房屋租售比计算器—房屋租售比是什么意思

2024-11-03 19:20 分类：房屋租聘阅读：

租金回报率。

说说租金回报率计算房价的问题！

1. 大饼哥请教您一个问题，租金回报率来计算房价到底准不准？按说现在的租金，无论是北上广深还是内陆一些城市，比如 3 室 100 平左右的房子，租金价格贵的到 1 万每月，便宜点儿的 2000、3000。按照租金回报率 5%来算，全国房价大致就是 50 万到 200 万左右，也不分城市、不分地段、不分经济情况。这样的计算方法真的合理吗？

2. 兄弟，这种计算方法其实挺合理的，只不过租金回报率没 5%那么高，一般来说 3%， 4%就很不错了。而且这个收益是年化收益，按年租金来算的不是按月租金。而且这种算法也有不足的地方，所以我更喜欢租售比的概念。

3. 我先说它为什么合理，再说它不足的地方。首先你要知道租房市场是完全的自由市场，房租不光是由房东决定的，也是由租客的收入决定的。说白了就是这个城市的发展，这个城市的普遍工资来决定。你一个月挣 5000，结果房租一个月 1 万，你肯定不会去租，对不对？然后咱们再来看房租回报率，租金回报率是不是就比较合理了？因为房租已经在区分城市地段和经济情况了，城市发展的好，这个地段好，这边儿的经济发展好，那么这边儿的工资收入相对而言就比较高，房租也就比较高，同样的房价也高，是不是这个道理？也就是说房租可以反映一个城市一个地段的经济发展情况，所以说这个用租金回报率来计算房价还是比较合理的。

4. 至于说它不足的地方，是因为有些地方的房子可能有空置期，一线或者强二线城市，或者地段比较好经济比较发达的地方，房子一直有人租，没有空置期，租客今天走了，明天就有别的租客住进来，可以不考虑这一点。但是一些弱二线或者三线及以下的城市，或者地段不好，或者是经济不好的城市，房子可能存在空置期，一年一空，空半年甚至空一年，这个租金回报率就不是那么好用了。比如说一个三线城市 100 平左右的 3 室，月租 1000，年租 12000，按照 3%的租金回报率来算，这房子应该值 40 万左右。但如果这个房子每两年只能租出去一年，租出去的那一年确实有 3%的回报率，那没租出去的那一年，这个你怎么算？

5. 所以我更喜欢租售比那一套，一线城市一比 300 倍的租售比，二线城市一比两百倍的租售比，三线及以下城市一比 100 倍的租售比。这个一指的是一个月，一百二百，三百指的是 100 个月，两百个月，三百个月。同样是月租两千的房子，在一线城市价值 60 万，二线城市价值 40 万，三线城市价值 20 万。这个价格按照租金回报率来算，一线城市租金回报率是 4%左右，二线城市和三线城市是 6%到 12%左右。表面上看二线城市和三线城市的租金回报率更高，但是二线城市有租不出去的风险，三线城市租不出去的风险更大。去除空置期，他们的租金回报率的，但租售比不会像租金回报率一样给人误导，所以我更喜欢租售比的概念。