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• 1、夫妻共同房产一方可以出售吗
• 2、老公偷偷把房子卖了，房子我还能追回来吗
• 3、夫妻一方擅自出售共有房产是否有效？此事该如何认定和处理？

夫妻共同房产一方可以出售吗 (一)

贡献者回答在房屋买卖合同纠纷中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。

房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，将会造成另一方重大的财产损失。

在《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后，对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的处理作出了明确的规定，很大程度上统一了裁判尺度。

本期小编针对夫妻共同共有房屋的出售问题，结合最高人民法院审判委员会副部级专职委员大法官的相关观点、提供法院相关案例、法律法规供读者参考。

大法官观点

婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。

实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。

另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。

那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢

经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二，买受人支付了合理对价;

第三，买受人已经办理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

当初在制定这一款时，就有许多专家指出，如果所卖的房屋是夫妻双方唯一的居住用房，应当认定房屋买卖合同无效，理由是房屋一旦卖给第三人之后，出卖人家庭成员的权益就无从保障。在认真研究之后，我们并没有这一观点，因为作为夫妻唯一的居住用房的房屋也存在复杂的情况，该房屋可能是一套大豪宅，也可能是一套小蜗居。如果夫妻一方出售的是一套大豪宅，能够再用卖房的钱去买一套住房，这时就应当保护善意第三人的利益。然而如果夫妻一方出售的是其拥有的唯一一套小蜗居，该房屋出售后其一家人就无房可住了，但是个人的生存权是第一位的，生存权应当优先于债权保护。

老公偷偷把房子卖了，房子我还能追回来吗 (二)

贡献者回答我国婚姻法中规定：夫妻关系存续期间，夫妻的共同财产由双方共同支配，夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的权利。

在对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

但是在现实生活中，存在着夫妻一方未经另一方同意，就擅自把属于夫妻双方共同拥有的房产变卖与第三人的情况。

而另一方知晓后，往往都会闹上法庭要赔偿或者判决买卖无效，尤其是在双方准备离婚的时候，发生的概率最高。

根据我国《关于贯彻“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

也就是说夫妻一方在处分夫妻共有房产时，是需要征得另一方同意的，如果私自处理，一般是可以认定卖房行为无效，但是不得对抗善意取得（不知道是对方未经另一方同意私自处分的）的第三人。

在实践中，一方与第三人签订房屋买卖合同后，夫妻另一方，以其不知情为由，主张合同无效的时候，是不得对抗善意取得的第三人的。而法院一般也会从保护第三人的角度出发，优先保护第三人的利益。

夫妻一方擅自出售共有房产是否有效？此事该如何认定和处理？ (三)

贡献者回答众所周知，男女性朋友结婚之后，财产就变了性质，由原来的私人财产变成了夫妻共同财产。所以一旦夫妻任何一方，擅自出售两人的共同房产，大多数都是会被认定无效。但如果两个人共同约定房产的份额，那么也可以被认定有效。所以这件事情想要更好的认定和处理，就要以合理的价格转让，或者按照法律法规登记。

买卖房在生活当中是比较常见的，但是也要注意卖的时机以及方式。按照相应的法律法规可以得知，不管是在售卖车辆或者房产的时候，双方最好都在场，这样成功的几率就会更大一些。一旦瞒住对方，想要将房子私吞，那么也是不被法律允许的，即使利用一些坑蒙拐骗的途径，将房子卖出，那么获得的钱财，也要给予另外一方相应的份额，别想逃脱，严重者还要面临相应的法律责任。

但是如果双方有一方出现重大疾病，需要用钱时，这个时候大家是有权利做主房子的去向，卖房行为是被法律允许的，毕竟这能够体现出夫妻的情感，也能够证明这笔钱财并不是用来私吞的。卖房子的时候也要衡量一下当时的房产价格，如果低于市场价格较多，是很难体现出购房者的善意，因此在一定程度上也会证实大家是别有目的。

通过这两部分的叙述，大家对于这个问题有着很好的了解，所以想要了解更多的内容，还是去找相应的律师，或者多看一些书籍，都能够让大家对这些琐事有着一定的判断。如果被法院知道，配偶与第三方合谋，出于恶意购买的情况，损害了另一方的利益，这个时候房子也是登记不了在对方名下的，甚至还构成了违法犯罪行为，面临相应的牢狱之灾。

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