（一）“霸王条款”的界定

1.《合同法》视域下的“霸王条款”

“霸王条款”不是一个法律术语，一般是指免除或者限制其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的合同格式条款。

《合同法》第39条（《民法典》第496条）规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”

其实，“霸王条款”只是形象称呼，法律上将其称为“无效格式条款”更为准确，毕竟格式条款并不必然无效。只有符合法定情形的格式条款，才可认定为无效或者作出不利于提供格式条款一方的解释。

2.《消费者权益保护法》中的“霸王条款”

我国《消费者权益保护法》第26条对消费者消费过程中的“霸王条款”有明确的规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

基于该规定，《消费者权益保护法》中的“霸王条款”有以下几个特点：一是减免责任，逃避经营者应尽的义务；二是违反法律规定，任意扩大经营者权限；三是排除、剥夺消费者的权利；四是权利义务不对等，任意加重消费者责任；五是利用模糊条款掌控最终解释权。

（二）“霸王条款”的认定原则

一般而言，可通过两个原则认定霸王条款：一是密切相关性原则，二是公共利益原则。根据这两个原则，可以判断拟定格式条款的一方限制或禁止对方的理由是否正当。

1.密切相关性原则

密切相关性原则，需关注相应格式条款约束的内容是否和经营者与消费者间成立的法律关系有密切的联系。在相应的法律关系中经营者和消费者各自享有什么样的权利，是认定相应条款是否构成霸王条款的关键所在。如轰动一时的“迪士尼禁止游客自带食品入园”，便是典型的霸王条款。由于迪士尼主营业务是休闲娱乐而非餐饮，游客带食品入园只要不乱扔垃圾、文明游玩、不妨碍其他游客的正常游玩，就不会侵害迪士尼的经营权。而迪士尼之所以禁止游客自带食品，很大程度上是为了增加园内餐厅的收入，变相地实现强买强卖。

2.公共利益原则

公共利益原则是指，经营者拟定的格式条款是否是出于公共利益的考量。比如某些餐厅、展馆等公众场所禁止宠物入内，虽然宠物与双方的服务法律关系无关，但由于宠物可能会影响到其他消费者的正常就餐、参观，影响场所的稳定秩序，因此禁止宠物入内是出于维护大部分消费者权益的考量，不属于霸王条款。

二、房屋租赁合同中的“霸王条款”

（一）房屋租赁合同易生“霸王条款”

在房屋租赁中，为了提高签约效率和使合同条款利于己方，出租方往往预先拟定租赁合同。在与承租人订立租赁合同关系过程中，除了一些预设选项和手写部分，双方当事人很少对其中的权利义务条款进行协商修改，特别是部分企业已经采用电子合同的方式，租赁合同的签订通过电子设备完成，协商修改租赁合同条款基本不可能，并且重复使用某一版本，在这个过程中，房屋租赁合同易生“霸王条款”。需要注意的是，要合理区分有效格式条款与“霸王条款”。如，租房合同中只有承租方的违约条款而没有出租方的违约条款，则该条款的设置就属于“霸王条款”。若合同上有双方的违约条款，则相对公平的，一般不算霸王条款。

（二）房屋租赁合同中的“霸王条款”自始无效

1.基本规定

前已述及，霸王条款属于无效格式条款。

《合同法》第40条（《民法典》第497条）规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的，该条款无效。”

无效的条款自始没有法律约束力，可以简单理解为双方可以不必履行该条款，视为自始不存在。

具体到房屋租赁合同中，如果出租方提供的租赁合同中的条款符合规定，那么该条款将被法院或仲裁机构认定无效，如果因为该无效的格式条款而取得财物或者获益，将会被要求向承租人返还该财物或者进行补偿。

2.典型案例

转租方是否有权依照合同约定的“租赁期内，若甲方获得转租权而签订的租赁合同因任何非乙方原因被解除或事实上被解除，甲方在提前一个月通知乙方的前提下有权解除本合同而无需承担任何解除责任”条款，在提前解除租赁合同时拒绝赔付承租方的对租赁物的装修损失及违约金损失？【（2020）豫0411民初1992号】

法院认为：转租方因公司内部战略调整而解除与产权方的租赁合同，目的是维护本公司的利益，及于这种目的转租方解除与产权方的租赁合同，既维护自身利益，又成就了其与承租方所约定的合同解除条件。但转租方这种积极作为成就解除合同条件的行为，致使守约方承租方与其签订的租赁合同的目的不能实现，该行为违反了当事人订立与履行合同应当遵守的公平原则和诚实信用原则，且该行为给承租方造成了实际损失。

合同约定的“转租方提前通知而无需承担解除责任”的条款系由转租方提供的免除其责任的格式条款，对该条款转租方未尽到提示和明确说明义务，该条款无效。因此转租方应对承租方承担赔偿责任。

（三）对“霸王条款”存有争议时应作出不利于出租者的解释

1.基本规定

《合同法》第41条（《民法典》第498条）规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

上述条款解决了当出租方与承租方对格式条款的理解出现不一致时，如何解释该条款的问题。原则上，当发生争议时，应按照一般人在生活中通常理解予以解释；当该条款模糊不清，存在两种或的通常理解，那么，司法机关将会作出不利于格式条款提供者的解释。具体到租赁合同，如果出租方提供的格式条款合同模糊不清，表述不够明确，当承租人有不同意见时，司法机关则很可能作出不利于出租人的解释。

2.典型案例

租赁合同约定“出租方因经营需要，需对场地进行调整时，承租方应积极配合并服从”，是指合同期内调整，还是指合同期满后调整？以及调整时承租方已经投入的装修费该如何处理？【最高人民法院（2017）最高法民申2548号）】

法院认为：本案租赁合同的核心主要是租金及租赁物的位置，对于承租人来说，柜台位置一旦发生调整，则需要重新投入时间和金钱进行装修和维护，期间的利益也必然受损，丽晶公司提出的调整柜台位置不是对原合同的续签，而是对原合同作出重大变更后发出的新的要约，虽然《租赁合同》第7.1条约定：“甲方因经营需要，需对乙方场地进行调整时，乙方应积极配合并服从”，但该条对于在合同期内调整还是在合同期满后调整，以及调整时乙方已经投入的装修费用该如何处理均未约定，因此，《租赁合同》对调整柜台位置时，装修费该如何处理约定不明。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”前述条款系丽晶公司提供的格式条款，在有争议时，应当作出不利于丽晶公司一方的解释。即丽晶公司决定调整柜台位置时，应当对刘秀荣投入的装修费予以补偿。

三、如何有效防控租赁合同中的“霸王条款”？

（一）起草租赁合同时：公平合理，清晰明确

根据《合同法》第39条（《民法典》第496条）的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

此外，为防止对合同条款的理解产生争议，在起草合同条款时应力争表达清晰明确、避免笼统模糊不清。否则，根据《合同法》第41条（《民法典》第498条）的规定，对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

在房屋租赁中，租赁合同一般由出租方起草。在起草合同条款时，出租人应当合理明确双方的权利义务。特别需要注意的是，当租赁合同条款关乎承租人义务或加重其责任时，应当将该条款采取诸如加粗等特别方式予以释明。

（二）签署租赁合同时：审慎审查，加强沟通

签订租赁合同时，要审慎审查合同条款，加强与房屋出租方的沟通交流，避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害。

房屋租赁是关系民生的一个重要方面。随着法律制度的不断完善、人们法律意识的不断提高，政府也越来越重视房屋租赁的合法性与公平性。近年来，越来越多的省、市在地方的住房保障和房产局或房屋管理局网站上公布推荐使用的房屋租赁合同示范文本。因此在签订租赁合同时，可以对比参照这些公布的示范文本。

对于对双方权利义务的承担有明显增减或改动的，承租人应及时提出并协商修改。对于明知有不利于自身权益的霸王条款，或对相应条款提出异议后出租方拒绝修改的租赁合同，不可轻易签署，否则即构成承租人对霸王条款的认可和承诺，难以在日后的争议中主张相应权利。

（三）签署租赁合同后：勇于对“霸王条款”SAY NO

如果在签署租赁合同后才发现存在霸王条款，是不是只能认栽了呢？答案是否定的！发现霸王条款时，我们可以通过以下几个途径维护自己的合法权益：拨打12315投诉电话；向省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门投诉；若因涉及侵权、产生损失等发生纠纷的，可向法院提起诉讼。

依据我国《合同法》的规定，房屋租赁合同有霸王条款的，承租人可以不签订合同，如果已经签订合同产生纠纷的，可以通过协商、仲裁、诉讼等方式解决争议。

《合同法》第54条（《民法典》147-151条）规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

需要注意的是，撤销权需要在当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，逾期或在知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消灭。

若承租人在解除合同时才发现相应霸王条款影响其权利主张的，则可根据《合同法》第97条（《民法典》第566条）的规定，要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

结语

“房子是用来住的、不是用来炒的”、各级政府出台政策打击炒房以来，国家连续出台对住房租赁行业利好的配套政策。可以预见，住房租赁的需求市场将不断扩大，不动产租赁也将成为包括房地产开发商在内各路资本争夺的市场，但是，随之而来的租赁纠纷也会越来越多。在此背景下，出租方在拟定租赁合同时应本着公平原则合理确定租赁双方的权利义务，尽量避免出现排除对方主要权利的“霸王条款”。对于承租人，面对租赁合同中的“霸王条款”，要勇于say no,依法维护自身的合法权益。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。酷斯法希望不允许出租的房子签订的出租合同-出租房不让转租是霸王条款吗，能给你带来一些启示。

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