国家税务总局公告2011年第39号!国税2009 31号

2024-10-15 16:55 分类：经济犯罪阅读：

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1、拆除房产损失的税法规定是怎样的
2、回迁房项目的会计和税务处理
3、国税发2009 31号第二十六条可否销售原则
4、国税发2009年31号文件现在是否有效

拆除房产损失的税法规定是怎样的 (一)

优质回答拆除房产损失的税法规定是怎样的

1、根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十五条规定,计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用.您提到的房产拆除损失不属于计税成本内容.可以按照《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2009]88号)相关规定申报税前扣除.

2、根据《企业资产损失税前扣除管理办法》(国税发[2009]88号)第五条规定,所述企业房产如果属于达到或超过使用年限而正常报废清理的损失,企业可以自行计算扣除资产损失:否则需经税务机关审批后才能扣除.

拆除房产的损失可否认定为开发前的成本

根据《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第二十五条规定,计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用.

因此,房产拆除损失不属于计税成本内容,可以按照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号)第三十条的规定准备相关资料,并向主管税务机关进行专项申报扣除.

拆除房产损失的税法规定是怎样的

回迁房项目的会计和税务处理 (二)

优质回答《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致,而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认。

房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

国税发2009 31号第二十六条可否销售原则 (三)

优质回答其实第三十三条出现并没有改变以前的规则：只要房地产企业出售出租地下车库的，税务还是必须要求预留成本。

国税发（2009）31号的第二十六条规定：“计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。”即第二十六条规定是一般总原则，而第三十三条规定例外特殊原则。也就是说房地产企业先按第二十六条规定，有特殊情况时才执行第三十三条规定。

那么第二十六条规定一个什么样的特殊情况呢？什么叫“利用地下基础设施形成的停车场所”，根据规划部门《建筑规划设计方案》要求，高层楼房必须按建筑面积配置一定面积（个）的停车场所，由于地面面积被绿化率的硬性指标所占领，无地方可配置停车场所，房地产企业只好修建地下室来配置停车场所。因此这个就是所规定的特殊情况。

“利用地下基础设施形成的停车场所”面积本来就是规划部门强制要求的公共配套设施。

但是房地产企业修建地下室面积远远大于规划部门强制要求停车场所的面积，而且这个面积划分也无法和设备使用面积、人防面积区分开。也没有具体的产权画线。——相关法律规定上也是模糊的。由于业主的维权的法律意识也不够，因此房地产企业常常拿自己所有产权面积和业主共有的公共配套设施面积去出售出租。

因此税务机关也无法去甄别这个复杂相关税收之外的法律关系。依据税收效率原则，所以仍然按第二十六条规定：只要房地产企业出售出租地下车库的，就必须要求预留成本。