20年婚姻离婚房子怎么分配

2024-05-13 19:30 分类：离婚阅读：

以下文章来源于裁判研究，作者王能海王一笑

裁判研究.

通过案例分析发掘民商事案件裁判规则、裁判观点以及对新颖、疑难案件的裁判倾向性意见。

一、问题的提出

楼市曾经是信仰，曾经是最好的投资产品，很少会出现价格大复下跌的情形。因此对于婚前买房，婚后共同还贷，离婚时如何分割的问题，立法者也仅想到了增值的情形，对于价值跌破买入价，共同还贷部分贬值的情况下如何分割的问题，也未设置解决规则。那么在当下楼市普遍不景气的情形下，很可能会出现房产跌破买入价的情形，在离婚时对于共同还贷部分应该如何分割呢？

二、对于房产增值的情况，共同还贷部分的解决规则。

（一）最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（失效/废止）

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法

第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）（现行有效）

第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

律师解读：对于婚后共同还贷部分，无论是之前的《婚姻法》司法解释，还是现行的《民法典》司法解释，均主张按照共同还贷部分及其对应增值部分，由双方各享有50%。譬如婚后共同还贷100万，房产价值上涨20%，那么双方可就120万部分进行平分。

无论是之前的《婚姻法》司法解释，还是现行的《民法典》司法解释均未对房屋跌破买入价的分割方式进行明确约定。本文通过案例探寻。

三、司法实践中对于房产跌破买入价，婚后共同还贷部分的分割方式。

案例：王某、赵某离婚后财产纠纷二审案件

审理法院：云南省昆明市中级人民法院

案号：(2017)云01民终1371号

一审法院认定事实：原、被告原系夫妻关系，双方于××××年××月××日登记结婚，2015年6月9日经昆明市中级人民法院（2015）昆民二终字第483号《民事判决书》判决离婚，该判决于2015年6月30日生效。被告婚前于2009年4月5日购买位于昆明市银海领域小区8幢2单元401室房屋，房价为747845.95元，首付款为247845.95元，贷款为500000元，贷款期限为360个月，贷款年利率为4.158%，以等额本金方式还款，总利息为312716.25元，双方婚姻存续期间共同偿还贷款291179.76元。另查明，在双方离婚纠纷中，已对双方为被告婚前购买的房屋向银行偿还贷款200000元予以处理。因双方对房屋现价值未达成一致意见，法院根据市场平均价，酌情认定该涉诉房屋的价格为9000元每平方米。

一审法院认为：原、被告离婚时，未对双方婚姻关系存续期间为被告婚前购买房屋偿还的部分贷款作认定处理，经查，位于昆明市银海领域小区8幢2单元401号房屋系被告婚前以个人名义购买，并以被告的名义在银行办理贷款，该房屋登记在被告个人名下。依据《最高人民法院关于适用

若干问题解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”之规定，及一审法院查明的事实，房屋的总价款应认为为1060562.20元（购房价747845.95元总利息312716.25元=1060562.20元），双方共同还贷290079.76元。根据房屋中介网站的而二手房交易价格，本院酌情认定房屋每平米9000元，房屋现价值为1287810元（143.09平方米*9000元=1287810元）。共同还贷相应增值为347708.70元（婚后共同还贷款/房屋总价款（房价款总利息）*房屋现值，即：291179.76元/1060562.20元=27.46%*1287810元=347708.70元），因双方在离婚诉讼中已对共同还贷部分20000元予以分割，故在本案中仅对双方共同还贷的91179.76元及共同还贷291179.76元的相对应财产增值部分进行处理。因双方在婚姻存续期间共同归还被告婚前购买房屋的部分按揭贷款，故对该房屋共同还贷未予以分割部分及共同还贷相对应财产增值部分，均享有分割的权利，双方共同还贷未予以分割部分为91179.76元及共同还贷相对应财产增值部分为347708.70元，两项合计438888.46元。一审法院结合双方对房屋的投入及归还贷款情况，酌情判决由被告补偿原告180000元。综上所述，根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题解释（三）第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王某在本判决生效之日起十日内补偿原告赵某共同财产分割费180000元；二驳回原告赵某的其他诉讼请求。中华人民共和国婚姻法>中华人民共和国婚姻法>

二审期间，上诉人王某要求对诉争房屋结婚时和离婚时的市场价值进行鉴定，以确定婚姻存续期间房屋是否增值，因当事人双方对房屋价值存在争议，经本院委托，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于××××年××月××日出具《深同诚评字（2017U05QC第003号）报告书》，确定估价对象昆明市银海领域小区8幢2单元401号房屋在2012年5月的市场单价为8930元/㎡,总价值1277794元，2015年6月市场单价为8620元/㎡,总价值1233436元。本院依法组织当事人进行了质证，双方当事人对报告的真实性没有异议，但被上诉人认为应该以房屋购买时的价值作为房屋增值的参考而不是结婚时的价值。同时，二审中双方一致确认婚姻期间共同还贷91179.76元，另查明：评估费用共计1万元。

二审法院认为：首先，关于上诉人认为本案系同一事实重复审理的上诉理由，一审法院就此已经进行了释明，本院在此不再赘述。其次，《最高人民法院关于适用

若干问题解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，依据该条规定，要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值，用共同还贷部分乘以不动产升值率除以2得出的数额即为补偿对方的数额。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。上诉人赵某要求诉人购买房屋时的价值作为是否增值的参考不符合相关法律规定的精神。中华人民共和国婚姻法>

而不动产增值率=离婚时不动产现价格÷不动产成本（结婚时不动产价格共同已还利息其他费用），依据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于××××年××月××日出具估价报告，本案中诉争房屋从结婚到离婚并没有增值，反而贬值，故也就不存在婚后共同还贷增值部分的分割，但被上诉人可以要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割。

同理，关于上诉人要求就房屋贬值部分要求对方承担的上诉请求，本院认为，该房产买卖合同系上诉人婚前签订，购买什么位置、楼层、朝向系上诉人自己的选择，被上诉人只参与婚后共同还贷，上诉人自然应当承担房价下跌的风险。同时房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。上诉人作为产权登记一方至少应给被上诉人共同还贷本息一半（91179.76元÷2=45589.88元）的补偿。

根据该案判决，如果房屋价值下跌且跌破买入价的，则损失由婚前买房一方自行承担；如果房屋价格上涨的，则由二人共同共享增值。存在明显不公，期待未来会有典型判例或者司法解释对此问题予以明确。

但要看对于《民法典》司法解释一中“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”作何理解，如果按照字面理解，如果房屋价值出现增长，那么增值部分就是正值，双方共享增值；如果房产价格下跌，那么增值部分应为负值，双方应共担损失。

未来会出现更多的类似案件，会有更多的类似问题需要在司法实践中解决，相信会有一个更加稳定和公平的解决方案。

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