第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

条文释义

本条是关于租赁合同期限的规定，旨在明确租赁合同的租赁期限上限，并规范续订租赁合同的相关事项。具体解读如下：

租赁期限上限：租赁合同的期限不得超过二十年，这是法律对租赁期限设定的强制性规定。超过二十年的部分无效，即超出部分自始不发生法律效力。

续订租赁合同：租赁期限届满后，当事人可以协商续订租赁合同。但续订的租赁期限同样受到二十年上限的约束，即自续订之日起不得超过二十年。

法律后果：对于超过二十年期限的租赁合同部分，法律视为无效，当事人不得主张该部分合同的权利和义务。

案例说明

案例一：长期房屋租赁合同无效部分

案情：甲与乙签订了一份为期三十年的房屋租赁合同，约定甲将自有房屋出租给乙居住使用。合同履行至第十五年时，双方因租金调整问题发生争议。

分析：根据《民法典》第七百零五条的规定，该租赁合同中超过二十年的部分（即第十一年至第三十年）无效。因此，甲与乙之间的租赁合同在法律上仅被视为二十年的有效期限。在第二十一年至第三十年期间，乙虽实际占有使用房屋，但双方之间并不存在有效的租赁合同关系。对于租金调整问题，应依据前二十年的合同约定或双方另行协商确定。

案例二：续订租赁合同期限限制

案情：丙与丁签订了一份为期十五年的商铺租赁合同。租赁期限届满后，双方协商续订租赁合同，并约定续订期限为十年。

分析：在首次租赁合同期限届满后，丙与丁有权协商续订租赁合同。根据《民法典》第七百零五条的规定，续订的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，双方约定的续订期限（十年）符合法律规定，续订后的租赁合同合法有效。若双方希望继续延长租赁期限至超过二十年，则需重新签订新的租赁合同并遵守二十年的期限限制。

实践中应注意事项

明确租赁期限：在签订租赁合同时，应明确约定租赁期限，并确保不超过法律规定的二十年上限。同时，对于续订租赁合同的情况，也应注意续订期限的限制。防范无效风险：对于可能涉及长期租赁需求的情形，当事人应充分考虑法律对租赁期限的限制，避免签订超过二十年期限的租赁合同。若确需长期租赁，可考虑采用分段签订租赁合同的方式规避无效风险。及时续订合同：在租赁合同期限届满前，当事人应及时协商续订事宜并签订书面续订合同。若未能及时续订且继续占有使用租赁物的，可能构成不定期租赁关系，双方权利义务将受到不定期租赁相关规定的约束。注意证据保留：在合同履行过程中及续订合同时，当事人应注意保留相关证据材料如书面合同、支付凭证等以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。

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