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• 1、提前还贷(等额本息)，怎么还才划算？
• 2、房贷利率5.39%是指一万元一年利息是多少呢？

提前还贷(等额本息)，怎么还才划算？ (一)

答越早还越好，本金减少，少付利息。

按揭还款计算(等额本息)

其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率

每月本金=每月月供额-每月利息

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

举例说明：

按揭还款计算(等额本息)

名 称 贷款总额(元)

贷款本金 460000

贷款基准利率 0.0705

贷款年限 20

月还款额 3580.19

等额本息总还款额 859246.55

等额本息总利息 399246.55

等额本息还款至第 1 年末

累计还款 42962 剩余总额 816284

已还利息 32083 剩余利息 367164

已还本金 10879 剩余本金 449121

等额本息还款至第 3 年末

累计还款 128887 剩余总额 730360

已还利息 93814 剩余利息 305432

已还本金 35073 剩余本金 424927

等额本息还款至第 5 年末

累计还款 214812 剩余总额 644435

已还利息 151894 剩余利息 247353

已还本金 62918 剩余本金 397082

等额本息还款至第 7 年末

累计还款 300736 剩余总额 558510

已还利息 205770 剩余利息 193477

已还本金 94967 剩余本金 365033

等额本息还款至第 10 年末

累计还款 422463 剩余总额 436784

已还利息 273643 剩余利息 125604

已还本金 148820 剩余本金 311180

房贷利率5.39%是指一万元一年利息是多少呢？ (二)

答我单从数字上来看的话，房贷利率5.39%，那1万块钱一年的利息就是539元。

但是房贷的利息不能单纯从利率上推算，因为房贷利息的计算是相对比较复杂的，而且等额本息还款跟等额本金还款，虽然利率相同，但实际上要付出的利息是不一样的。

我们举一个简单的例子，假如你贷款100万，利率是5.39%，贷款期限是30年。

假如单纯从数字上来看，很多人可能以为100万1年的利息是5.39万，但实际还款并不是这么简单。

两种还款方式对应的利息如下：

等额本息还款方式

下图是借100万30年的利息总额。

从中可以看出等额本息还款方式，一百万三十年，总的利息是101.93万，平均每年是3.39万，这个利息看似比实际的利息要少，对不对？

实际上这个利息已经把资金的实际使用率考虑在内，所以利率相对比5.39%的利息要少，因为随着你还款本金的减少，以后每年对应的利息都是在减少的。

下图是等额本息还款方式，每个月利息的递减情况。

从图中可以看出等额本息还款，每个月的利息都在递减5块钱左右。

等额本金还款方式

等额本金还款方式，前期还的本金比较多，占用银行资金相对较少，所以总体利息相对比较少。

下图是100万30年等额本金还款方式的利息情况。

从图中可以看出，同样是100万30年5.39%的利率，等额本金的总利息只有81.07万，平均到每年的利息只有2.7万左右，这个利息更低。

而具体到每年要还的利息都是不一样的，下图是等额本金还款方式，每年要还的利息情况：

从图中可以看出等额本金还款方式，每个月的利息都减少12.5元左右。

但不管怎么样，银行都是按5.39%的利率来计算。

虽然等额本金跟等额本息要付出的利息不一样，但实际上计算的利率标准都是5.39%，而两者的利息之所以有很大的差距，最根本的原因是借款人占用银行资金不一样。

等额本金前期还款的本金比较大，越往后欠银行的本金越少，所以利息相对就比较少，等额本息前期还款本金虽然也在减少，但减少并不那么明显，所以我们看到利息相对比较多。

但不管怎么计算银行都是以借款人实际占用的本金按照5.39%的利利来计算，所以不管是等额本金还是等额本息，借款人都没有占到便宜，只是两者的还款压力不同而已。

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。酷斯法关于房贷利息还款计算-海棠花就整理到这了。

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