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• 1、土地使用权的起算时间能否从实际使用之日开始计算？

土地使用权的起算时间能否从实际使用之日开始计算？ (一)

答一、按照土地用途不同使用期限也不相同： 居住用地七十年; 工业用地五十年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年; 综合或者其他用地五十年。 二、土地使用期限的算法： 土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。 取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、 抵押 或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，规定了不同用途土地使用的最高年限，同时该《条例》第22条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为 土地使用权出让合同 规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”《 城市房地产管理法 》第43条也有基本相同的规定。即通过转让方式取得国有土地使用权，受让人能够使用的土地年限不是从转让之日，也不是从开工之日重新计算，而是将原 土地出让 合同约定的使用年限减去原使用人已经使用的年限之后的剩余年限。以该问答为例，土地出让年限为40年，转让时已使用(已经受让土地后非政府原因导致的闲置仍视为使用)7、8年，则新的受让人剩余土地使用年限为33年或者32年。 三、计算土地使用年限需注意的事项 但是需要注意的是，无论是国务院《条例》还是《城市房地产管理法》都没有规定土地使用年限从何时开始起算，有关国有土地使用权出让合同的参考文本大都约定“土地使用年限从出让方交付土地之日起算”。但何为交付，交付标准等，参考本文并无统一表述，实践中，土地出让合同对此常常没有约定或者约定不明，有的约定出让方交付土地应当完成“三通一平”(还有“五通一平”、“七通一平”等)。如果没有明确的交付标准、交付方式的约定，土地使用年限的起算就会成为问题。因政府方面的原因导致的土地不能如期交付或者因不具备开工条件而长期闲置的情形并不少见。从基本的公平原则和土地出让年限规定的本意来说，土地使用年限应当从受让人实际使用之日开始起算。因此，若因政府原因不能按时交付土地或者交付土地不符合条件导致使用人不能实际使用土地，则土地使用年限应当从实际具备使用条件之日起算，而不应从原出让合同约定的时间开始起算。 综上所述，就土地使用权的起算时间能否从实际使用之日开始计算这一问题，我们已得到明确答案，要根据明确的交付标准、交付方式的约定从受让人实际使用之日开始起算，若因政府原因不能按时交付土地导致使用人不能实际使用土地，那麽土地使用年限应当从实际具备使用条件之日起算。

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