二手房交易、离婚析产、继承、赠与等现象十分普遍，对于大多数人来说，发生这些行为，需要缴纳哪些税费、怎么缴，是一个知识盲区。今天我们就来说说二手房交易、离婚析产、继承、赠与行为发生时，需要缴纳哪些税费，什么情况下有税收优惠政策。有了它，保证你面对二手房交易等问题，不再迷茫。如果你学得好，还可以在条件允许的情况下，给自己做下税收筹划。

一、二手房交易涉及的税费

这个需要从买卖双方分别来说。

（一）卖方涉及税费

如果你是卖方，这个问题有点复杂。具体到房产所在地，你的房产是在北上广深这样的大城市，还是在非北上广深地区？具体到房产类型，是住房还是非住房（其他用房，如商铺），是普通住房还是非普通住房？具体到你持有房产的时间长短，是两年以下，还是两年亦或是五年？情况不同，享受的税收政策可能不同。因此，想搞清楚你卖房产时应该缴纳哪些税费，能否享受税收优惠，首先需要搞清楚上述三个问题。房产所在地、持有房产的时间好说，是住房还是非住房也好说，你的房本上写着呢。如果是住房，现在你需要区分一下你的房产是普通住房还是非普通住房。

根据国办发【2005】26号文规定，普通住房需要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0；单套建筑面积在120平方米以下，允许在不超过20%的幅度内适当上浮；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，允许在不超过20%的幅度内适当上浮。因为是授权各省、自治区、直辖市根据实际情况掌握建筑面积和实际成交价格的上浮比例，各地具体标准可能有差异，自己可以了解一下当地标准。

做好这些基本功课，就可以按照税收政策对号入座了。直接上表格。（详见表一、表二）

表一 个人转让住房卖方涉税一览表

涉及税种

（1）

满足条件

（2）

税率/征收率 （3）

计税

依据

（4）

应纳税额（5）

增值税

销售自建自用住房

免税

（5）=（4）×（3）

销售购买的住房

北上广深地区

购买不足2年的住房

5%

全额（转让收入）

购买2年及的普通住房

免税

购买2年及的非普通住房

5%

差额（转让收入-购房价款）

非北上广深地区

购买不足2年的住房

5%

全额（转让收入）

购买2年及住房

免税

城市维护建设税

房产所在地

市区

7%减半

实际缴纳增值税税额

（5）=（4）×7%×50%

县城、建制镇

5%减半

（5）=（4）×5%×50%

其他地区

1%减半

（5）=（4）×1%×50%

教育费附加

/

3%减半

（5）=（4）×3%×50%

地方教育费附加

/

2%减半

（5）=（4）×2%×50%

土地增值税

/

免税

印花税

/

免税

个人所得税

自用五年且是家庭唯一住房

免税

其他住房

卖方能够提供完整准确的购房合同、发票等有效凭证

核实征收20%

转让收入-（房屋原值 转让缴纳的税金及合理费用）

（5）=（4）×20%

契税征管档案有上次交易价格或建造成本、费用支出记录

卖方不能够提供完整准确的购房合同、发票等有效凭证

核定征收1%（河南规定）

转让收入

（5）=（4）×1%

契税征管档案没有上次交易价格或建造成本、费用支出记录

表二 个人转让非住房卖方涉税一览表

涉及税种（1）

满足条件

（2）

税率/征收率

（3）

计税依据

（4）

应纳税额

（5）

增值税

/

5%

转让取得的全部价款和价外费用-购置原价或取得时的作价

（5）=（4）×5%

城市维护建设税

/

市区7%，县城、镇（5%），其他（1%）减半

实际缴纳的增值税税额

（5）=（4）×7%（或5%、1%）×50%

教育费附加

/

3%减半

（5）=（4）×3%×50%

地方教育费附加

/

2%减半

（5）=（4）×2%×50%

土地增值税

能够正确计算收入和扣除项目

30%-60%超率累计税率核实征收

增值额（有点复杂，表里说不清楚）

无法清算的

6%核定征收

转让收入

（5）=（4）×6%

印花税

/

0.5‰减半

买卖合同所载金额

（5）=（4）×0.5‰×50%

个人所得税

/

20%核实征收

转让收入-（房屋原值 转让缴纳的税金及合理费用）

（5）=（4）×20%

（二）买方涉及的税费

买卖住房买方需要缴纳的税费较少，主要包括契税和印花税，相对简单，直接上表格说明。（详见表三）

表三 买卖住房买方涉及税费一览表

税种（1）

满足条件（2）

税率（3）

计税依据（4）

应纳税额（5）

印花税

/

免征

契税

北上广深地区

面积≤90㎡

家庭首套

1%

合同确定的成交价格

（5）=（4）×（3）

家庭二套

3%

家庭三套

3%

面积＞90㎡

家庭首套

1.5%

家庭二套

3%

家庭三套

3%

非北上广深地区

面积≤90㎡

家庭首套

1%

家庭二套

1%

家庭三套

3%

面积＞90㎡

家庭首套

1.5%

家庭二套

2%

家庭三套

3%

买卖非住房的其他房产和土地权属转移，更加简单，除享受《契税法》规定的免征或授权省、自治区、直辖市决定的减征事项外，《契税法》规定的契税税率是3%至5%,授权各省、自治区、直辖市在幅度内决定具体适用税率。河南规定的是非住房按4%缴纳契税，其他地区可以自己查阅。

二、家庭房屋产权分割涉税处理

家庭房屋产权分割也是我们都可能遇到的问题。但对家庭房屋产权分割，国家没有区分住房和非住房，因此我们下面就统称为房屋产权。国家对家庭房屋产权分割既给与了税收优惠，但也进行了严格的限制。譬如税法规定的赠与优惠，如果超出税法规定的赠与对象范围，将视为买卖行为，按照规定征收相关税收。

家庭房屋产权分割主要包括离婚析产分割房屋产权；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（土地增值税规定的是赠与直系亲属）；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（土地增值税规定是赠与直接承担赡养义务的人）；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

下面我们来总结一下，家庭房屋产权分割时，离婚夫妻双方、赠与人与被赠与人、继承人与被继承人可以享受哪些税收优惠，需要缴纳哪些税费。

（一）离婚析产分割房屋产权

免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、个人所得税、契税，但夫妻双方需要按“产权转移书据”税目，以分割房屋合同上所记载金额按0.5‰税率减半缴纳印花税。制个表格，可以看得更清楚。（详见表四）

表四 离婚析产分割房屋产权涉税一览表

税种

增值税

城市维护

建设税

教育费

附加

地方教育

费附加

土地增值税

个人所得税

印花税

契税

纳税人

产权所有人

双方或一方

双方

双方或一方

是否免征

免征

免征

免征

免征

免征

免征

0.5‰减半

免征

（二）将房屋产权无偿赠与税法规定的赠与对象

将房屋无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税（赠与给兄弟姐妹或直接抚养的抚养人的不免征，视同买卖行为依法纳税）、个人所得税，但赠与双方需要按“产权转移书据”税目，以赠与房屋合同上所记载金额按0.5‰税率减半缴纳印花税。受赠方需按住房或非住房相关规定缴纳契税。如下表（详见表五）

表五 将房屋产权 无偿赠与税法规定的赠与对象涉税一览表

税种

增值税

城市维护

建设税

教育费

附加

地方教育

费附加

土地增值税

个人所得税

印花税

契税

纳税人

赠与人

受赠与人

双方

受赠与人

是否免征

免征

免征

免征

免征

赠与兄弟姐妹或被扶养人征税

赠与其他法定人免征

免征

0.5‰减半

按住房或非住房规定征收

（三）继承房屋产权

继承房屋产权包括因房屋所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得产权。该行为免征增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、个人所得税，法定继承人免征契税，但继承人与被继承人双方需按“产权转移书据”税目，以继承房屋合同上所记载金额按0.5‰税率减半缴纳印花税，非法定继承人按住房和非住房相关规定缴纳契税。如下表（详见表六）

表六 继承房屋产权涉税一览表

税种

增值税

城市维护

建设税

教育

费附加

地方教育

费附加

土地

增值税

个人

所得税

印花税

契税

纳税人

被继承人

继承人

双方

继承人

是否免征

免征

免征

免征

免征

免征

免征

0.5‰减半

法定继承人免征

遗嘱继承人或受遗赠人征税

END

生活不止眼前的焦虑，还有成长后的喜悦。让我们一起践行，先完成再完美，人至践，则无敌。

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