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• 1、优化完善房地产调控政策 优质房企金融支持发力
• 2、中央经济工作会议坚持“房住不炒”，首提探索房地产新的发展模式
• 3、明年适合买房吗？中央经济工作会议定调2022楼市

优化完善房地产调控政策 优质房企金融支持发力 (一)

最佳答案日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势，部署2023年经济工作重点。其中，对房地产的两处表述，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险”的部分提出。中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，这也是明年房地产政策的重点方向。

有业内人士认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台。同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力，房企并购重组加速，头部房企资产负债表有望率先迎来改善。

限制性政策有望解除

此次中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，这与12月14日国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中“要促进居住消费健康发展”的表述一脉相承。

中央经济工作会议指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，而在着力扩大国内需求方面，又将支持住房改善消费放在首要位置，充分体现了住房消费的重要作用。

中央财办有关负责人日前表示，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。下一步要持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。要着力改善预期，扩大有效需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等的住房问题；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。

中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点。

预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准、地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了“卖旧买新”、“卖小买大”需求的释放，预计在不远的将来，认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性，预计各地普通住宅认定标准有望放宽。

近期，杭州、成都、南京、武汉、佛山、东莞等地相继优化限贷限购政策。平安证券房地产行业首席分析师杨侃认为，对比2014～2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间，预计后续需求端(尤其是针对改善)将有更多支持政策出台。

在招商证券房地产行业首席分析师赵可看来，未来需求端或仍以刚需和改善性需求支持政策为主，如二套房首付比例下调、认房认贷政策优化等。

瑞银财富管理投资总监办公室有关负责人也预计，更多利好需求侧的政策将会出台，包括降低首付和房贷利率、一手和二手物业交易减税，甚至向购房者提供补贴。会议又提到“解决好新市民、青年人等住房问题”，不排除更多城市放宽购房限制的可能性。

改善房企资产负债

此次中央经济工作会议对房地产的表述，重点放在了“有效防范化解重大经济金融风险”部分，其中比较有新意的提法是，要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

近期，国务院副总理刘鹤也表态称，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

“房地产业风险是影响经济运行的一个重大风险因素，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。”中央财办有关负责人明确指出，在供给端，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。

改善房企资产负债表成为近期监管部门一再强调的任务。人民银行和证监会日前开会落实中央经济工作会议精神，均提出支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。证监会还提出，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为，中央经济工作会议提出从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”“三支箭”“保交楼专项款”“保函置换预售资金”等政策一脉相承，预计供给侧政策还将继续发力，头部房企资产负债表将率先迎来改善。

对于改善房企资产负债方面的具体政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，股权融资是最直接有效的改善方式，此次证监会提出的“借壳”上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。

赵可认为，改善资产负债状况的更快速措施或是对债务的展期和重组等，路径可能有债转股、购买不良资产、债务重组加速等，这对剩余价值高的出险和准出险房企可能有利，同时或意味着商业模式有缺陷、剩余价值低的房企或加速出清，中长期有利于行业竞争格局改善。

亿翰智库则认为，从股权层面为企业注入信用，尤其是为民营企业注入信用将非常重要。从国资委角度看，可考虑适度放松对国企、央企利润率和资产负债率的考核，支持金融资产管理公司(AMC)或央国企进行房企股权或项目股权收购，解决AMC/央国企的后顾之忧，促进行业风险的更快化解。央国企入股民营房地产企业，可从源头上解决企业信用问题。从筹资角度看，企业新增现金流入会更加顺利且有保障，额度也会相应提升，也会提升住房消费者对企业交付的信心，现金流入会出现改善。

中央经济工作会议坚持“房住不炒”，首提探索房地产新的发展模式 (二)

最佳答案 连续多年坚持“房住不炒”定位

中央经济工作会议再次指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

中指研究院报告显示，中央坚持“房住不炒”基调不变，相关内容已连续多年在中央经济工作会议中被提及，房地产调控的大方向没有改变。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次会议再次强调了“房住不炒”的定位，代表了房地产调控的基础不会变化，房地产市场的稳定依然是调控的主要方向，也代表了未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住需求，未来微调的政策将有利于刚需。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，“房住不炒”的定位是中央于2016年底首次提出的。五年来，这一定位对于稳定房价、引导住房消费都发挥了积极作用。此次会议再次强调“房住不炒”的定位在新的环境下有新的意义，目前炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。各地后续即便可以放松房地产市场政策，也要严格守住这条“红线”。

首提 探索 新的发展模式

此次会议对房地产市场定调的一大亮点是首次提出 探索 新的发展模式。

中指研究院报告提到，会议首提 探索 新的发展模式的背景是房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”的发展模式亟待改变，其通过高杠杆、高负债实现快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发向存量运营转变。未来房企要拓展新的业务模式，实现高质量发展。同时，对地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。

许小乐也认为， 探索 新的发展模式将推动房企开发模式转型。房企长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继，部分房企爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。未来房企应 探索 新的发展模式，结合 社会 发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

李宇嘉认为， 探索 新的发展模式包括几个方面。一是从过去房地产市场开发商为唯一供应主体向多供应主体转变；二是房屋类型多元化，包括公租、共有产权、保租房等；三是 探索 新的供地类型，可以不新增供地建设，而是盘活存量，搞弹性年期、多用途综合开发；四是在融资模式上，可以不用大规模加杠杆，而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式；五是商品房开发要 探索 新的土地出让模式，不是价高者得，而是招标、建设方案竞标等多种出让方式。

满足购房者合理住房需求

会议提到，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

中指研究院报告认为，此次会议中有关支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的提法与12月6日中共中央政治局会议的提法一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

张大伟认为，此次会议强调合理住房需求的满足是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤。房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求，这也有利于维持房地产市场的持续 健康 稳定发展。

李宇嘉提到，自从中央强调“房住不炒”以来，支持购房者合理需求的表述就很少被提及了。此次会议再次提及这一表述，一是因为楼市泡沫化、金融化问题，不是一两天能解决的，不能毕其功于一役，而要跨周期调节，强调动态平衡、宏观审慎。二是必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，房地产不能下行太快。

促进房地产业良性循环

会议指出，要因城施策促进房地产业良性循环和 健康 发展。

中指研究院认为，和之前的提法不同，房地产业“良性循环”与“ 健康 发展”的顺序改变。实际上，房地产业良性循环后才会更好地 健康 发展，目前对政府而言，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

张大伟也认为，促进房地产业良性循环指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险，保障市场预期的平稳有序。过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要依靠“快周转+高杠杆”的战略，而这种发展是不可持续的。实现良性循环应降低企业杠杆，提高预售资金监管，保证开发商稳定建设和市场平稳发展，保证信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。

许小乐进一步解释道，房地产业良性循环需要两个必要的基础。一是要控制住房企爆雷风险，防止局部企业风险向系统传递；二是房地产市场要运转起来。他认为，在房地产业良性循环的指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足购房者首套房、改善性住房按揭需求。

李宇嘉还提到，促进房地产业良性循环是此次会议中有关房地产市场表述的重点，这是管理层或重要会议第三次提房地产业良性循环，意味着目前行业循环不畅，影响到了行业 健康 发展。具体表现为一是靠加杠杆、快周转实现规模扩张的模式不符合行业高质量发展诉求；二是高地价-高房价-高杠杆的循环模式不利于扩大内需，实现双循环和共同富裕的目标；三是新房和二手房难以合理循环、存量资源难以盘活和利用的现状，不符合“双碳”目标。

而促进房地产业良性循环就是要去除上面这些阻碍顺畅循环的问题。李宇嘉表示，“包括从源头上控制地价无序上涨、控制依赖度，从而控制房价；控制前端购地融资，落实金融长效机制；调整住房供应机构，比如增加保障性租赁住房供应，盘活存量资源。”

明年适合买房吗？中央经济工作会议定调2022楼市 (三)

最佳答案中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。对于楼市，会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，同时提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这将对2022年的房地产市场产生哪些影响？

不变！“房住不炒”红线不动摇

会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

自2016年12月的中央经济工作会议中首次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，“房住不炒”这一提法已有五年时间。

“12月6日的中央政治局会议没有提‘房住不炒’，不是因为它不重要了，恰恰是因为它非常重要，已经不需要再讲了。” 北京大学房地产法研究中心主任楼建波对中新网表示，中央对房地产的政策一直是明确而延续的，在不同的时期采取宽或严的调控是正常的，但基本原则不能变，以防出现硬着陆。

“‘房住不炒’长效机制不会改变，各方不能抱有‘刺激房地产、炒作房地产’的心态。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示，各地后续即便可以放松政策，也要严格守住这条红线。

上新！加强预期引导，探索新的发展模式

“加强预期引导，探索新的发展模式”是今年中央经济工作会议中比较新的表述。

“首提预期引导的概念，说明当前在预期管理和引导方面有新的动作，包括在稳房价、各类土地供应等方面会持续跟进，以进一步稳定市场的预期。”严跃进表示，房地产市场秩序的整顿工作也会推进，各类炒作房价和引起预期不稳的行为也会严管。

许小乐分析称，“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继，部分企业暴发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

贝壳平台数据显示，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比2018年推迟了2-3年左右，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。业内普遍认为，长租房、共有产权房、保障性租赁住房等方面的探索和推进都值得期待。

“可以预见的是，住房租赁市场，尤其是长租房市场将迎来一轮大发展的机会。” 中国社科院数量经济与技术经济所宏观政策研究室主任冯煦明认为。

许小乐预计，明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

严跃进亦认为，增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式，尤其是存量市场的发展会提速；依赖房价和地价上涨获利的模式将也改变，将进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想。

明确！支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求

与中央政治局会议精神一致，中央经济工作会议中同样提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

“当下的房地产市场还是要回归本源，房地产企业就是要盖好房子，就是满足人民群众住房需求。”楼建波表示。

何为合理住房需求？中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对中新网表示，合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求，都是政策支持的，当然投机炒房仍是不支持的。

严跃进也表示，刚需和改善型购房需求也可以简单理解为首套和二套购房需求。刚需得到满足本身没有问题，关键是改善型购房需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。未来商品房市场的发展空间将大起来，房企的市场地位有所上升。

目标！因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

会议明确“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在邹琳华看来，“因城施策”会促进房地产业良性循环和健康发展，地方房地产政策的自主权更大，政策目标更多元。

那么何为“循环”？冯煦明解释称，房地产是国内经济大循环中的一个重要子循环，而且房地产这个子循环会对经济大循环中的其他环节产生重大影响。房地产市场的良性循环和健康发展，对宏观经济稳定具有系统重要性。

“住房消费也是内需的一个重要方面，支持满足购房者合理需求，既有利于提升居民住房水平，也有利于促进经济增长。”邹琳华称。

一个细节是，相比中央政治局会议“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述，中央经济工作会议则是把“良性循环”的表述放在前面，而“健康发展”放在了后面。

对此，严跃进解释，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，这说明“市场—企业—居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，导致房地产运行效率不高、房地产风险明显增大，只有这三者之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。

总体来看，冯煦明认为，当前房地产良性循环和健康发展主要面临短期风险和长效机制两大问题：短期看，个别房企风险暴露，有关部门正在按照市场化、法治化原则妥善处置化解；长期看，当前我国房地产市场面临的主要问题是供需结构不平衡。

“预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的‘稳定器’作用。”许小乐认为，未来房地产在“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，另一方面改善购房信贷环境。

“要守牢房地产发展底线，一是不能带来金融风险，二是不能影响实体经济发展。”楼建波表示，在此基础上，不论发生怎样的政策变动，都是正常的。

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于全国经济工作会议房地产的信息了解不少了，酷斯法希望你有所收获。

广州市总部经济协会--广州市经协办

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