本文目录

• 1、房地产贷款政策持续调整：部分地区按揭明显加快 开发贷仍紧张
• 2、房贷调查：银行预计适度放闸 购房人等待按揭放款
• 3、四川资阳：首套房商贷利率降至4.9%，5月买房送现金补贴

房地产贷款政策持续调整：部分地区按揭明显加快 开发贷仍紧张 (一)

最佳答案房地产市场越来越明显地感知到政策的暖意。

去年四季度之后，一些购房者、房产中介等就发现，上半年以及更早之前“房贷难办”的情形已经出现转变，额度松了，放款时间短了。2022年开年之后，房地产贷款政策回暖的趋势来得更加明显。

近日，有消息称上海地区金融监管部门召集银行开会进行窗口指导，要求支持房贷开发贷的占比和增速。具体要求包括，月末房贷增速不低于各项贷款增速，月末房贷余额不低于去年同期；开发贷增量不能为负；按月监测，未落实的银行将进行约谈。21世纪经济报道记者从市场人士处证实了这一要求，“上周开的会，确实要求保证房贷增速”。

事实上，房贷放松的迹象早在数月前就已显现，上海地区一位银行贷款人士对记者指出，房贷放松的要求自去年11月就开始有了。在此背景之下，近日市场开始出现更多落地动作，广州、杭州等地房贷利率出现了调降。

上海按揭全面加快

房地产贷款政策回暖的效果率先体现在按揭贷款上。来自银行和房产中介的人士均对记者表示，按揭放款已经较年前有非常明显的放松，额度和时间都不是问题。上海某房地产中介向记者表示，现在房贷放款普遍较快，一般审批需要一个月，放款需要一个月，“我这个月刚办理的一位客户，4天银行就放款了”。

记者采访其他来自各类银行机构的人士也传递了类似信息。大行中，中国银行(601988)上海某支行房贷经理表示，目前审批时间大概在三周到1个月之间，审批通过可以立刻放款，最长不超过1周；交通银行(601328)房贷经理表示，目前从提交材料到放款时间大概需要2个月。建设银行(601939)在1到2个月之间。三家银行均表示，目前额度充足，放款正常。

记者调查的股份行中，兴业银行(601166)放款最快，在向银行提交抵押证后两到三天即可放款，材料审批大概一周可以完成。光大银行(601818)表示审批的时间大概在一个月左右，放款需要一周。浦发银行(600000)表示大概一个半月到两个月之间。招商银行(600036)房贷经理表示，目前房贷一般审批通过就可以正常放款，从申请到放款大概需要一个月。

价格方面，2月21日，广州地区各大行宣布下调房贷利率，具体为，首套房利率从此前的LPR 100BP（5.6%）下调至LPR 80BP（5.4%），二套房利率从LPR 120BP（5.8%）下调至LPR 100BP（5.6%）；另据钱江晚报报道，春节假期过后，杭州首套、二套房按揭利率均迎来下调。目前，各大银行首套房利率基本稳定在5.6%-5.65%，个别银行最低可以做到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右。

上海以及其他目前利率并未调整地区的银行人士也对记者表示，后期有较大可能出现房贷利率下调。“目前房贷是赚钱的，还是有下调空间的。”上海地区一位银行人士对记者表示。

开发贷仍然紧张

从监管部门的指导来看，针对按揭和开发贷同步有所要求。但从市场情况来看，市场差别较大。两位不同银行的人士均对记者指出，目前按揭贷款松得比较快，但是开发贷等额度并不是很宽松。

“我们现在除了按揭，其他的还是很紧，现在开发贷、经营性物业这些还是没啥额度，上海分行一个月才3000万额度。”上海地区一位银行人士对记者如此表示。

安徽地区一家银行人士也对记者表示，年后按揭相比年前明显松了，但是开发贷没松，“关键我们现在可做的范围大幅减少了”。

对银行而言，针对个人购房者的房贷按揭业务相对稳定、风险较小。但是针对房地产开发商的开发贷、经营物业贷等属于对公业务，规模较大。江苏地区一位银行人士此前对记者表示，这一轮房地产行业的风险出清过程，相当于开展了一次风险测试，也让大家看到了房地产行业的脆弱，所以即使政策宽松，银行自身也要更加谨慎地评估。

中央经济工作会议提出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，要求“推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长”。去年年底以来，一系列稳增长措施陆续出台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，对于房地产政策来说，预计各类激活合理住房消费的政策会增加，包括社保缴纳条件的重新认定、首套房和二套房的认定、普通住宅和非普通住宅的认定等。

房贷调查：银行预计适度放闸 购房人等待按揭放款 (二)

最佳答案经济观察报 记者 胡艳明 汪青10月20日，束手无策的李牧原到银行支行网点走了一趟。进门后，他首先自报家门说明来意——“我是房地产中介的，客户在你们行的贷款一直未能放款，想来沟通一下能否有解决方案。”

尽管近期政策频频发声，要求“保持房地产信贷平稳有序投放”，但是作为房地产交易“末梢”，李牧原们尚未察觉到宽松。

李牧原告诉记者，现在北京很少有银行能够接面签，因为即使接了也放不了款，尤其是“商贷 公积金”的组合贷款，更难放款。他们私下传闻，等工行的组合贷放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。

“我们得到的消息是，4-5个月放款。”李牧原说，他手里的客户很多都完成了房产过户，但是银行迟迟没放款，客户天天打电话催，他也着急上火，但不是他能解决的问题。

例如，他现在手上这笔棘手的交易，8月9号过完户了，两个多月过去了客户还在着急地等待放款。而且，这笔交易的客户有些特殊，卖房的一方想换新房，着急资金快点到位，已经物色好了新房，付了定金。只待银行放款、资金到账之后，客户再去付新房的首付，但是银行迟迟不放款，打乱了节奏。眼看就要到违约期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。

经济观察报记者近期在北京、上海等地采访了解，目前在等待银行放款的客户不在少数。记者采访了多位银行总行及地方分行人士，大都表示，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。

等待银行放款的购房人

上海购房者李小姐也面临和李牧原的客户相似的境况，“至少在今年下半年开始，买房已经不是一件容易的事情。仅仅只是网签，每个月就只有80个名额，无形之中买房周期都在不断拉长。”李小姐对记者表示，自己购买了一套位于浦东新区的新房，在2021年年初开始看房，5月敲定楼盘，此后付首付加网签，结果6月底政策突然收紧，截至目前还在排队等待中。

有股份行的客户经理告诉记者，其所在银行在京支行很多客户都在9月份完成了批贷，但迟迟未能放款，预计需要等到明年年初，现在开始申请贷款的话，放款时间更难以预测。“20号刚刚和客户经理沟通，说目前银行放款暂时还没有新的变化，按照之前的预估，大概会在2022年农历春节前获得银行放款，毕竟按照以往惯例，大部分银行都会在1季度多放些房贷额度”。李小姐对记者坦言，现在只能等着银行的通知，顺便多存点钱付首付。

近日，记者在北京、上海实地走访发现多家银行网点后发现，目前银行房贷额度仍紧张，放款周期并没有明显加速，预估还需要3个月。进入2021年下半年以来，上海地区不论是国有行、股份行还是城商行，房贷额度开始收紧，房贷申请周期也由此前最快两周拉长到普遍都在3个月，部分银行甚至出现对二手房停贷的现象。

“目前我们还没有收到新的信息，客户办理房贷大概率还是需要三个月。在申请贷款后会进入排队流程，目前我们也无法确定放款时间。”上海一家股份制银行信贷部人士表示。

10月15日，在中国人民银行（下称“央行”）举行的三季度金融数据统计发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。针对这些情况，央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

李牧原告诉记者，这个政策他也看到了，但是他觉得，从提出到真正落地还不知道有多长时间。李牧原的客户已经跟银行的客服进行了多次沟通，但迟迟未有收获，10月19日晚上9点多，他告诉记者，决定第二天（20日）到银行网点去沟通一下何时放款。

“肯定是不能插队，只能去尽量沟通，因为客户申请的是组合贷，想商量能不能把商贷先放一部分，或者先把公积金部分的贷款放出来，至少有一部分钱放出来。”李牧原这样打算的。

“放松是趋势，但难言何时放开”

金融管理部门高层关于房地产市场和房地产贷款频频发声，引发市场关注的同时，也让准备购房的人有了很多期待。

10月20日，国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示，要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

10月21日，银保监会相关负责人回应了房地产贷款的问题。银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，银保监会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。

刘忠瑞同时表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合央行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。“要保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%都是首套房贷款。”

记者近期与多位银行地方分行人士沟通，获得的反馈是，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。

有股份行地方分行行长告诉记者，他个人理解，“从出台到收紧是很快的，往往政策一出台、马上就收紧，但是从收紧的形势到放开，是有一个循序渐进的过程。首先，政策不会从紧张到一下放开；其次，银行也是有一个缓慢的过程，大家都想先观望一下，如果确定可以了，那我们再开始放开。”

南方某城商行业务人士表示，该行暂时没有新的变化，即使未来放闸也只是适度放闸，是双向作用的结果，一是房贷市场积压严重，造成各银行房贷资产规模大幅下降，为保障年底结算数据，各行做了可行的业绩冲刺，尽量做到应放尽放；二是经营机构正视额度管控问题，从自身找出路，很多机构经历大半年的资产调整，将部分坏账或者债券转让出表，从而创造了新的额度来放款满足营收考核。

该城商行人士称，对于房企融资则将始终抱有保守的态度，各银行不会向房产企业偏向，资金与用途监管依然严厉。10月初甚至进一步规范了涉房企业融资的禁入准则，进一步规避信贷资金进入方式，与房购不炒的调控导向一致。

从个人房贷来看，即使额度有放松，未来可能银行在各项审核中仍会保持严格态势。有上海当地银行客户经理表示，自去年开始，银行对个人按揭贷款的首付款来源的监管愈加严格，比如首付款必须是自有资金，提供首付的流水甚至半年里不能有“不相关”的人转给你超过2万元的进账，否则要解释这笔钱的来源。此外，除车贷和房贷外，其他的贷款都必须结清，否则会影响贷款审批。

银行的“紧箍咒”

“如果说监管支持房贷有序投放，但是，监管并没有说针对房地产贷款集中制不再管控。”有国有大行人士对记者强调，即使现在监管强调放松，房地产贷款集中制对银行来说，是一个限制。

房地产贷款集中制就像是银行的一个“紧箍咒”。2021年，对房贷政策来说是特殊的一年，被称为“史上最严房贷”政策的房地产贷款集中制在2020年的最后一个工作日面世，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

央行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。

在房地产贷款集中制出台前，监管也有相应的限制。上述股份制银行地方分行行长称，当地监管部门对增长和贷款余额，会给一个总的额度。根据当地各家银行的体量，核定一个大致的新增数额，监管根据房价的增长对数额进行摆布。比如其所在的分行，每个月有几千万的信贷额度，如果这个额度和实际放款差很多，可以在银行间进行内部调整。如果超出这个额度，需要向当地金融监管部门做出说明。

在该地方省份中，有的地市房地产价格增长比较快，当地金融监管部门对其贷款额度的限制要求就多一些；有的地市房价比较稳，房地产贷款增速也比较慢，当地金融监管部门对其的限制就比较少，基本没有管控。其感受到的是，在2020年末房地产集中度出台之前，当地监管部门对份额的管控已经开始比较严格了。

2020年，随着抗击疫情非常时期政策逐步淡出，下半年以来，监管部门对于房地产融资政策进一步细化，先后出台了多项调控措施，包括但不限于：房地产企业融资的“三道红线”；细化了按揭和开发贷贷款“双集中度”管理，按“五档分类”；严查经营性贷款违规流入房地产市场；土地前融的全面从严监管检查；部分热点城市房贷明显收紧等，房地产融资政策逐步从紧，调控升级。

调控房价的金融利器

“我的印象里，近五年来，监管对银行其实一直保持着密切的窗口指导。”上述国有大行人士表示，尤其是有段时间，监管与国有大行几乎每月都有会议，指导房贷相关的政策。

该人士回忆，2016年鉴于全国房价快速增长，监管开始对银行的房贷投放进行了窗口指导。

从个人房贷发展的历史来看，问世不到30多年以来，经历了快速发展和调控等不同的阶段，各家商业银行逐渐将个人住房按揭贷款业务作为一项优质、核心的业务来对待。

20世纪80年代，我国商业银行开始探讨个人住房按揭贷款业务，并在一些大中城市试点。1992年5月，第一笔个人购房贷款发放，中国建设银行拉开了此项业务的序幕，深圳分行发放了首笔个人住房按揭贷款。从1996年开始，央行多次调低贷款利率。量化宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。

1997年后，房贷迎来了快速发展阶段，个人住房按揭贷款业务得到迅猛的发展。到了2003年，政策开始收紧。2003年12月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》，市场呈现调整态势。各商业银行为了配合去杠杆挤泡沫，取消贷款利率优惠和提高首付比例。

2009年后，随着房价快速上涨，金融政策也逐渐收缩，政策要求采取差别化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套及住房贷款等措施。“在房地产贷款集中度之前，监管对银行大约有一个额度指导。但是在集中度之后，银行几乎完全受到限制，如果想多放房贷，只能多放贷款，但是贷款放多了，隐患也比较大。”上述国有大行人士表示，其个人认为，未来房价再继续超常上涨的概率不大，但是金融与房地产的关系难分难舍。

对于接下来房地产政策的前瞻展望，民生证券首席宏观分析师解运亮认为，2021年房地产仍存在一定韧性，本轮调控持续时间可能较长。2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策，“房住不炒”仍是主基调。

（根据受访者要求，李牧原为化名）

四川资阳：首套房商贷利率降至4.9%，5月买房送现金补贴 (三)

最佳答案（记者 庞静涛）5月7日，澎湃新闻从四川省资阳市住房和城乡建设局获悉，该市近日下发推动房地产业稳增长促发展的文件，涉及公积金、预售资金、房贷利率、首付等六方面。

文件称，下一步，资阳市将继续坚持“一城一策”思路，用好用活省住建厅房地产调控工具箱，做好土地利用、规划指标、预售许可、资金监管、房屋征收、购房奖励等方面的政策储备，采取“走出去”与“请进来”相结合的方式加大城市品牌推介及房地产营销力度，精准实施积极的房地产调控措施，全力推动房地产业实现质的稳步提升和量的合理增长。

举办“网络 ”房交会。5月1日至31日，开展“网络房交会 ”商品房促销活动，推出购房楼盘送2万元现金补贴，家电、家居建材、装修商家消费券、万元现金消费券免费领等8大福利，带动房地产及上下游产业销售，促进消费。

资阳在调整住房公积金政策，提高公积金贷款额度和首付比例方面，将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%，推行高层次人才“又提又贷”，最高贷款额度由50万元提高到70万元。

文件明确民营企业可根据企业人才战略和自身经营情况，在5%至12%的范围内，执行各类职工差异化单位配缴比例。支持灵活就业人员改善家庭居住条件，贷款额度与该市单位缴存职工享有同等贷款额度，并参照相同方式计算可贷额度。

引导住房贷款利率下行方面，文件要求召开资阳市市场利率定价自律机制联席会，传达房地产贷款利率调控政策，引导银行机构按照利率市场化要求，有序降低个人住房贷款利率，从4月14日起，首套房商业贷款利率由3月末的5.75%调整为4.9%，二套房由6.07%调整为5.4%，分别下调了0.85和0.67个百分点。

优化预售资金监管方面，资阳将预售资金监管期限延展至房屋所有权首次登记为止；将贷款银行或住房公积金管理机构投放贷款资金的时间由20日调整为直接转入监管账户；增加销售进度达到50%或主体封顶时评估风险，调整监管比例，确保后续重点监管资金能够保障工程建设；支持企业不超过支付比例10%的重点资金，专项用于支付民工工资和工程款。

资阳市还将开展中介机构整治。组建工作专班，编制工作方案，持续开展房地产市场中介机构整治活动，重点打击假中介、黑中介恶中介捆绑抱团、恶意提高渠道费用、阻碍买卖双方正常交易等行为，维护开发企业及购房群众正当利益。

引导促进车位销售方面，资阳将强化销售管理，制定租售方案，引导企业合理定价，防止开发企业擅自提高车位价格，推动去年9月至12月网签销售1万余个车位，同比增长42%。

对于房产贷款新闻，看完本文，小编觉得你已经对它有了更进一步的认识，也相信你能很好的处理它。如果你还有其他问题未解决，可以看看酷斯法的其他内容。

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