，具备申请条件以外的家庭成员可能以同住人身份进行申请，然该申请过程中的同住人概念仅为不具备申请条件的人，不能认定为不动产登记机关依法登记的同住人。

《上海市共有产权保障住房管理办法》（以下简称《管理办法》）第二十八条规定：家庭购买共有产权保障住房的，申请家庭可以书面协商确定购房人，作为其产权份额的共同共有人，其余申请人为同住人；申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。

另，根据《上海市人民政府办公厅印发关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第五条第（二）款规定，经适房申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的处理方式包括：房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承；同住人死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。由此说明，同住人对经适房并不享有所有权。

（二）同住人居住利益的保护

经适房的同住人虽对房屋不享有产权，但其对房屋享有居住利益。且根据《管理办法》规定，不论经适房产权登记是否满五年，产权人要转让经适房的，均应当以产权人与同住人达成一致意见为前提。对比我国《中华人民共和国民法典》物权编居住权制度，不难发现经适房的同住人具有法定的阻却产权人出售房屋的权利，比房屋的登记居住权人享有更大的实体权利。

鉴于此，产权人及其配偶的离婚案件中不宜直接对涉案外同住人的经适房迳行分割，而应离婚后另行提起共有物分割之诉进行处理，同住人的诉讼主体地位为第三人，必要时可追加具有回购权的住房保障部门和公积金贷款中心作为第三人，以查清案件事实。

二、离婚时经济适用房的分割处理

（一）经济适用房的权属认定

经济适用房是社会保障性住房，采用“家庭主义”的分配模式，即一般是以家庭为单位基于家庭居住需要进行申请的，住房保障部门在核定经适房购房人资格及购房面积时，需审查家庭成员人数、家庭收入及住房是否困难等因素。经适房具有明显的保障性质和政策性，房屋价值包含了购房价格以及申请人因符合相关政策所享有的权益。因此，经适房在离婚分割时应着重审查购房资格取得及房屋购买情况进行综合衡量。

一方婚前取得购房资格，并在婚前购置房屋的，应当认定为一方的个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割；一方虽然在婚前取得购房资格，但在婚后购置房屋的，认定为一方的个人财产，但另一方确有出资的，并主张返还出资及资金占用期间按照银行贷款利率计算的利息，可予支持；双方婚后取得购房资格，并共同出资购置的，即使房屋登记在一方名下，仍应属于夫妻共同财产。

（二）经适房作为离婚财产分割的特殊性

《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第八条规定，共有产权保障住房购房人、同住人离婚，可以按照离婚协议书或者法院离婚调解书、判决书，确定一方作为购房人或者同住人，但不再作为购房人或者同住人的一方，不得再次申请各类保障性住房。由于经济适用房的性质，经济适用房有限产权作为夫妻共同财产的分割具有特殊性。

第一，经济适用房产权登记未满五年的分割处理。根据《管理办法》第三十三条规定，取得不动产权证未满五年，因离婚析产等原因确需退出共有产权保障住房的，经审核同意后可由相关住房保障实施机构回购。实践中的问题在于，诉讼时当事人未能就房屋价值达成一致意见，房屋产权登记未满五年，不具备上市交易条件，房屋处于限制流通的状态不宜以市场价格进行评估，但相关政府部门又未能收购该房屋的情形下，那么折价款应以何价格作为计算依据？据笔者了解，住房保障机构每年会对经适房价值进行评估，为合理化解和分配当事人的矛盾与权益，能否以该价格作为折价款的计算依据亟需统一意见。

第二，经济适用房产权登记已满五年的分割处理。根据《管理办法》第三十四条规定，取得不动产权证满五年后，由权利人购买政府产权份额后经适房便可同普通商品房一样上市交易。双方当事人可将房屋出售后所得价款进行分割，也可协商由一方取得房屋产权，取得产权的一方向另一方支付相应的房屋折价款。对于房屋市场价值，双方无法达成一致的，可申请评估机构对房屋进行评估，并根据具体情况认定折价款的金额。

（评析部分仅代表作者个人观点）

05 法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。