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- 1、借名买卖经济适用房纠纷法院如何处理，能获得赔偿吗？
- 2、目前经济适用房纠纷主要是哪些
- 3、北京三中院对借名买经济适用房判决案例
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借名买卖经济适用房纠纷法院如何处理，能获得赔偿吗？ (一)
答购买者以出卖者名义先期支付协议定金，并且各期房款也是购买者以出卖者的名义交纳，后由于房价上涨，出卖者拒不履行转购协议中约定的义务，愿意返还定金及购买者所交纳的房款。而购买者由于与出卖者签订转购协议而丧失了购房的最佳时机。购买者不同意出卖者“撕毁”转购协议，遂发生了经济适用房纠纷。简单的说就是出卖者因房价上涨而反悔导致购买的失去购房时机。 法院处理此类案件的判决方式，主要从买受方的信赖利益损失出发，确认转购协议无效。决房屋转购协议无效的依据，主要在于当事人在限制期内达成的转让经济适用住房协议，侵犯了国家的社会住房保障体制，同时侵害了其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利，损害了社会公共利益。根据我国合同法第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，即 双方签订的房屋转购协议应属无效合同。 在此类纠纷中，原告与被告虽然当时达成了协议，是双方的真实意思表示，但他们达成的协议违反了法律的规定，即损害了社会公共利益，侵犯了国家的住房保障体制，并且从法律的教育功能看，判决双方达成的协议无效能够更好地规范市场交易主体的行为。 二、借名买卖经济适用房纠纷能获得赔偿吗 法院处理此类案件的判决方式，主要从买受方的信赖利益损失出发，在确认转购协议无效同时，也会判决卖方对买房经济赔偿。 判决出卖方赔偿买受方信赖利益损失则基于《合同法》第五十八条的规定，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 过错方赔偿对方所受到的损失赔偿责任，需具备构成一般民事责任的四个基本要件，即缔约一方的信赖利益受到损害；另一方违反契约义务；违反契约义务的一方当事人具有主观过错；违反契约义务的一方当事人具有的主观过错与信赖利益的损害结果有直接的因果关系。 同时由于赔偿方承担的责任是基于诚实信用原则和公平观念所规定的特别责任，因此赔偿权利人必须具备“合理条件”和“正当理由”才可以请求。对原告的损失进行赔偿，除了直接损失必须进行赔偿外，还应赔偿信赖利益损失，也就是原告所付出的“机会成本”，即原告因与被告签订转购协议而丧失了认购其他住房的机会。 因此，要理性地选择住房、购买经济适用住房，避免借名购买这种违法行为。如果您已经因为借名购买经济适用房而处于纠纷或遭受经济损失，可以寻找律师帮助诉讼维护自己的利益。虽然暂时错过了购房的良好时机，但在律师的帮助下至少可以在保证本金的同时获得适当的经济补偿。
目前经济适用房纠纷主要是哪些 (二)
答随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，经济适用房买卖纠纷案有增多之势。违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷
■借名买房
“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
法院判决倾向：实际出资人享有长期居住权
双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。对“借名买房”案件，法院一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
■黑白合同
根据规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象大量出现。
目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点：
一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。
另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
■涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年北京市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。但要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
北京三中院对借名买经济适用房判决案例 (三)
答郑某作为原告诉至回龙观法庭称：2 0 04年2月，郑某购买北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼单元*号经济适用住房一套。由于郑某与杨某、吴某、肖某的亲情关系，购房款由杨某支付，先由杨某居住，以解决杨某及其丈夫吴某在京经商暂时住房问题，故未立任何字据。吴某及吴某之母肖某也居住在该房屋内。2 0 0 7年郑某因结婚需要住房，多次向杨某提出还款退房，但均遭到拒绝，甚至声称断绝亲情关系。有鉴于此，故诉至法院，要求：1、判令杨某、吴某、肖某将占有郑某的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼1单元*号房屋腾空后交还给郑某；2、杨某、吴某、肖某返还郑某房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票；3、诉讼费用由杨某、吴某、肖某承担。
杨某答辩：该房屋系我实际出资购买，只是借用了郑某的名字，该房屋的所有权应归我所有。我购买房屋后，对房屋花了30万元进行了装修，如果仅仅是借住，不符合常理。尽管该房屋的所有权证书上所有权人一栏记载的是郑某，但是该房屋的购房款由杨某支付，所有手续是杨某办埋的，房屋实际上也由杨某支配、占用，因此杨某就是该房屋的事实上的产权人。
经审理查明：2004年2月27日原告郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋，总价款为518738元。合同签订后被告杨某向北京顺天通房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款购得此房，并自房屋交付使用后与家人吴某、肖某一起在该房屋内居住。房屋所有权证书、商品房买卖合同及购房款发票在被告处保存。
回龙观法庭认为：现位于本市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋的所有权证书上登记的所有权人为郑某，其享有该房屋的相关权利受法律保护。但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。法院驳回郑某的诉讼请求。
第二次：上诉，维持原判
郑某不服，上诉至北京市第一中级人民法院， 北京市第一中级人民法院认为房屋虽然登记为郑某，但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。一中院判决驳回上诉，维持原判。
第三次：申请再审仍被驳回
北京市高级人民法院以原审判决事实清楚，合法有据，驳回了郑某的再审申请。
第四次：以所有权确认纠纷为案由起诉
郑某在上述官司失败后，找到了安居房地产专业律师靳双权，此时，郑某的案件已经过了回龙观法庭一审驳回请求，北京市第一中级人民法院驳回其上诉，北京市高级人民法院驳回其申诉。靳律师经过认真研究后，提出原案件的案由选择上存在问题，原案由是返还原物，然而，该房屋虽然登记在郑某名下，但是房款及装修款都是由被告支付的，法院在房款及装修款未解决的情况下，不能直接要求被告腾房。因此，靳律师提出先以所有权确认纠纷为由起诉，案件胜诉后，再打物权保护纠纷。得到郑某的同意后，靳律师以所有权确认纠纷为由请求确认该房屋所有权人为郑某。因隶属关于调整，该案由由东小口法庭审理，该法庭于2012年判决支持了郑某的诉讼请求。
第五次：对方上诉被驳回
北京市第一中级法院认为，该房屋登记在郑某名下，根据物权法的规定，认定该房屋归郑某所有。
第六次：以物权保护为由起诉
靳律师代理郑某以物权保护为由要求被告腾退房屋，法院受理该案。对方提起反诉，请求按市场价格赔偿对方的房屋增值的损失。法院委托北京中评评估公司对房屋市场价值进行评估，该评估公司按市场比较法进行评估，结果为天通苑西三区的房屋单价为25000元每平米。靳律师经过到天通苑地区房地产经纪机构及房屋管理部门调查，了解到该房屋由于户型较大，单价仅21000元左右。后靳律师到该评估公司咨询，该评估公司认为评估依据合法、客观，评估结果可信。评估报告结果出来后，东小口法庭继续安排开庭，靳律师申请评估公司工作人员出庭接受质询，该公司派两名工作人员出庭。靳律师经过询问，该两名人员声称出现场及全部手续都由该二人完成，后靳律师要求其出示评估师执行证书，但该二人出示的是评估从业资格证书。根据评估规范的规定，出具评估报告的评估人员必须具备评估执业证书，并且必须出现场，该二人只有从业资格证书，并不是评估师，而在评估报告上签字的人员，经查有评估师执业证书，但该人并未出现场。后靳律师申请重新评估，法庭认为评估存在重大瑕疵，委托另一家评估公司重新评估，评估结果为21000元左右。
法庭最终判决对方在判决生效后十日内将房屋返还给郑某，郑某按房屋市场价值赔偿对方80%的损失。双方均未提起上诉，郑某通过各种途径筹集资金赔偿了对方损失，对方现以将该房屋返还给了郑某。
该案件一波三折，历时五年，从每次的案由来看，我们可以从中总结出法院对该类案件的审理思路，在打官司时，一定要按照法院的思路进行，否则极有可能败诉却不知道什么原因。
了解了上面的内容，相信你已经知道在面对经济适用房纠纷案时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看酷斯法的其他内容。
