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- 1、一些烂尾楼为什么不能继续开发？
- 2、关于建筑业拖欠工程款问题的调查与思考？
- 3、许多房地产企业一面负债率高，一面疯狂买地，你如何看待这一现象？
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一些烂尾楼为什么不能继续开发？ (一)
优质回答烂尾楼烂尾的原因基本上大同小异，但是背后的麻烦却不少
基本上我们生活中遇到的烂尾问题多数都是因为开发商资金链断裂造成的，当然这其中有真实的资金链断裂也有故意申请破产的情况。为什么会出现开发商资金链断裂？这才是我们应该研究的问题。几点愚见：
第一、多数开发商资金链断裂的情况都是发生在融资环境困难或者销售不畅的情况下。 无论是那种情况（融资难或者销售不畅等）这都是市场因素是很难改变的，在我国房地产市场发展的这么多年中基本上经常遇到房地产企业集中破产的日子都离不开这两个理由，在这样的情况下基本上所有的开发商遇到的情况都一样的。而房地产企业多数本身的资金情况就不充裕，毕竟超过90%的房企其资产负债率都高达70%。在遇到融资难或者销售不畅的情况下，自保都很难，别说去拯救其他房企了。
第二、排除市场因素外，哪怕有一些房企因为自身的运营管理不善导致破产，背后的麻烦却一点点都不少，毕竟如今房地产市场已经不是黄金期。 大家要明白一点，楼盘烂尾后牵扯到的关系就多了，购房者、开发商、地方政府、银行等。而想要完美的解决这些问题，只有足够的资金才有可能，毕竟楼盘虽然烂尾了但是土地按照法律来讲还是属于开发商的。生活中就遇到过这样的例子，2016年房地产市场火热的时候，一些濒临破产的房企因为土地本身增值就赚的盆满钵满。也就是说在房地产市场情况火热的时候，或许因为土地本身的增值空间大，通过修改规划等方式还有房企愿意接盘，但是要知道今天的房地产市场已经不是黄金期了。
生活中不缺乏接盘烂尾楼后的开发商，再次被拖累致“死”的例子
第一、接烂尾楼项目因为账目很难搞清楚的原因，后期开发风险过高。 在我身边就有过这样的例子，那是某个中部省会城市郊区的一个别墅项目，原本的开发商A因为资金链断裂宣布烂尾；后来地方主导另一家开发商B接盘，但是开发了1年后也宣布破产。为什么会这样？其实还是一个资金问题，尤其是烂尾后项目的“隐形账款”。有些账目你是根本无法实际去核对的，干过工程的都知道，一般多数情况下都是开发商拖欠建筑商工资，建筑商在拖欠包工头的工资，其实都是一本糊涂账。原本账目上或许只有10个亿的欠款，但是实际赔偿起来甚至达到15亿都不算完。所以，烂尾楼的账不彻底搞清楚，是不会有人接盘的。看过王健林有关访谈视频的朋友应该知道，当时万达起家的时候中途接了一个烂尾的城中村项目，差点把万达给搞破产了，这就是风险。一些经过法院拍卖出售的房产后期还会出现各种问题，更不用说烂尾楼了。
第二、低风险高利润是房地产行业的一个基本特点，这也是为什么如今房地产市场风险升高后大家逐渐转型的原因。 这就是生意，房地产行业在火热的时候大家都积极进入，受到各种资本的青睐。但是随着融资难度增加和销售愈发困难，哪怕是一线的房企也开始在积极转型。比如：万达在2015年左右就开始向轻资产运营；恒大的 汽车 转型等都是如此。面对烂尾楼这样的事情，可以说除非权责已经清楚，否则是不会有开发商轻易接盘的。
举个例子吧，在西安最繁华的地段，矗立着一座“烂尾楼”，是没人去开发吗？还真是。
相传，最开始的时候因为开发商老板没有能力开发此楼盘，破产了，之后有几任老板投钱进去来开发，但是无一幸免，所有的人都卷入了三角、四角甚至八角债务关系当中，因为不是成品的东西，即使房子具有商品功能，没有完成的东西也是弃之可惜，用之无味的，而且背后还出现了纵横交错的复杂债务关系，令人望而却步；
所以，首先一般不进行继续开发的第一个原因就是所谓的“迷信”，可能是在这个特殊的地方，我们深受传统文化的熏陶，对于传统的八卦、风水之类的都是宁可信其有，像现在的二婚的人，一般人都不会看的，所有一手的东西，更加能够让人放心，这个因素可能是最大的不继续开发的原因了；
第二，也就是说科学的方法测算，“烂尾楼”一般代表的都是烂摊子，所有的利益群体都会进行各种各样的测算是否能够达到利益最大化，但是一般都会绕过这个烂尾楼的，而一般烂尾楼的最终结局就是政府出面，或者国家机器方面的重大决策而引得投资者蜂拥而至，解决这方面的问题；
所以，我想说的结论是：“不能绝对的说烂尾楼不能继续开发，要结合天时地利人和多方面的关系来说”。
很多人印象中的烂尾楼，是开发商暂时没钱了，资金链断了，没有进行最后的装修、通电、通水工作等收尾工作。所以，只要他们再出些钱处理一下把收尾工程做了，这房子就可以卖了，然后就能赚钱了。
事实真的是这样的吗？我承认之前我也是这么想的，直至一次老乡聚会，一个做工程的朋友向我们说道，烂尾楼根本就不是大家想的那样，前些年做工程，就是被烂尾楼给坑了。借着酒劲，他向我们讲述了当年那段烂尾楼项目的经历:
那是我国东南沿海城市的一个住宅项目开发，朋友当时分包了其中的水电工程。前期，工程项目还是比较顺利的，由于住宅是钢筋混凝土结构，所以水电项目中的管线是需要提前预埋的。在材料进场后，按照合同约定拿到了工程进度款，可是后来多次去找分包单位结算时，对方却解释道，开发商那边工程款迟迟未结算，我自己的款都没拿到，哪有钱给你们啊。
由于工程款未按期结算，现场施工也是停停干干，直至项目即将封顶之时，工程却正式停工了，开工遥遥无期，也就成了烂尾楼。
烂尾楼既然已经成为事实，为什么几年过去了还是没人接手或者开发呢？
事实上，项目停工之前的几个月，开发商的资金链已经断裂了，前期也是尽一切可能拖延时间，到转机来临之前，能想到的找钱办法他都会去尝试，它会抵押一切可以抵押的东西只要他能活下来，项目做成了这都不是事儿。所以烂尾楼的一大特征就是债务极多，债权结构极为复杂，同一个房产甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次,我只有一块，你说让我怎么办。
所以， 烂尾楼后面跟着一屁股烂账,有些楼盘甚至都已经装修完毕，通水通电了花几十万就能彻底解决。但它也永远玩不了工,不是工程问题，而是一个债权问题 。
很多普通百姓对烂尾楼没有什么感触,事实上有资料显示中国产生烂尾楼多如牛毛,烂尾楼产生最核心原因我上面说了,那就是开发商拿本不属于自己的钱,这个钱要么是借贷产生的要么就是预售产生的。按理说，烂尾楼产生之后，已经支付房款的业主利益会严重受损，为什么又有很多中国人对烂尾楼没有什么太大的感触呢？这是因为这二十年里房价一直在涨涨涨，涨价可以解决一切矛盾。
假设某楼盘价值一个亿，开发商欠债二个亿,这一个亿的窟窿无人愿意填，坑导致烂尾楼问题始终无人解决。但是只要房价涨了一切都好说,如果房价翻一倍，这一个亿的窟窿就填上了。如果再翻一倍，估计很多人就会抢着接手，谁接手谁赚钱呀,很多烂尾楼都是这么被消化的。
而现在，中国的地产不会出现像以前那样过几年就翻倍的房价，房价总体平稳。毕竟是预售制度,一些小的开发商把业主的钱拿到手了，施工队的钱先欠着，银行的钱也欠着，两手一摊，说自己没钱了，你能把他怎么样？以前的时候靠着房价的涨价把窟窿填了，现在房价总体平稳，接手就面临填窟窿，自然没人愿意接手了！
相信大多数的购房者都还是比较偏爱现房的，毕竟现房是实实在在可见的房子，不管是房屋质量还是房子的外部条件都是可以通过实地考察看到的，而期房在这方面就完全处于未知状态，往往交工困难，拖了一年又一年。有很多年轻人买的婚房，等到孩子都大了，都到上学年龄了，却还不能交工，如果再遇到期房烂尾楼的情况，更麻烦了。
2、如果买的期房，碰到烂尾楼该怎么办？
首先，要经过合法的法律咨询，确定自己的产权归属，有产权在手，总比什么都没有的要强。其次，购房者仍然能够依照程序向房管部分请求处理房产证。再者，打听同一小区的其它业主，共同商量如何解决问题。
烂尾的原因，通常是开发商资金链断裂，之所以一般烂尾楼无法重启，最核心的原因就是财务问题，开发商开发资金每天都有利息成本，加上项目的民间借贷，就是把烂尾的项目开发完成，没有意外的全部销售完毕，也没法冲抵项目的债务，何况项目销售不是一会半会能完成，时间越长项目累计的资金成本越高，就市场角度看，一个烂尾的项目永远都会资不抵债，所以不可能重启，除非行政干预，平衡各方利益。
一些烂尾楼不能继续开发，大致有以下几种原因：
1、开发商资金断裂。
这是其中的一个非常重要的原因。在房地产行情火爆时，房地产开发一哄而上，有些并不真正具有开发实力的开发商，也参与其中进行房地产开发。结果行情遇冷，销售惨淡，资金回笼不足，导致无力再进行开发。这种情况应该占大多数，靠开发商自身的资金实力，很难再继续开发，因此导致烂尾。
2、因涉及到债权债务等原因，其他开发商不愿意接手。
有人以为，自己无力开发，可以转手给别人啊！其实这是对房产开发不了解。项目烂尾了，肯定工程款无力支付，形成了大量的债务。所以其他人接手，会心有余悸。如果直接进行项目转让，这样可以不涉及债权债务问题。但一方面直接进行项目转让可能涉及到税收问题，另一方面，图纸交接问题也很复杂，涉及的时间可能会很长，开发商也拖不起。
3、老百姓对烂尾楼心有余悸，担心质量问题。
即使找到了合适的接盘人，但项目已经烂尾，重新动工建设，老百姓还是担心工程质量问题，正常情况下，谁愿意花钱买个烂尾项目呢？所以，即使项目能够顺利竣工，销售也是个大问题。
4、土地性质、设计等方面存在问题。
有些楼盘烂尾，还涉及到土地性质问题。比如，并不是住宅用地，却建成了住宅。这样的项目，老百姓当然也不买账。销售不佳，结果导致烂尾。
还有些项目，可能是设计存在缺陷，或者定位不准，产品不符合市场需求，最终导致销售不佳。
我之前所在的公司，就是由于这个原因，已经投了3亿资金的项目，最终亏了1亿元，以2亿的价格出售。
5、土地还没挂牌出让，最终导致烂尾。
这种情况其实并不少见，可能前期管理不规范，导致一些开发商在还没有取得土地使用权的前提下，先行动工建设。但由于最终土地没能顺利挂牌出让，企业拿不到预售许可证。这类问题往往不好解决，拖个几年时间非常正常，因此，最终只能烂尾。
无论哪种原因形成的烂尾，最终倒霉的，是已经购房的业主。
烂尾楼目前无论是在大城市还是小城市都存在，特别是在前几年各大城市房价不断高升的时候，很多开发商都是到处借钱开发楼盘，结果市场需求萎靡，如果继续开发楼盘只能出现亏损，因此很多开发商都只能跑路，结果导致很多城市都出现了不少烂尾楼。
其中最著名的就是河南南阳连续出现了多个楼盘烂尾，2014年高峰时期，南阳共出现了302个问题楼盘，其中烂尾的楼盘达到50个。
对于这些烂尾楼盘很多朋友都表示不理解，目前很多城市的房价仍然继续上涨，卖房仍然有利润空间，但为什么这些烂尾的楼盘不继续开发，或者没有人接盘呢？
其实烂尾楼并没有大家想象的那么简单，很多楼盘之所以烂尾，这里面的原因是比较复杂的，不同的楼盘原因可能不一样，但总结来说无非就以下几种情况。
第一、资金链断裂。
很多开发商在开发项目的时候，并不是拿自己的钱去开发，而是通过借银行的资金去开发，很多开发商只需要有25%的启动资金就可以开始建设楼盘。
但是对那些实力不怎么强的开发商，如果他们盲目的开发楼盘，盲目的到处借钱，一旦楼盘卖不出去，某一个环节影响了资金的整体流动，那么最终就会导致资金链断裂，一旦资金链断裂之后，原来的项目开发商基本上没有太大的希望重新启动项目了。
第二、债务关系复杂。
有的朋友可能比较好奇，有些烂尾的项目所处的地段都是比较好，但是为什么那么多年都没有人接盘，即便原来的开发商没钱开发了，但把这个项目转手给其他开发商，总是可以继续开发下去吧？
可问题并没有那么简单，很多项目之所以没有人愿意接盘，有一个很重要的原因就是债务关系比较复杂，这里面不仅涉及到银行贷款，还有可能拖欠土地款，还有建造商的工程款，还有预售购房的那些款项，甚至还有可能涉及很多民间高利贷。
这些债务当中很多都是会产生利息的，比如银行贷款，你拖欠的时间越长，对应的罚息会越多，说不定开发商接盘之后把楼盘卖出去都不足以偿还原来的债务，那岂不是亏损？
第三、项目违建。
在众多烂尾楼盘当中有不少项目都是因为违建而被叫停的，比如土地手续不齐全，规划不符合要求等等。这些项目在刚开发的时候，开发商可能通过一些关系能够顺利启动项目，但是一旦某些部门换了领导之后，或者遇到监管加强了，一旦政府部门较真，有些楼盘就有可能成为违建项目了，一旦项目违建，那基本上就没有开发商愿意接手。比如深圳南岭村就有一个别墅项目，因为违建的问题一直烂尾了十几年，至今这个项目仍然处于烂尾状态。
第四、设计问题。
很多项目烂尾了很多年，可能在刚开发的时候设计还是符合当时的市场需求的，安全各方面也符合当时的监管要求，但是项目烂尾多年之后市场的需求以及建筑安全要求都有可能出现变化了。如果开发商贸然接受项目，有可能建成之后因为不符合市场的需求而卖不出去或者只能低价卖，甚至有可能因为安全问题不符合当下的监管要求而不能获得销售许可证的，这种潜在的风险对于接盘方来说是非常大的。
第五、过户手续繁琐。
烂尾项目涉及的各方面利益非常多，不仅有原来的开发商，还有众多购买期房的用户，而且在这些用户当中，很多人因为长期没有得到房子，却要还贷款，很多人还在跟开发商打官司，这些官司可能会造成项目无法正常过户或者过户的时间比较长。一旦没法正常过户，那么接盘的开发商就会延长项目周期，这样资金回收的成本会更长，对应的风险是比较大的。
第六、其他因素。
烂尾项目的原因各种各样，除了上面我们提到的5种因素之外，还有可能有其他因素。比如项目在开发的过程当中，导致周边一些小区出现裂痕或者其他问题，结果双方惹上官司，如果这种官司一直没有得到解决，那么项目就没法继续开发下去。
比如深圳龙岗吉祥就有一个比较著名的楼盘，这个楼盘前几年已经开发完成，但是据说因为在施工的过程当中导致周边的小区出现了问题，因此双方一直在打官司，官司至今仍然没有得到解决，即便这个楼盘主体工程以及外墙装修等各方面都已经完成了，但却迟迟没有开盘。
除此之外，目前很多地区房价都存在一些不确定因素，虽然过去几年很多城市的房价都在上涨，但是未来房价到底能不能上涨，谁也说不清。如果开发商在这个时候贸然接手项目，万一未来市场需求低迷，房价下跌了，那接盘的开发商就只能欲哭无泪了。
也正因为烂尾楼面临的各种因素错综复杂，而且市场需求瞬息万变，所以即便烂尾项目可能以很低的价格收购过来，但是其潜在的风险同样也是非常大的，因此很多开发商都不敢贸然接手。
接触过烂尾楼律师，他道出了对烂尾楼的无奈。烂尾楼好多都耸立在显耀位置，杂草荒芜，闹市鬼屋。一旦有消息解决烂尾楼，瞬间会集聚数百债权人，如果转手卖掉一次算一层（包括个人股权转让），烂尾楼有20几层债权人不稀奇，基本都不愿让价，意见五花八门难以统一，想解决烂尾楼天方夜谭。
一些烂尾楼得到解决，是有了以下机会。一，政府出资调停，债权人退步让利。二，房价上涨，烂尾楼冲破牢笼，债权人人喜笑颜开。三，政府征地，债权人法律补贴。四，只要查出不合法，强平或没收。
烂尾楼的解决，房价上涨填平了债务案例居多。
（重庆主城烂尾楼解决后，都重新开发利用了）
首先，烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得，然后再出售的，因为这会严重侵害债权人的利益(当然靠这种手段赚钱的大有人在，这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖，债权人宁愿等待时机，也不会贱卖债权，这个是毫无疑问的，这也是不能贱卖给百姓的原因。
很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调，债务关系不由接盘侠处理，由法院或者政府来处理。
接下来就涉及到所谓“过户”的问题，不动产的转移是很复杂的，尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散，很难按规范提供资料来登记。别小看过户，这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作，假如你买下一个烂尾项目，却因为手续变更问题迟迟不能复工，就会产生巨大的财务成本，很可能比你的利润还高。
刚好前两天发过郑州最大的烂尾项目，当初也是在郑州闹得风风火火的项目，今天可以可以简单聊聊烂尾项目。
在土地市场上拿干净的土地，就像一张白纸
对开发商来说，
计算经济技术指标简单，潜在风险很低，前策定位和方案都能根据当前的市场现状来做，以及施工质量可控。
玩烂尾项目
对开发商来说，
1.项目的债务纠纷错综复杂，原业主各种隐瞒，收购方做尽职调查的难度巨大，稍有不慎就可能掉进巨大的坑里。启动前的投资决策分析看项目有5%的净利润，启动后突然又蹦出来各种债务导致巨亏，这种例子不胜枚举；
某地某开发商的某项目烂尾，原开发商为了盘活项目，找政府某高官跟另一开发商沟通，拿出的资料显示只是资金链断裂一个问题。详细调查后发现该项目存在一房多卖、欠缴土地出让金、超规划施工、某信托已起诉该开发商并做了财产保全措施等问题。最终虽然高官给另一开发商施加了不小的压力，依然没敢头铁蹚浑水。
2.方案调整难度大。扛过尽调阶段的各种坑，收购方需要根据目前的市场现状和自身的要求，对方案进行微调。这时候又需要考虑已经购房业主的沟通、政府规委的沟通、加固改造的成本投入、重树品牌的营销投入等工作；而这些工作的难度都比新建项目的难度要大；
相比住宅项目，烂尾的商业项目是更大的坑。一旦需要在内部进行大规模拆改，则综合改造成本甚至分分钟就超过新建的建安成本。而这些年因为抗规和消规的调整，需要在内部大规模拆改的概率都非常高。
3.去化难度更大。多数客户对曾经烂尾的项目都心存顾虑。从资金安全角度、建筑质量角度、形象角度、风水角度，分分钟都可以让潜在客户打了退堂鼓。
4.最关键的，市场上有许多容易获取的新项目，开发商为毛要想不开放弃那些选择hard模式？
为全部。
不合常理现象的背后一定是有原因的。
网上流传的李嘉诚那句话“买楼考虑的三个因素，位置位置还是位置”让几乎所有人都信以为真，包括开发商和购房者。
这句话本来是给购房者洗脑用的，但是大多数开发商说着说着自己也信了，跟着被洗脑，因此那些年在土地招拍挂阶段，开发商为获得所谓位置绝佳的土地会坚决与同行竞争，方法就是不断喊出更高的价格，把地价炒高，地王频现。
结果开发商把地买到手之后再一算细账，发现除非抬高房价，不然无利可图，于是只能把房价也大幅提高。
问题是许多开发商当初拍地的资金根本不是自有，而大多是通过民间借贷手段所获取的短期资金，利率非常高，如果不能从银行贷到低息的长期开发贷用于偿还短期高利贷，或者是用卖楼花的方式从购房者手里拿到足够的前期预付款来偿还，那么楼盘的结局就只有烂尾一途。
换句话说，烂尾的楼盘里面都有还不清的欠债和各方纠纷，包括借贷方、开发商和购房者，以及工程的承包方和施工方，各方的资金都陷在里面，谁也不肯吃亏退让，结果就是烂尾楼谁都不敢来接，接了就是无数的麻烦缠身，只能无限期搁置下去。
而搁置时间越久，问题就越复杂，越难以解决，比如岁数大的购房者一旦在等待期间去世，其子女和继承人就会将责任归到烂尾楼相关方身上，一旦有人接盘开发，后续还会有官司缠身。
有人可能觉得只要以后房价涨上去了就会出现有能力接盘的人了。这种情况出现有一个前提，就是货币超发严重，相对于过去的房价至少有十倍的涨幅，才有望覆盖所有问题导致的债务叠加。否则谁要自认为实力雄厚且聪明，能接得住烂尾楼，现实都会无情地给他上一课。
而从目前的国内外形势来看，至少二十年内，货币超发都不会再出现，更不要妄想房价还能有前几年的涨幅。因此，烂尾楼问题也就是这样了，再等几十年，所有债务相关方都自然消失的时候，才有可能出现解决方案。
关于建筑业拖欠工程款问题的调查与思考？ (二)
优质回答下面是中达咨询给大家带来关于建筑业拖欠工程款问题的调查与思考，以供参考。
近年来，我国建筑业农民工工资被拖欠现象愈演愈烈，已普遍引起社会各界的特别关注。我会在调查中了解到，拖欠工资的主要原因是建设单位常年拖欠工程款，致使施工企业的资金被大量占用，资金入不敷出已到了难以支付工资的程度。多年来，拖欠工程款问题一直困扰着建筑业，尽管政府及建设部等有关主管部门对此十分重视，采取过一系列措施，但由于多种因素的干扰，收效甚微。为维护农民工的合法权益，维护社会稳定，推动加速解决拖欠工程款问题，2003年第4季度初，我会组织力量对全国建筑企业开展调查。
一、我国建设领域工程款拖欠的基本情况和特点
我国建筑施工企业工程款被拖欠现象相当普遍，其严重程度主要表现在拖欠数额十分巨大，并且呈现疾速增长的势头，给经济发展和社会稳定带来极其恶劣的影响。
（一）多年来拖欠工程款数额有增无减
据建设部提供的数字，截至2002年底，全国建设单位累计拖欠建筑施工企业工程款达3365亿元，相当于当年建筑业总产值的19.6%.
近几年来工程款拖欠数额的增长呈现几何级数攀升的趋势。有关资料显示，1992年底，全国建筑施工企业被拖欠工程款总额达到200亿元，1993年增至308亿元，1995年超过600亿元。特别是“九五”以来，建设领域拖欠工程款加剧，拖欠款规模逐年加大。1996年年底，建筑企业（指四级及四级建筑企业）被拖欠工程款1360亿元，全行业拖欠款影响深度（即期末被拖欠工程款与报告期建筑企业总产值的比值反映）为16.4%；至2001年底被拖欠款总量达到2787亿元，全行业拖欠款影响深度达到18.1%.
建设领域拖欠款清收难，工程款久拖不还的现象日趋严重。中国建筑总公司被拖欠工程款高达160亿元，其中被拖欠3年的款项占25%，被拖欠时间最长的一笔达20年之久。在广东省，拖欠3年的工程款比例竟高达71%.
（二）拖欠工程款的结构特点
据对调查收集来的材料分类统计结果显示，建设领域被拖欠工程款结构呈现出以下特点：
国有建筑企业、大型建筑企业是被拖欠大户。据对2001年度拖欠款数据的分析，我国国有建筑企业被拖欠款约为1131亿元，占建设领域全部欠款的40.6%，拖欠款影响深度达22.6%，明显高于全国18.1%的平均水平。全国一级大型建筑企业被拖欠工程款1621亿元，占全部被拖欠数额的58.2%，拖欠款影响深度为25.7%，高于所有企业平均水平7.6个百分点。
被拖欠数额较大的建筑企业集中在东部地区，约为54.5%.截至2001年底，全国建筑企业被拖欠工程款2786.8亿元，东部地区建筑企业被拖欠工程款1760亿元，占全国被拖欠总量的63.1%.
房地产开发项目拖欠工程款问题比较突出。房地产业是一个高投入、高风险、高回报的行业，房地产经营者是拖欠工程款现象的“推波助澜”者。据国家统计局数据，截至2001年年底，房地产开发项目拖欠工程款979.17亿元，占全部拖欠款的39.8%，有些地区甚至高达50%.
政府投资的公益性建设项目拖欠工程款相当严重。根据国家统计局统计，到2001年底，全国各地政府投资工程拖欠工程款达660.75亿元，占全部拖欠工程款额的26.7%.
集体经济和私营经济建设项目对拖欠工程款依赖较大。集体经济和私营经济企业多为中小企业。现阶段，我国中小企业融资渠道较少，建设项目资金相对比较缺乏，同时集体企业和私营企业权责比较明晰，更具有拖欠工程款的欲望和动力。
（三）拖欠工程款给社会各方面造成的恶劣影响
束缚企业经营，制约行业发展。我国建筑业属微利行业，利润率不足2%.中国建筑总公司算了一笔账：如果本企业年产值为400亿元，若按照1%的利润率计算，总公司160亿元的被拖欠款相当于8个工程局白干40年。由此可见，拖欠工程款对企业的影响相当严重，不仅影响了资金的周转，而且还大大增加了贷款利息负担和负债率，甚至一些企业因资不抵债导致破产。此外，大量资金被占用，还影响了企业生产设备更新和技术进步，造成企业骨干、技术人才大量流失。更为严重的是，一些企业为转嫁拖欠工程款的风险，在工程中偷工减料，降低质量标准，给建筑产品留下了安全隐患。
建筑业是一个目前拥有6.6万多家企业，3893万职工的大行业，是国家实施积极的财政政策，拉动内需，进行基础设施建设的重要行业之一。可是巨额拖欠款使得全国国有企业的利润逐年锐减，已经形成了我国建筑业改革发展的明显障碍。
影响职工生活，危及社会稳定。巨额工程款的常年拖欠导致企业资金严重紧缺，长期不能按时、足额支付职工的工资、医药费、养老保险金、失业保险金，不能如数如期归还职工的集资款，尤其是造成拖欠农民工工资现象日趋严重。目前全国进城务工农民已超过1亿人，其中多数集中在技术含量较低、劳动密集度较高的建筑业，建筑工地成为拖欠农民工工资的重灾区。近年来，建筑企业累计拖欠工资约316亿元，农民工合法权益受到严重侵害，并因此多次引发了集体上访以至堵路、封桥、静坐等事件，一些农民工甚至用“跳楼”、“自杀”等极端方式追讨工资，增加了社会不稳定因素。
破坏诚信原则，搅乱市场秩序。拖欠工程款问题造成了广泛的连锁反应和恶性循环。一方面建筑业企业被大量拖欠工程款，另一方面建筑业企业又拖欠分包企业的工程款、材料设备供应厂商的购货款、农民工工资和国家税款、银行贷款。大量“三角债”的产生，引发了多头的债务纠纷，造成了社会信用关系的极大扭曲，同时也掩盖了因建设资金不足而盲目建设的问题，破坏了正常的社会经济秩序。
二、产生工程款拖欠和工程款久欠不决的主要原因
表面上看，建设单位拖欠工程款主要原因可归结为三点：一是建设资金不足，工程预算不准确；二是工程启动后原材料涨价或原设计方案变更，造成预算追加，引发双方矛盾未决；三是工程决算审计时间太长，有的拖延两年之久。从深层次分析，产生工程款拖欠及久拖不决的原因比较复杂，我们认为主要可归结为以下四个方面。
（一）建筑市场供求失衡是拖欠工程款产生的基础
建筑业属于劳动密集型行业，生产领域广阔，在大规模的经济建设中容纳了大量的就业人员。随着二元经济结构并轨，在城乡劳动力市场走向统一的过程中，农村建筑队伍异军突起，全国建筑业劳务队伍迅速扩大出现严重膨胀，行业规模超量发展、组织结构不合理，导致生产能力明显过剩。此外，改革开放以来，大规模建设的投资主体、资金来源、投资方式、融资渠道等都发生了根本性转变，在固定资产投资规模中，国家财政部分已由主体地位下降到不足10%，但人们对发展的要求又远远高于现有的投资能力，使得资金不足的问题更显突出，尤其是房地产开发企业自有资金普遍缺乏，其项目投资70%来源于银行贷款，绝大多数工程项目资金到不了位。建筑施工队伍增长远大于建设工程项目数量的增长，而建设投资又远跟不上建设项目数量的发展，导致建筑市场激烈无序甚至恶性的竞争。为了生存，施工企业饥不择食，面对垫资、压价，明知陷阱也往里跳，由此又使得建筑市场中的业主们受利益驱动，萌发了“不欠白不欠”的不健康心态，导致市场主体;建设单位和施工企业之间的不平等交易。
（二）社会信用体系不健全是工程款拖欠成风的根本
市场经济是信用经济和法制经济，社会运行的基础之一就是信用体系。我国市场经济发育尚不充分，信用法规不健全，信用档案、信用征信、工程担保等一系列信用制度远未建立，往往由于守信者没有得到应有的收益和相应的鼓励，失信者得到了不应得到的收益甚至暴利而没有受到应有的谴责和处罚，客观上形成了对市场行为的不良诱导。从建设单位情况看，信用意识普遍淡漠，信用缺失行为盛行。有的建设单位不按照基建程序办事，在建设资金不足的情况下，超投资申报项目，无资金先上项目，减少资金上大项目，概算超估算，预算超概算，决算超预算，给工程项目留下很大的资金缺口。有的建设项目投资者受利益驱动，把拖欠工程款作为一种经营手段、生财之道，不讲信用、不守合同，就是有钱也理直气壮地拖欠工程款。从施工队伍情况看，建筑企业尤其是国有大中型建筑企业普遍缺乏信用风险防范意识，对被拖欠的应收账款视而不见，只满足于能够揽到工程，因此在承揽工程中往往忽视信用风险，上当受骗。
（三）行业市场法制环境不完善是拖欠工程款成风的关键
随着建筑业发展和投资主体多元化，我国建筑市场的主导已经由过去施工企业转变为建设单位，但是有关法规相对滞后，很难约束建设单位的行为。如《建筑法》规定发包单位应当履行合同约定及时拨付工程款，却缺少对工程竣工决算的期限、方式等规定和业主违约责任条款，使施工合同有关条款的订立缺乏必要的法律法规依据和法律保障。一些工程款的合同纠纷难以判定，造成合同双方在履行合同中发生的纠纷长期得不到解决。又如《招投标法》虽出台已久，但尚无实施办法，严格操作仍有困难。再如我国《刑法》缺少对恶意拖欠造成严重后果的债务人追究刑事责任的条款，致使恶意拖欠行为一再得逞。
对于国家和有关主管部门已经出台的一系列建筑市场法规，有法不依、监控不严、执法力度不足的现象普遍存在。近年来，面对开发商的恶意欠款，施工企业纷纷拿起法律武器，可结果往往“赢官司难，胜了官司执行更难”。这种情况在农民工依法起诉企业欠薪案件中也屡见不鲜，受侵害者的合法权益最终得不到法律的维护，使得不守信者更加有恃无恐。
简言之，一方面市场主体为追求各自的经济利益淡薄法律，一方面市场监管不力，对有悖规则的市场行为缺少必要的法律手段制约。多年来这种“民不究法不办”的状态，致使拖欠者堂而皇之，被拖欠者敢怒而不敢言，拖欠工程款现象在建筑市场愈演愈烈。
（四）政府拖欠行为是治理拖欠问题的主要障碍
目前我国建筑业项目法人体制不健全，建设项目法人对项目及资金的筹划、建设实施、生产经营的责任和投资风险责任并未得到完全落实，对建设项目法人行为缺乏必要的约束。特别是政府工程“投资、建设、监管、使用”一体化，政府的市场行为几乎不受任何制约，致使一些地方政府在资金不落实或存在大量资金缺口的情况下，依仗权力进行项目建设导致拖欠款。由于对政府工程缺乏有效的市场监督和约束，加之建筑企业与政府之间没有建立平等的市场主体关系，无论资金是否到位，企业都要把工程当作政治任务完成，垫资也得干，结果多数建设项目都有大量的拖欠款产生。政府拖欠工程款给施工企业造成的危害绝不仅仅在于拖欠数额本身，还在于助长了建筑市场拖欠之风蔓延，增加了治理的难度，尤其使政府治理拖欠的重拳难出，重锤难下。
三、关于治理拖欠工程款问题的进展情况及对彻底治理拖欠款问题的几点建议
2003年，国务院及有关部委对解决拖欠农民工工资和根治拖欠工程款问题加大了力度，强调从源头上解决问题。提出从2004年起，用3年时间基本解决建设领域拖欠工程款以及拖欠农民工工资问题。
目前，清理拖欠工程款和农民工工资工作已初见成效，特别是清理拖欠农民工工资工作大有进展，据有关部门初步统计，截止到2004年1月中旬，全国已偿付历年拖欠建筑业农民工工资215亿元，清欠率68%，其中，2003年发生的欠款已兑付89%.
在这个问题终于进入解决阶段的时候，我们不得不反思一下，拖欠工程款经过多年的积淀和渗透已经遍及各级政府部门和社会各个行业，早已尽人皆知，为什么产生了如此恶劣的影响还能够在建筑市场存在这么多年？为什么拖欠工程款问题解决过多次反而越欠越多？为什么拖欠农民工工资问题年年抓，反而愈演愈烈？在反思中，我们应该总结教训，并以此为鉴，对这次清理拖欠工程款的大规模行动的重大及深远意义应有一个清醒的认识，应从建立长效机制入手，标本兼治，不断加快改进、完善建筑市场的步伐，使这些危害社会稳定和危害企业、职工的不良现象得以彻底根治。在目前治理拖欠工程款和农民工工资问题的过程中，我们提出以下四点建议。
（一）对当前的治理拖欠工作在认识和运作上应有进一步的拓展和深化
国务院发布的《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》和有关部委的要求对于如何解决拖欠问题做出了详细的规定，其力度和手段都是前所未有的，为打一场清理拖欠工程款的攻坚战创造了良好的条件。但是，我们应该清醒地认识到，经济市场的整顿牵一发动全身，绝非头痛医头脚痛医脚。从根本上解决拖欠款，实际是规范市场秩序的问题。因此，有关主管部门不仅要突出重点抓拖欠，还要全面审视建筑市场，制定长期的整治计划。在暴风骤雨式的整顿清欠之后，各级有关政府部门还应坚持不懈地把好各自的关口，对市场经济发展的每一个阶段可能出现的问题，做必要的超前研究和预测，并早做防范，一旦发现问题早做处理。应在这次清理拖欠工程款工作中，不断完善有关部门在国务院部署下的工作协商制度和明确分工，各负其责，密切配合的工作格局，并将这一格局引入到进一步改革、完善有关政府部门的管理体制和职责中去。
（二）把治理拖欠款的根本措施归结到法制建设上来
首先，应进一步完善有关法律法规。目前清理建筑业拖欠工程款和民工工资还主要依据行政措施，应该把这些行之有效的措施用法律的形式确定下来，增加其时效性，加大其制约力度；应抓紧修改《建筑法》、完善《招标投标法》，增加法律对规避招标、肢解工程、任意压价、压缩工期、拖欠工程款等违法行为明确予以制止和处罚的规定；应尽快出台《劳动合同法》和《集体合同法》，明确劳动合同、集体合同在规范用人单位的行为和企业工资支付中的基础性作用，为保护包括农民工在内的职工的合法权益提供有力的法律依据；应尽快补充我国《刑法》、《民法》中对破坏诚信造成严重后果的行为严加处罚的规定和司法解释，以充分发挥我国法律对市场经济中良好信用关系的刚性保障作用。
其次，应加大对市场经济法制的宣传教育工作力度，提高各有关方面人员的法律意识，使其明确各自的权利义务，提高其守法的自觉性。尤其应强化各级政府的法治意识，使建筑业市场的管理真正纳入法治的轨道。
第三，应加大监督、执法工作力度。应充分发挥计划、建设、银行、劳动保障等部门联动执法的作用，认真开展建设工程执法监察，加强执法队伍的力量，完善严厉打击拖欠款等市场不良行为的具体办法，各主管部门应公开政策法规、公开工作程序、公开岗位职责、公开办事结果，对场外交易、私招乱雇、肢解分包、乱挂乱靠等违法乱纪行为公开查处；应充分发挥纪检监察部门的作用，加强对党纪政纪监督检查，对建设领域党政和企业领导干部的违纪违规行为严肃处罚，对于不能够依法行政、严格执法的政府主管部门或人员应当追究其行政责任。此外，法院应设立“绿色通道”，加快审理拖欠工程款和拖欠职工工资案件的进程；应强化执行法庭判决的手段，切实有效地保障企业和职工的合法权益。
（三）建立整治建筑市场的长效机制
我们认为，要从源头上彻底根治拖欠工程款和农民工工资现象，应在当前国务院及有关政府部门制定的各项政策性措施的基础上，再主要配套建立四个机制。
建立建设产业劳动关系三方协商机制。目前全国建设产业劳动关系三方协商机制已经建立，但区域性的建设产业三方机制尚不健全，总体看，建设产业三方协商的工作机制还没有形成。产业三方机制是政府行业主管部门、行业工会和行业协会用不同的视角、不同的思考，通过协商的方式，全方位参与行业管理的重要形式。建立产业三方机制，可以充分利用劳动关系这根敏感的神经，及时发现建筑业市场出现的问题，从政府、企业、职工各自的利益出发协商达成一致，通过采取共同性的措施有效地加大宏观调控建设系统劳动关系的工作力度，把不规范的市场行为消灭在萌芽状态。因此，有利于促进建筑市场以至于建筑业的健康发展。劳动关系三方协商机制在国际上有近百年的历史，多年来三方协商已经成为发达国家经济发展中不可缺少的组成部分。我们应该把这一机制作为一个成功的经验引入我国建筑业管理体制中，特别应发挥三方协商机制在规范用工、健全工资支付制度等方面的积极作用。
建立投资和管理领域中的权力制衡机制。应按照政府投资的工程“投资、建设、监管、使用”适当分开，政企分开和实施相对集中的专业化管理原则，严格规范政府投资行为，建立政府工程按正常审批程序报批后，接受同级或上一级人民代表大会的审查和监督，由财政部门按照承发包合同的约定，直接向中标施工企业拨付工程款的政府投资管理运行机制。
建立合同管理机制。建设主管部门应建立对项目投资方与施工单位双方合同签订和履行合法性的监督管理工作机制，在审批开工项目时把所签订的合同是否公平、合法作为一个重要的审查内容；工程建设进程中，在依法对有关施工质量、建设工期和建设资金的拨付及使用等情况实行监督的同时，还应对双方履行合同的情况进行严格检查，发现问题及时指正。应进一步健全仲裁制度，提高仲裁人员的业务素质，充分发挥工程监理质量监检、造价咨询等机构在仲裁中的作用，最大限度地保证对合同纠纷作出裁决的公正性。
建立社会舆论监督机制。除通过信访、举报等形式接受投诉外，还应通过监察机构与各大媒体联网的形式接受群众投诉和建议，将建筑市场管理和市场各方主体行为置于社会舆论监督之下，对有恶意拖欠行为的业主和建筑业企业、监督执法不力的政府主管机构或人员公开曝光，形成强大的媒体宣传和舆论监督声势，促进建筑市场健康发展和拖欠款问题的尽快解决。
（四）建设产业各级工会组织要在治理拖欠款和欠薪工作中发挥积极的作用
建设产业各级工会组织要积极协助政府主管部门落实国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款和拖欠农民工工资问题的通知精神，深入调查研究，提出有利于彻底解决拖欠问题的政策性建议。要依照《工会法》、《劳动法》和《中国工会章程》的规定，积极组织进城务工人员加入工会，通过与建设主管部门密切协作，采取必要的行政措施，做好劳务队伍的进出口地区进城务工人员工会组建工作，最大限度地把各种类型的建筑劳务承包企业的工会组织建立起来，最大限度地把广大从事建筑业的农民工吸收到工会组织中来。要指导和帮助进城务工人员与用人单位依法签订劳动合同，监督企业严格执行并落实《劳动法》赋予劳动者的各项权利，同时对进城务工人员进行普法教育他们运用法律武器维护自己的基本权益。企业工会要代表职工与企业进行平等协商、签订集体合同，明确工资支付标准、支付项目、支付形式以及支付时间，并监督合同的履行。
各级建设产业工会要协同政府有关部门重点解决拖欠和克扣进城务工人员工资问题，加强对用人单位支付进城务工人员工资情况的监督，建立企业欠薪公示公告制度，全面推行企业用工诚信等级制度，增强企业工资监管工作的透明度。有条件的地方还应建立企业欠薪保障制度或实行工资备付金制度。以解决企业发生拖欠时垫付职工工资的资金来源。要积极推动，配合劳动行政部门加大监察力度，对用人单位不与进城务工人员签订劳动合同或采用欺诈、威胁等手段与进城务工人员签订非法合同、不依法履行劳动合同、不依法支付工资报酬等违反劳动法律规定的行为，坚决予以查处和纠正。
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许多房地产企业一面负债率高，一面疯狂买地，你如何看待这一现象？ (三)
优质回答在大多数人的印象中，房地产业一定是非常有利可图的。然而，一组数据的发布，却扭转了人们的固有印象，今年上半年，203家相关企业宣布破产，剩下的房地产企业，负债率一般都在80%。对于普通人来说，他们中的大多数人仍然需要借钱买房，这导致了32万亿元的银行债务，一些人不禁纳闷。
2019年，有媒体做了统计，它对中国前50强房地产企业进行了调查，发现其中一半的企业负债率在80%。恒大的负债率为83.75%，碧桂园为88.54%。其中，负债比率最高的是建筑业，已达91.25%。如果你到了建阳房地产，你可以说你在为银行工作。估计每年的利润不足以支付所有的利息。事实上，欠款是住房企业普遍存在的现象，因为这个行业是一个重资产行业。资产重，是提出资产轻做区分。例如，中国几个知名IT行业的资产都是轻资产。除了技术之外，它们还是股票、债券等金融产品，不属于实物资产，因此我们也称之为轻资产。房地产业以开发房屋为主，而这些房屋实际上是存在的，因此也被称为重资产。
因此，大多数开发商不得不依靠从银行借款来支付建筑和人工成本。这是去年年底达到人民币7165亿元的高负债的主要原因。现有住房企业合并，债务估计高达12万亿元。房地产公司，个人债务也占了相当大的一部分。由于目前的高房价，许多人选择贷款买房。目前，这些个人房产贷款总额已超过32万亿元，许多人的还款周期长达20年或30年。
剩下的钱很少进入房地产市场，导致其他实体产业再次萎缩。另一方面，由于贸易战，许多企业生活不佳，需要更多的资金来维持生存，这些资金需要撤出房地产市场。2021年上半年，有200多家住房企业宣布破产。人们对这个数字感到惊讶，错误地认为这个行业没有盈利。事实上，这只是一种误解，即使在正常的年份，很多房屋公司每年都会倒闭。2018年约有350家关闭，2019年330家，2020年470家。除了在2020年突然激增之外，每隔一年就会有三四百年。但是，2020年大量关闭工厂的原因是国家政策。
从上文内容中，大家可以学到很多关于中国建筑第四欠款的信息。了解完这些知识和信息，酷斯法希望你能更进一步了解它。
