房产抵押贷款流程

深圳楼市

很多需要资金就考虑房产抵押贷。

房产抵押贷款作为目前最普及的一种贷款方式，房产抵押贷款因其利率低（年利率：2.5%-3.5%左右）、额度高、期限长（等优势，备受购房者的青睐。

但是申请流程复杂、专业术语众多，让不少人一头雾水。为此，本指南将全面解析房产抵押贷款的方方面面，为有意向的读者提供专业且实用的指导，助力大家高效顺利地完成贷款，圆安家梦!

一、申请人条件

1.年龄要求

贷款申请人年龄通常需在18-72周岁之间，具备完全的民事行为能力。抵押人(房产持有人)的年龄上限可放宽至80周岁。部分银行接受未成年人及百岁老人的房产作为抵押。

2.诉讼及征信状况

借款人无诉讼纠纷、刑事犯罪记录。近两年内无连续3个月及累计6个月的逾期记录。查询次数最近三个月不超过4次，半年不超过6次为宜。部分银行对征信查询没有硬性要求。

3.职业限制

房地产、金融、银行、证券、公职人员等行业的从业者一般不能作为主贷人，但可以作为抵押人。外籍人士如有中国亲属作担保，可被银行接受。

二、房产条件

1.房产权属

房产须已办理不动产权证，期房无法作为抵押物。产权需清晰无争议，无违建、查封等法律风险，可在市场上自由交易。

2.房龄及面积

房龄通常需在30年以内，部分银行接受超过30年的老旧房产。住宅面积一般需超过50平米，个别银行可放宽至40平米。

3.房产类型

符合条件的房产类型包括：住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

需注意的几种特殊情况：

新房产证(持有时间不足6个月)

小孩房(产权人包括未成年人)

老人房(产权人包括65岁老年人)

经济适用房等需解除限制性条件

老破小(超30年 小面积房产)

按揭房(需先结清原贷款)

其中，住宅、别墅和住宅公寓相对最受银行青睐。

三、公司条件

1.无公司情况(消费抵押)

无公司背景的自然人可申请消费抵押贷款，最高额度300万元，但利率较高。适用于公务员、银行员工、大型企业高管等群体。

2.有公司情况

申请公司经营贷款，一般需满足：公司成立满一年、申请人持股满3-6个月。少数银行开放新注册公司申请。

常见的申请方式：

新注册公司：无经营履历，可选银行少且利率高

实际控制人：借用他人公司申请，银行较少

新入股公司：持股满半年即可，利率一般

持股半年老公司：可选银行多，利率优惠大

综合考虑，有意向的客户建议提前半年做好公司规划，确保贷款利率及期限的优惠力度。

四、所需材料

公司材料：

营业执照、公章、法人章、财务章、公司章程、最近半年对公流水、办公室租赁合同

个人材料：

身份证、户口本、婚姻证明、房产证、个人近一年流水、最近半年个人对公流水、贷款用途合同、征信报告

部分银行还需提供上下游经营合同、发票、多套房等其他资产证明资料，实际情况请咨询银行。

征信报告尽量选择线下查询的详细版本，更有利于贷款通过。

五、贷款额度与利率

1.可贷金额

普通住宅类房产，银行一般可贷房产评估价值的70%，部分银行上限可达80-100%。

别墅和商业房产则相对保守，可贷范围在评估价的50-60%。

消费抵押贷款无论总价多少，最高只能贷款房产价值70%，且额度不超过300万元。

毕业生、新加坡人等特殊群体可能享受更高的贷款比例。

2.利率水平

截至2023年10月，主流房产抵押贷款利率如下：

一次抵押贷款：

10年先息后本(2.5%-3.2%)

10年先息后本3年审核(2.6%-3.5%)

20年先息后本3年审核(2.7%-3.45%)

20年等额本息(3.25%-3.45%)

二次抵押贷款：

10年先息后本(2.9%-3.65%)

低于2.85%的利率门槛较高，需要较强的经营业绩和良好记录。

贷款期限、利率浮动频率、还款方式都会影响最终利率水平，大家可根据自身情况选择权衡。

六、还款方式

常见的房贷还款方式包括：

先息后本：前期只偿还利息，本金在期满时一次还清。适合前期现金流紧张者。

等额本息：本金和利息每月等额偿还，还款计划稳定。

等额本金：每月本金相同，后期月供逐渐降低。

气球贷：前期月供少，后期一次性还清剩余本息(如10年贷款，前3年按20年等额本息还款)。

除先息后本和等额本息较为常见外，等额本金和气球贷这两种新型方式近年也开始流行，大家可结合自身情况选择合适的方案。

七、办理流程

抵押贷款的主要办理流程如下：

准备申请资料银行审核资料(3-5个工作日)银行实地考察(银行视察)审批放款(1周左右)签约放款(环节时间视银行而定)

整个过程大约需7-20个工作日，主要看赎楼时间

每家银行的具体操作流程有所不同，如单身需公证、线上抵押等。

八、常见名词解析

除上文中提及的诸多专有名词，房贷领域还有一些值得理解的行业术语：

转贷：通过申请新贷款的方式，结清原有贷款。期间可使用过桥垫资服务。

白户：没有任何贷款记录，部分银行不太青睐，建议先办理信用卡等。

受托支付：银行将贷款直接支付至合同指定用途，防止资金被挪用。

评分/评级：多数银行会对客户征信等情况进行打分，分数高者可享更优惠利率。

白名单：包括单位白名单和房产白名单，可获银行更优惠的贷款政策。

注意事项？

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注意事项：

1、根据自己的还款能力和未来收入预期，选择适合自己的还款方式，并制定还款计划；

2、向银行提供真实准确的资料，本人住址、联系方式等信息变更时及时通知银行；

3、认真阅读合同条款，了解自己的权利及义务；

4、按时还款，避免产生不良信用记录和经济损失；

5、保存好借款合同和借据，对于抵押类贷款，还清贷款后及时撤销抵押登记。

6、在贷款的时候很多事情是需要大家多加注意的，多多了解绝对能够为你带来多一层的贷款安全保障。

老 蒋 总 结

现在办理房产抵押贷详细流程，还有很多。

从上文内容中，大家可以学到很多关于房本抵押贷款的信息。了解完这些知识和信息，酷斯法希望你能更进一步了解它。

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