家庭婚姻
刑事辩护
债权债务
公司法
房产纠纷
合同纠纷
知识产权
交通事故
医疗纠纷国家开发银行利息计算—国家开发银行月利率
引言：5月20日央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新贷款市场报价利率LPR报价，1年期3.7%，5年期为4.45%。其中，5年期LPR，大幅下调15个基点，如下图所示，创最大单次降幅！ 此后北京、广州、上海等地纷纷下调购房利率，天津等地首套房购房利率甚至纷纷下调至4.25%，堪称LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。
本文整理了利率体系、LPR利率的产生及LPR与房贷利率的关系等角度着手分析，展示如果通过LPR的调整政策来判断对房价和房地产行业的影响。
目录
一、什么是LPR
（一）我国的利率体系
（二）利率改革
（三）什么是MLF
（四）LPR的产生
二、LPR和房贷利率的关系.
（一）房贷规则
（二）各地最新房贷利率
三、此次LPR调整的意义
一、什么是LPR
那我们的房贷利率是不是要降了？我们先来搞懂什么是LPR。LPR被称为贷款市场报价利率，目前LPR定价机制采用公开市场操作利率（MLF）加点的方式，因为，LPR是与公开市场操作利率直接挂钩。即LPR=MLF “加点”，而房贷利率=LPR “加点”。那公开市场操作利率是多少呢？
（一）我国的利率体系
经过近30年来持续推进利率市场化改革，目前我国已基本形成了市场化的利率形成和传导机制，构成了“央行-金融机构交易商-市场”的三级结构。金融机构通过央行的公开市场操作获得资金，再将这些资金加一定点数后借给市场有需求的机构或者个人，也可以通过银行间市场借给金融机构。
有哪些公开市场操作呢？如下图，MLF就是其中之一，这里都是政策利率。
那金融机构之间又有哪些借贷关系呢？如下图所示，这里形成的是货币市场利率。
金融机构和非金融机构的居民和企业又有哪些呢？这里主要从存款和贷款两个方向展开。银行等金融机构的资金部分来自央行的公开市场操作，还有部分来自存款。这部分环节形成了货币市场利率以外的市场利率，而金融机构就是通过利率之间的差值获利。
（二）利率改革
2018年4月的博鳌论坛上，易纲表示称目前中国仍存在一些利率“双轨制”，即：一方面，存贷款方面仍有基准利率；另一方面，货币市场利率是完全由市场决定的。利率市场化改革推进需解决货币市场利率与信贷市场利率的两轨并一轨。我们先来看看LPR改革以前的贷款利率是如何定的？
我们的购房贷款可以采用固定贷款和浮动贷款两种，固定贷款的话一般会由当地银行参考央行的规定制定，如下表为国家开发银行人民币贷款利率表。
浮动利率的话，以MLF为例，央行与商行之间的市场利率，及商业银行与个人或企业的政策利率（即贷款利率，包括“基准利率 浮动利率”）是两套利率。
在中国，基准利率是指央行在货币市场试运行了上海银行间同业拆借利率报价工作，即上海银行间同业拆放利率”（简称“Shibor”），这是18家信用等级较高的报价行以拆借利率为基础，每日对各期限资金拆借品种的报价所形成的基准利率，从2007年1月1日起正式每日对外发布。即上文中提到的金融机构之间的货币市场利率。
2019年8月16日，国务院常务会议提出，改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制；8月17日，人民银行发布15号公告，新LPR形成机制正式出台；8月20日、9月20日以及10月21日，LPR指导价出炉。至此，通过调控公开市场政策利率（主要是MLF）引导降低贷款利率的通道正式打开，有助于进一步降低实体经济融资成本。新的贷款利率如下图：
（三）什么是MLF
MLF利率是央行中期政策利率，全称中期借贷便利，与公开市场操作7天期逆回购利率共同构成了央行政策利率体系。目前1年期MLF利率为2.85%，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本。
2019年以来，人民银行逐步建立MLF常态化操作机制，每月月中开展一次MLF操作，通过以相对固定的时间和频率开展操作，提高操作的透明度、规则性和可预期性，向市场连续释放中期政策利率信号，引导中期市场利率。目前MLF处于历史低位。
MLF可以简单理解为央行向符合一定条件的银行（即一级交易上）提供贷款的利率。一级交易商包括20家全国性银行、22家地方性银行、5家外资行、2家券商在内的共49家机构。
（四）LPR的产生
LPR不是央行直接发布的，而是由18家报价银行报价算出来的。这18家银行都是具有代表性的商业银行，是通过考核选出来的。
首先，18家报价银行在MLF基础上加点后得出LPR初始价格，这里各报价行的加点幅度主要取决于各家银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。MLF “根据各银行评定情况决定的幅度”就等于LPR初始价格。
然后，将各报价行报出的LPR初始价格，剔除其中最高和最低价格，剩下16个报价。算术平均就可以得出LPR。LPR一个月公布一次，发布时间为每月20日的9:15。每个月LPR利率可能升可能降。本次5年期的LPR降低了。
二、LPR和房贷利率的关系
（一）房贷规则
2019年8月后，我们购房时的贷款一般会在固定利率和LPR浮动定价模式（浮动利率）中选择，选择LPR（每个月20号更新一次LPR）模式时，房贷期数一般在5年。这时候个人贷款利率就参照5年期LPR执行。那LPR变动时如何影响贷款利率呢？这里分新购房和存量房两种情况：
（1） 新购房，按照每个月20日更新的LPR计算个人房贷利率；
（2） 存量房，一般为5年期贷款，贷款时和银行约定了利率重新定价的周期，一般选择1年变更一次利率。所以一年内的LPR政策对存量房基本没影响。例如此次5月5日的LPR优惠，要等来年的1月1日才能享受。
根据2019年8月，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，个人房贷利率分为1年期和5年期两种浮动变化模式。
对于5年期首套房和二套房的利率：
全国新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，即个人房贷利率=LPR
二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即个人房贷利率=LPR 6%
2022年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。调整房贷利率规则，主要是“明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。即对于首套房和二套房的利率要求变更为如下：
（1）首套房下限不低于5年期LPR利率减去20基点；
（2）二套房下限仍然为5年期LPR利率 60基点。
根据第一章第（四）部分的商业银行贷款利率公司，即首套房个人房贷利率=LPR n%-0.2%，二套房个人房贷利率= LPR n%，这个n%是各地银行根据各自的情况制定的“加点”。不管怎么说，如果你选择浮动利率，那么你的房贷利率确实会和5年期的LPR挂钩。
2022年5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布通知，1年期LPR维持3.7%不变，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%。再加上5月15日“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”的政策，即首套房、二套房5年期LPR房贷利率最低将至4.25%和5.05%。这是LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。
但是通过上述分析我们也知道了，虽然LPR降了。但如果你已经买了房交了房贷，那么你的房贷利率并不是立马降。因为我们在办理房贷的时候，需要与银行协商，约定好利率重新定价的周期。重定价周期最短为1年，这时候每1年都只能调整1次贷款利率。调整的时间一般定在每年1月1日或者贷款合同生效日。
到了重定价的这一天，贷款利率才可以调整为最近一个月公布的LPR利率，再加上点。对于存量贷款购房的客户，如果重定价日并不在近期，那么这次降低LPR，并不影响目前的房贷利率，该交多少还是多少。所以对已购房的朋友来说并没有什么值得高兴的，不过这种鼓励新购房的意图倒是可能对房价形成支撑。
（二）各地最新房贷利率
截止2022年5月23日，全国有多地调整了房贷款利率：
（1）天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%，二套房则需要上浮60个基点，上浮后的二套房贷款利率为5.05%。
（2）北京多家银行，从5月20日起，首套房在5年期LPR基础上最低上浮55个基点，最低可以做到5%，二套房上浮105个基点，最低可以做到5.5%。
（3）广州地区一家建行支行房贷部负责人称，目前，房贷5年期LPR报价已经执行下调，在下调后的基础上，首套上浮60个基点，为5.05%；二套上浮80个基点，为5.25%
（4）上海市某股份行信贷人士介绍该银行首套、二套房贷利率下调15个基点，分别达到4.8%、5.5%。
由上述多地的房贷利率可见，各地的利率又有些许差别，一线城市在LPR基础上增加了“加点”，如北京首套房加点为60个基点，而其他地方多数都直接采用最低值，如天津等地的加点为“-20”个基点。
三、此次LPR调整的意义
5月20日这次1年期LPR利率没有下调，而是直接把5年期下调了15个基点，说明政策目的主要是稳定中长期贷款，尤其是居民的房贷需求，上周披露的4月信贷数据不及预期是个直接刺激。对市场来说，这次LPR操作的意义在于再次提升了宽信用的预期，货币政策是有可为的，提振了整体市场的情绪。
再者降LPR利率并非完全没有预期，前几天打破房贷利率下限就已经有这个预期了，后面的核心还在于观察是否有直接刺激需求的政策出台，以及之前重点强调的预售资金监管相关政策是否有推进，地产政策还是有空间的。
生活中的难题，我们要相信自己可以解决，看完本文，相信你对 有了一定的了解，也知道它应该怎么处理。如果你还想了解国家开发银行利息计算的其他信息，可以点击酷斯法其他栏目。
