《民法典》第一千零六十二条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条规定：下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

基于法律如此规定，很多青年人在准备结婚的时候，往往会考虑如下问题：男方，特别是男方父母出资给儿子购买结婚用房时，大都会选择在儿子结婚前购买，以确保结婚房产属于婚前财产。

女方一般会在男方购买房子的时候，要求把房子登记为二人共同共有，以确保将来离婚的时候，自己能够分得财产。

其实，男女结婚时发生这种情况，都是出于对婚姻安全的担心。未结婚先想离婚，这是当前人们在结婚时必然要考虑的问题。然而，当男方或女方在婚前通过按揭贷款方式购买了个人房产并登记在一方名下，双方同意用于结婚居住，并同意在婚后共同偿还贷款。一旦婚姻破裂二人离婚，就会出现一个现实问题，即婚前一方购买的房产，婚后二人共同偿还贷款，离婚时该房产增值了。那么对这种婚后共同还贷并增值的房产，也产生了一个共同财产的分割问题。

某男结婚前购买精装房一套，登记在自己名下，购买价格180万元，某男首付60万元，从银行贷款120万元，契税等其他费用10万元。某男与某女在购房并办理产权登记的当月结婚后，婚姻关系存续5年，婚姻存续期间双方共同还贷60万元，其中本金50万元，利息10万元，其他和房子有关的税费5万元。2019年二人离婚时，房屋现值350万元。

某男与某女均同意离婚，但对房屋价值分割的数额有异议。某男认为，自己婚前与房地产开发公司签订购房合同并从银行贷款120万元。使用的是自己的公积金账户并按月从自己的银行卡还贷本息共计60万元。由于银行每月都是从自己的工资卡中定期扣款，因此应该视为自己单独偿还贷款本息。女方没有参与还贷，离婚时无权获得该房产的补偿款。

某女认为：双方结婚后并没有约定实行分别财产制，双方的工资收入都属于夫妻共同财产。离婚时应按房产现值350万元减去男方购房时的价格60万元和契税支出10万元及其他费用5万元，剩余部分属于夫妻共同财产。因尚欠银行贷款本息70万元，可以视为诉讼双方的共同债务。建议法院将该房产判决归男所有，由男方偿还银行贷款本息。男方向女方补偿分割款102.5万元。

一审法院经审理认为：某男婚前购房依法属于男方所有，和某女结婚后还贷本息60万元，虽然系男方每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，男方的工资收入属于夫妻共同财产。

根据《最高法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条之规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，本案的离婚财产分割应该按如下规则处理：

第一步，先计算诉争房产的升值率。

诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格 共同已还利息 其他费用)=3500000/(1800000 100000 100000 50000)=1.71。即案涉房产的升值率为1.71倍，计算为现金价值是100万元。

第二步，计算非产权登记一方所得补偿款。计算公式为：共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

600000乘以1.71=102.6万元，非产权登记一方所得补偿款应为51.3万元。

一审法院判决诉争房产归男方所有，由男方偿还所银行贷款本息，男方补偿给女方51.3万元。

一审法院判决后，女方想要上诉，找到一位律师咨询。律师了解了整个案情之后，告诉女方：“你有权提起上诉，但一审判决没有问题，你上诉后的结果肯定是驳回上诉，维持原判决。你如果上诉，法院会按照你主张的102.5万元收取上诉费，大约为14000元左右。你如果聘请律师代理诉讼，还要支出律师费约为3万元到5万元。你一旦败诉，这些费用将会由你自己承担损失。”

该女没有接受律师的劝告，请律师代书了一份上诉状，自己去法院提起上诉。结果，二审法院经审理后当庭判决：驳回上诉，维持原判。

这是一起《民法典》颁布实施前的离婚诉讼案件，案件审理时，适用《最高法院解释(三)》的规定。尽管法律没有对审判离婚案件对婚内共同还贷增值部分的计算方法统一规定，但各地法院大都采取分步计算的方法。

第一步，计算不动产升值率。计算公式为：不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本。不动产成本等于购买时不动产价格 共同已还利息 其他费用。

“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费。

第二步，计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

采用这种办法计算离婚财产分割时，对于离婚时尚未清偿的贷款余额，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。如果一方购买不动产后，经过一段较长时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据。购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益，属于一方婚前的个人财产。

最高法院民一庭对适用婚姻法司法解释(三)第十条的意见是：涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格 共同还贷的利息部分 其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

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