前两天有个粉丝问我上面的问题，他卖了一套二手房，买方是按揭购买，都比较顺利，但是过完户以后银行说买方的流水不够，不给审批，我应该怎么办！

事先声明：利益相关十余年房地产从业者，现任营销公司策划同时兼任集团二手房事业部负责人。

首先：这个事儿指定有猫腻。

如果按照正常的流程办理，这样的事情是不会发生的，我先普及一下，二手房贷款的交易流程。此流程仅限中国银行二手房贷款业务流程，其它行大致流程相同。

一，双方商谈好买卖意向之后，即可开始相应的手续

二，买方准备好：收入证明，银行流水，征信，户口本到银行申请

三，银行申请审批过后，房东和客户同时到银行办理面签

四，面签后，客户首付存在银行三方存管银行卡，首付在银行房东拿不走，客户也拿不走。

五，房东在银行要办理银行卡，用来接首付和余款。

六，双方到房管局办理过户手续，手续办理完后到银行提交材料。

七，银行在查验过过户手续以后，将之前暂存在银行的首付款，支付给房东。

八，待新房产证下来以后，客户和银行到房管局办理抵押证。

九，等待银行放余款给房东。

十，银行将剩余房款给房东，这时客户开始还房贷。

上面的是一个正常的二手房按揭的流程，可是你的这个是顺序错了，只有在银行贷款预审批通过之后，才会去进行过户，我感觉你十有八九是被中介带偏了，或者是中介被客户方要求先过户才给中介费。无论是哪里的问题，中介的责任不可避免，发生这样的失误是非常不专业的表现，这个已经不能叫失误了，确切的说应该是负有主要责任。

有可能出现问题的地方

结合上面的情况分析，我们知道正常银行审批通过之后，双方才会去过户。理论上过完户，买房拿新的房产证到银行办理抵押登记手续，同时银行放款。但是在这个环节有两种可能银行会拒绝放款：

一：银行在放款环节时发现买家当初提供贷款审批的资料存在作假情况，且情况较为严重，比如全套虚假的银行流水，比如虚假婚姻情况（假离婚骗作首套房多贷款），比如税务票据作假等等，这些严重的作假情况都可导致银行不放款；

二：在放款环节时，买方在他行出现逾期欠息的情况或者存在大额民间借贷诉讼情况，此时买方的还款能力较贷款申请时发生严重的变化，为了控制信贷风险，银行就可能会拒绝本笔放贷。

三：中介工作没有做到位，我们的做法是，在签定正式的交易合同之前，我们就要把客户的征信、流水、收入证明等预先准备好，先递交到银行让银行看一下，有什么问题吗？如果没有问题才会签正式的合同，如果这些没有先期审查，签了合同到时候客户的申请被拒，也是非常麻烦的，特别是退订金，违约这类责任的处理。

后续处理建议

按照正常情况，客户签订正式的购房协议中间是有违约条款的，其中就有一项是如果因客户问题造成交易无法继续的客户方违约，由于客户方的贷款问题造成贷款无法审批的客户要么违约，要么全款购买，也可以换人购买，但是在实际操作当中，换人购买的很少，目前我们只碰到过两例，都是兄弟之间。

而全款购买这个可能性会更低，所以目前我建议：

一：让客户违约，定金不退，保留好相应证据。

二：去银行实际了解清楚，为什么这个流程会出错，什么人在中间起了什么作用，是银行先期已经审批通过还是向上面说的，提供了虚假材料被查出来，具体什么原因弄清楚。

三：给客户明确一个时间，在多少时间内把此事处理好，如超出时间判定违约，要求对方支付赔偿金。

四：如果客户或中介不配合，去法院起诉，这个属于合同纠纷，可以走简易程序，比较快，也不太麻烦。

在购买二手房时，一定要找靠谱、专业的中介公司，让中介公司把整个流程讲给你，你要清楚这个流程，而且在交易过程中时刻注意是不是按照这个流程来做的，以防中间有猫腻。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。酷斯法希望购买二手房贷款办不下来怎么办、买二手房万一贷款下不来怎么办，能给你带来一些启示。

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